共有產權房兼具了保障性住房和商品房的雙重屬性，可以說是剛需購房者“低價上車”的捷徑，在全國各地得以廣泛推廣。共有產權房可以出租嗎?租金如何確定?收益如何分配?這些問題備受置業者的關注。
近期，北京市對共有產權房的管理模式進行了探索，于3月20日實施了《關于規范共有產權住房出租管理工作的通知(試行)》(以下簡稱《通知》)，對置業者關心的熱點問題進行了詳細規定。記者在北京市共有產權住房租賃服務平臺上看到，截至4月12日，已經有43套房通過審核并在平臺上對外公布出租信息。
通過統一服務平臺進行出租
共有產權房是地方政府讓渡部分土地出讓收益，然后低價配售給符合條件的保障對象家庭的房屋。保障對象與地方政府簽訂合同，約定雙方的產權份額以及保障房將來上市交易的條件和所得價款的分配份額，即中低收入住房困難家庭購房時，可按個人與政府的出資比例共同擁有房屋產權。房屋產權可由政府和保障對象平分，保障對象也可向政府“贖回”產權。
“共有產權房不僅可以出售，也可以出租。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對《中國消費者報》記者表示，允許租賃是此類住房與其他保障房最大的區別。經適房、公租房等保障性住房都是不允許轉租的，但共有產權房可以。從這個角度講，其又帶有一定的商品房屬性。
北京市住建委發布的《通知》規定，共有產權住房租賃活動應統一通過市級代持機構建立的網絡服務平臺辦理，辦理內容包括住房出租意向登記、出租使用協議簽訂、住房情況核驗、住房信息發布、租賃合同網簽、租賃登記備案等。
《通知》提出，購房人為住房出租責任人，要承擔住房出租的安全責任，履行住房維修等義務，約定住房擬出租價格、期限、出租方式、租金收益分配等，并說明出租原因。住房租賃合同由購房人和承租人雙方簽訂，租賃期限原則上不超過3年。
在購房人完成相關登記后，服務平臺會通過對接本市房屋大數據平臺信息系統，核驗共有產權住房購房人住房情況。經核驗通過，購房人在本市無其他住房，住房出租信息方可在服務平臺發布。4月12日，記者登錄北京市共有產權住房租賃服務平臺，看到已經有43套房通過審核并在平臺上對外公布出租信息，出租房源在服務平臺展示了面積、朝向、租期、戶型圖、位置、交通、裝修、配套設施等具體情況。
政府按產權份額收取定額收益
記者在北京市共有產權住房租賃服務平臺看到，共有產權房房租定價略低于市場價。比如永靚家園有3種主力戶型，目前已上架的是約88平米兩居，租金為8000元/月(季付)。這一價格高于市場租金參考價(76元/平/月)，也低于周邊商品房，比如附近的中海楓漣山莊超過80平米的房源租金都在8200元/月以上。
那么，共有產權房出租收益如何分配?《通知》提出，共有產權住房代持機構會同房管部門，根據區域市場租賃價格和共有產權住房政府產權份額比例，按照就低原則，綜合確定各項目各套型政府產權份額租金定額收益，租金定額收益也將在服務平臺中公布。也就是說，政府只拿定額收益，其余的全歸房東。
“所謂定額收益，是指按項目和套型來綜合確定政府份額收益標準，同一項目、同等面積、類似戶型的房屋將按同一標準定額收取。”北京市住建委相關人員對《中國消費者報》記者解釋道。比如，永靚家園政府的定額租金收益為930元/月，在3年的租賃期內，這個收益是固定的。據北京市住建委相關人員介紹，永靚家園個人與政府產權占比為7∶3。如果嚴格按照這個比例來計算，那么，政府在這套房源中的房租收益應為2400元/月。但本著最大讓利于民的原則，政府會首先扣除物業費、取暖費等，再“打折”收取租金收益。例如，永靚家園月租金為8000元，扣除物業費267元(3.03元/平/年)、取暖費220元(30元/平/年)，剩余的7513元乘以政府產權占比的30%，約為2254元。目前，政府930元的定額收益相當于打了0.44折。
記者從目前北京市已公布的38個共有產權項目定額租金收取標準來看，相對于政府產權占比來說，房租定額收益基本在0.4折至0.5折之間。
中介不得擅自代理共有產權房出租
2017年《北京市共有產權住房管理暫行辦法》出臺，明確了共有產權住房購房人不得擅自轉讓、出租、出借共有產權住房。此次《通知》對這一點再次進行了明確規定。
那么，如果購房者擅自出租將有何后果?《通知》表示，如發現違規出租共有產權住房的機構和個人，將責令其限期改正，拒不改正的，房地產經紀機構、住房租賃企業和個人信息將被錄入管理系統作為不良記錄。共有產權住房購房人違反規定拒不改正的，代持機構可暫停辦理該套住房的回購和上市手續。
需要注意的是，共有產權房出租房源只有在服務平臺向社會發布后，房地產經紀機構方可為其代理租賃業務。共有產權房購房人與承租人自行或通過房地產經紀機構達成出租意向的，均應在服務平臺網簽住房租賃合同。
《通知》還明確規定，房地產經紀機構不得代理未經服務平臺發布的共有產權住房租賃經紀業務，互聯網平臺也不得為其發布和代理。除代持機構外，住房租賃企業不得為共有產權住房提供住房租賃經營服務。
據記者了解，截至目前，北京市共有79個已申購共有產權房項目，其中74個已售罄，已交房項目33個，房源共3.1萬套。
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