疫情下，園區(qū)能否免租？商業(yè)租賃合同糾紛如何處理？多位律師解答

“我們是一家房產(chǎn)中介公司，承租了二房東的門面，2個(gè)月沒有收入實(shí)在無力承擔(dān)租金，不知能否給予一定的減免，法律是否支持我們的訴求？”

“我們是一家入駐在上海寶山區(qū)月羅公路2255號(hào)的企業(yè)，該園區(qū)不是國有土地，還能享受租金減免、或其他幫扶政策嗎？”

隨著上海復(fù)工復(fù)產(chǎn)的不斷擴(kuò)圍，第一財(cái)經(jīng)記者從“第一財(cái)經(jīng)抗疫助企平臺(tái)”后臺(tái)留言了解到，有不少企業(yè)可能面臨著因疫情影響而產(chǎn)生商業(yè)租賃合同糾紛，例如，怎樣的減免租金申請(qǐng)主張可以在法律上得到支持？商業(yè)場所、產(chǎn)業(yè)園區(qū)是否適用？

租金減免如何適用？

“新冠肺炎疫情屬于不能預(yù)見、不能避免且不能克服的不可抗力，這在目前已經(jīng)沒有爭議了。”20日下午，上海市海華永泰律師事務(wù)所高級(jí)合伙人葉平律師在由上海市工商聯(lián)、第一財(cái)經(jīng)等共同舉辦的“復(fù)工復(fù)產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營法律實(shí)務(wù)”線上會(huì)表示。

此前，3月底出臺(tái)的《上海市全力抗疫情助企業(yè)促發(fā)展的若干政策措施》已明確：承租國有房屋從事生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)的小微企業(yè)和個(gè)體工商戶，2022年免除3個(gè)月租金，2022年被列為疫情中高風(fēng)險(xiǎn)地區(qū)所在的街鎮(zhèn)行政區(qū)域或因落實(shí)防疫要求嚴(yán)重影響經(jīng)營活動(dòng)的，再免除3個(gè)月租金、全年合計(jì)免除6個(gè)月租金。

那么，對(duì)于非國有經(jīng)營性房屋租賃合同，承租人能否主張減免租金？

上海高院在4月發(fā)布的《關(guān)于涉新冠肺炎疫情案件法律適用問題的系列問答》（下稱《問答》）規(guī)定，承租非國有房屋用于經(jīng)營，因疫情或者疫情防控措施，導(dǎo)致承租人沒有營業(yè)收入或者營業(yè)收入明顯減少，繼續(xù)按照租賃合同支付租金對(duì)其明顯不公平的，承租人請(qǐng)求減免租金，延長租期或者延期支付租金的，可以引導(dǎo)當(dāng)事人參照上海市有關(guān)資金減免政策進(jìn)行協(xié)商，調(diào)解協(xié)商調(diào)解不成的，符合民法典第533條情形的，可結(jié)合案件的實(shí)際情況，根據(jù)公平原則變更合同約定。受疫情或者疫情防控措施影響，導(dǎo)致房屋無法正常使用，承租人以此要求出租人減免一定期限的租金的，可視情予以支持。

葉平表示，結(jié)合2020年的一則“某貿(mào)易公司與非國有企業(yè)房屋租賃糾紛”的案例，法院當(dāng)時(shí)最終判決認(rèn)為，雖出租人為非國有企業(yè)，但基于公平合理的原則，和貿(mào)易公司最終按照50%的比例來結(jié)算租金。

那么，企業(yè)能否以“情勢(shì)變更”來變更或者解除合同？

葉平表示，《問答》還規(guī)定“疫情或者疫情防控措施致使合同目的無法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人可以根據(jù)民法典第563條相關(guān)規(guī)定，主張解除合同；疫情或者疫情防控措施致使合同不能履行的，當(dāng)事人可以根據(jù)民法典第590條相關(guān)規(guī)定，主張免責(zé)或部分免責(zé)”。

但在具體實(shí)踐中還要特定看待。結(jié)合2020年一則“某旅游企業(yè)以新冠疫情導(dǎo)致?lián)p失無法開展經(jīng)營業(yè)務(wù)為由通知出租人解除租賃合同糾紛”為例，葉平表示，此前，出租人事實(shí)上已經(jīng)同意免除該企業(yè)疫情一段時(shí)間內(nèi)的租金、物業(yè)費(fèi)。

“但法院最終判決認(rèn)為，新冠疫情給旅游企業(yè)原告造成了一定的經(jīng)營困難，但該困難并非持續(xù)、不能克服；因此，在出租人已經(jīng)減免租金的情況下，承租方未就合同繼續(xù)履行付出努力，而于當(dāng)年5月單方終止合同，是構(gòu)成違約的。”

葉平進(jìn)一步表示，一般來說，當(dāng)不可抗力的影響程度達(dá)到合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，才能夠解除合同，比如，2020年另一則案例中，某公司作為承租人租用商戶開設(shè)兒童游樂場，進(jìn)行盈利是其合同的目的。但疫情期間該公司確因合同目的客觀上無法實(shí)現(xiàn)，且在協(xié)商無果的情況下提出解除合同，其行為就不構(gòu)成違約。這在具有特定目的且臨時(shí)性的房屋租賃中也適用。

多位律師表示，有企業(yè)會(huì)以“情勢(shì)變更”來抗辯來達(dá)到豁免民事責(zé)任的法律效果。但事實(shí)上法院會(huì)根據(jù)疫情發(fā)生時(shí)間、發(fā)展期間、嚴(yán)重程度、地域范圍等對(duì)合同履行的實(shí)際影響程度等因素，綜合判斷疫情或者疫情防控措施與合同履行障礙之間的因果關(guān)系。

另外，出租人因?yàn)橐咔榉揽匾螅浞课萁o相應(yīng)部門征用作為隔離場所，承租人是否可以要求減免租金？

比如，2020年疫情期間滬上某餐廳所在的酒店被征用，“法院判決認(rèn)為，該餐廳若繼續(xù)履行原租賃合同，顯然對(duì)于承租人不公平，綜合考慮疫情及出租人酒店被征用對(duì)承租人餐廳經(jīng)營的影響，最終確認(rèn)免除了該餐廳3個(gè)月租金及雇傭管理費(fèi)。”葉平為此解答。

園區(qū)可適當(dāng)幫扶企業(yè)

為順利實(shí)現(xiàn)復(fù)工復(fù)產(chǎn)，企業(yè)所在的產(chǎn)業(yè)園區(qū)將如何實(shí)施減租免租措施？

上海市海華永泰律師事務(wù)所高級(jí)合伙人郭元鑫律師告訴記者，根據(jù)當(dāng)下的政策規(guī)定，如果產(chǎn)業(yè)園區(qū)是國有企業(yè)及納入合并報(bào)表范圍內(nèi)下屬企業(yè)的房屋，小微企業(yè)和個(gè)體工商戶可適用以進(jìn)行租金減免；而如果產(chǎn)業(yè)園區(qū)是非國有單位，則鼓勵(lì)市場運(yùn)營主體給予承租方適當(dāng)租金減免。

那么，對(duì)于一些由民營企業(yè)承包運(yùn)營的產(chǎn)業(yè)園區(qū)（如鎮(zhèn)屬集體所有制），應(yīng)如何處理減租免租事宜?

郭元鑫表示，存在間接承租情形的，轉(zhuǎn)租人不享受本次減免政策，相關(guān)國有企、事業(yè)單位要確保免租措施要惠及到最終的承租企業(yè)。

“另一種情況，如果產(chǎn)業(yè)園區(qū)的運(yùn)營方為混合所有制企業(yè)，民營股東本身也屬小微企業(yè)的話，其此前花費(fèi)數(shù)千萬對(duì)園區(qū)進(jìn)行改造，這就不能單純地理解為二房東，也要將他們的情況考慮在內(nèi)。”

此外，對(duì)于純民營園區(qū)或商業(yè)樓宇，企業(yè)要求免租又應(yīng)該怎樣處理?

郭元鑫告訴記者，這就要根據(jù)企業(yè)受疫情影響情況一事一議，相關(guān)的措施可以包括延長租期，延期支付，適當(dāng)減免等。

“比如，有科技型企業(yè)因融資受限且短期內(nèi)無經(jīng)營收入擬退租；如果因退租糾紛產(chǎn)生訴訟會(huì)兩敗俱傷。為此，產(chǎn)業(yè)園區(qū)可以就企業(yè)是否具有發(fā)展前景和幫扶希望，來協(xié)助企業(yè)取得政府補(bǔ)助，拓寬融資渠道，并且適當(dāng)減免、延緩繳納租金。同時(shí)，還可以根據(jù)實(shí)際情況為企業(yè)調(diào)換小面積空間等。”

郭元鑫還建議，我們的經(jīng)驗(yàn)來看，從園區(qū)角度，肯定是希望和企業(yè)共同成長。有的園區(qū)的確在運(yùn)營中投入了大量資金，但由于租賃市場不景氣而租金下滑，一些園區(qū)仍然是持續(xù)虧損的狀態(tài)，可能不愿意完全按照國企標(biāo)準(zhǔn)來進(jìn)行減免，”因此，企業(yè)與園區(qū)溝通減租免租，也需要適當(dāng)了解園區(qū)的類型，互相理解才能相互成就。”

標(biāo)簽： 租賃合同 解除合同 小微企業(yè) 第一財(cái)經(jīng) 情勢(shì)變更