上海豪宅項目熱賣，瑞安一年銷售收入大漲超8倍

在不少房企銷售額增幅是個位數的2021年，在規模上沒太多追求的港資房企瑞安房地產（00272.HK）則實現了同比大幅增長。

3月24日，香港富豪羅瑞康旗下的瑞安房地產發布了2021年業績。據披露，其全年實現合約銷售額共約303億元，同比上漲43%；較此前設定的240億元銷售目標，完成率超126%。這一合約銷售額的主力是來自上海太平橋翠湖五集、中糧瑞虹·海景壹號及上海蟠龍天地。

上海新天地全景（來自瑞安房地產官網）

年報顯示，位于上海城央的豪宅項目翠湖五集、中糧瑞虹·海景壹號，以及位于大虹橋板塊的網紅項目蟠龍天地，在2021年分別實現合約銷售額60.51億元、110.23億元、73.7億元；銷售單價分別為16.5萬元、10.9萬元、6.17萬元。

“截至去年年底還有55億的認購未簽約數字，在今年會陸續轉為正式的簽約數字。”瑞安房地產首席執行官王穎介紹。

2021年，已確認的物業銷售額共約136.38億元，較上年同期增長8.4倍。“這來自于三個主要的物業，包括翠湖五集、蟠龍天地和武漢云廷二期。如果包括一些合資公司，其實總物業銷售收入達到了220億元以上。”瑞安房地產董事總經理、財務總裁及投資總裁孫希灝表示。

同時，以上海為核心的商業物業組合也在疫情后得到了明顯復蘇。包括上海新天地、新天地時尚II、瑞安廣場及新天地廣場，虹橋天地、上海創智天地、武漢天地社區、重慶天地社區等在內，截至2021年末，大部分資產出租率超過93%，上海新天地、瑞安廣場等成熟物業則接近99%、100%，租金及相關收入同比增長21%至22.59億元。

“由于物業銷售有大幅度的增長，以及商業物業組合的強勁復蘇，集團今年比起上年有282%的增長，實現175.55億元。年度溢利人民幣22.08億元，以及股東應占溢利是16.36億元，扭轉了2020年因為新冠疫情影響導致的虧損。”瑞安房地產執行董事羅寶瑜稱。

這樣的業績表現有望在2022年得到支撐。據王穎披露，2022年，瑞安可以預售和銷售的資源是34.69萬平方米，其中68%來自于上海，包括瑞虹新城和蟠龍天地。

“今年瑞虹新城開兩個項目，中糧瑞虹·海景壹號的最后一批項目1月份已開盤，開盤當天售謦，目前是在安排網上簽約的階段，”王穎介紹，“今年6月，蟠龍天地剩余的571套單元也會推出市場。目前為止，蟠龍天地獲得了超過3000組客戶表達了購買意愿。”

盡管不像內房企在拿地投資上積極，瑞安以超大手筆在武漢拿下了一宗地塊。據披露，2012年12月，瑞安與武漢城建集團聯合拿地，以170億元的總價獲取了武昌區的一個項目，“距黃鶴樓1.5公里，位于武漢二環以內，也是在現有武船的遺址上。整個項目有115萬平方米，主要由住宅、商業、辦公、酒店、學校等開發的設施所組成的綜合性國際社區。”王穎介紹。

此外，2021年6月，瑞安與上海永業成立合資公司，各占50%權益，共同開發位于上海黃浦區太平橋項目中余下未開發的地塊，總占地面積為約2.4萬平方米，主要用于住宅、商業等開發。上述豪宅項目翠湖五集、購物中心上海新天地等項目均位于太平橋，是瑞安在上海扎根、發展的最重要項目。

截至2021年底，瑞安未來可供銷售的住宅資源，總體貨值共938億元，權益貨值為515億元。“其中，436億元來自于上海。另外500多億來自于武漢和重慶。”王穎稱，此外瑞安手中的商辦土地儲備約為292.4萬平方米，其中55%是辦公樓，45%是零售。

在杠桿方面，瑞安房地產也保持了港資的一貫風格，截至2021年末，其凈負債率由2020年年底的45%進一步降至30%，同時現金和銀行儲存總額為172.8億元。

值得一提的是，在監管層表示金融機構要支持優質房企兼并收購出險和困難的大型房企優質項目以來，不少銀行向房企授予了并購融資額度。瑞安房地產也成為其中一員。

2月底，瑞安房地產對外披露，其與浦發銀行簽署了房地產并購融資及ESG可持續發展融資人民幣100億元合作備忘錄。

在談及意向城市和項目收購意向時，孫希灝表示，投資方向將仍主要集中在上海、大灣區、武漢還有長三角的主要城市，包括開發的項目也包括存量市場商業的項目，“相信短期內會有很多不良資產或類不良資產的機會。”

因為行業的大調整，“在未來12—18個月，還是會有很多很多的公司需要售賣他們的資產，這會提供給瑞安這樣的公司，買好的東西以及合理價格的機會，”羅瑞康判斷，“這一調整我相信時間會拉得比較長一點，未來兩三年還是會繼續去調整，這對管理好的公司是個能大力拓展的機會。”

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