房企主動償債曬“家底兒”向市場傳遞信心 多地因城施策穩定樓市

2月底，包括中駿、融信、旭輝等多家房企都發布了提前償債或回購債券公告，此前已有多家房企主動亮出“家底”，向市場傳遞信心。同時，多地因城施策穩定樓市。業內人士認為，今年以來，樓市各主體都在試圖恢復信心，但從目前市場銷售情況看，市場徹底回暖尚需時日。

房企主動償債和回購

2月28日，中駿發布公告稱，公司已向2022年美元債券受托人匯出未償還本金及截至到期日應計利息的資金，以在到期日進行償還。該2022年美元債券為2022年3月10日到期，發行本金總額5億美元的5.875%的優先票據。至此，連同此前中駿發布公告陸續在公開市場上購回并注銷的美元債，中駿一年以內無其他美元債券到期。

而在2月25日前，中駿已多次發布公告稱，在公開市場上購回了一定金額的2022年票據。截至2月25日，中駿已購回本金總額1.53億美元的2022年票據，相當于原先發行2022年票據本金總額30.6%。

中駿方面對中國商報記者表示，在復雜多變的市場環境下，中駿提前回購舉措及提前匯出美元債券償還資金的安排向資本市場注入了強烈信心，贏得了市場和投資者的認可。

2月25日，融信也對外表示，已匯出資金至境外還款賬戶，用于償還于2022年3月1日到期的優先票據2.63億美元及已累計未支付利息金額2396.57萬美元，合計約2.87億美元。至此，融信2022年上半年的美元債已全部清償。

同日，旭輝也發布公告，2022年2月8日至2月24日，公司已回購并注銷2900萬元2022年4月到期、票面利率為6.7%的優先票據。根據此前1月19日公告，公司已回購2000萬元該筆票據，目前共回購注銷4900萬元。

在談及為何回購債券時，旭輝CFO楊欣表示：“旭輝歷來堅持量入為出的日常經營、積極主動的債務管理，后續的兌付我們已做妥善安排，用實際行動降杠桿、穩預期。”

除了在資本市場上進行提前償債和回購票據，近期，還有多家房企主動曬“家底兒”，展現自身業績，向市場傳遞信心。據了解，2月24日，十家房企主動公開企業經營狀況，主要內容包括銷售情況、債券發行情況、償債能力以及公司的整體戰略安排等，而這些房企中不僅有保利發展、金茂、首開等央企國企，還有新城控股、旭輝等民營房企。

市場信心有所恢復

房企此番行動意欲何為?某房企內部人士王明亮(化名)對中國商報記者表示，2022年是房企美元債兌付的高峰期，公司積極償債不僅證明了現金流的充足穩定，更體現了對于資本信用的重視。目前公司經營穩健、土儲優良，對于保交付和保兌付充滿信心，后續也會繼續維護投資者利益。

目前，不少房企都在改善債務狀況上積極努力。如華僑城堅持“以收定投”原則，堅持“去化”速度及優質項目拓展的匹配關系，在實現簽約銷售金額大額回流情況下保持經營凈現金流健康為正。

某浙系房企的內部人士對中國商報記者表示，在債務兌付上，沒有一家房企愿意“躺平”，大家都在積極解決困難。樓市“黑鐵時代”下，對房企而言，未來能做的就是做好產品和服務。

上海中原地產市場分析師盧文曦對中國商報記者表示，房企提前還債等積極行為一方面意在告訴資本市場公司自身債務沒問題，向市場傳遞信心;另一方面也是展現姿態，在當前市場轉暖背景下，各城市陸續公布拿地計劃，房企想通過這些動作展示自身實力，或能獲取一些拿地方面的利好。這些都是為后續市場做鋪墊和服務。

“房企的主動作為意在向外界傳遞自身經營狀態的向好趨勢，增強投資者及市場信心。而這種包括優化債務結構、拓展銷售渠道的方式，將在一定程度上提升房企資金流動性，加快樓市交付速度，在供應端給予樓市信心。”諸葛找房數據研究中心分析師關榮雪對中國商報記者表示。

王明亮透露，據其在市場一線的觀察，春節后，多個城市的來訪量和交易量確有明顯變化，目前業內對于三月的樓市表現較為樂觀。

短期內房企仍承壓

盡管樓市各主體都在積極作為，樓市信心逐漸恢復，但市場層面徹底回暖仍需時日，這從1-2月樓市成交數據中可見端倪。

房地產研究機構克而瑞發布的報告顯示，2月，百強房企僅實現銷售操盤金額4015.8億元，環比1月降低24%、同比降低47%，較1月降幅擴大逾10個百分點，較2021年月均水平則降低57%。中指研究院數據顯示，1-2月，TOP100房企銷售額均值為103億元，同比下降34.0%;其中銷售額超百億房企30家，較去年同期減少24家。

王明亮坦言，其所在的房企整體表現較好是因為公司樓盤多布局在一二線城市，而一二線城市樓市成交表現相對較好。但實際上，房企的流動性問題沒有從根本上緩解，尤其民企壓力較大，目前拿地的主流仍是國企央企。

另一家房企內部人士也對中國商報記者坦言，即使市場回暖，房企流動性問題也難從根本上解決，房企該償還的債還是要還，對于很多償債困難的民營房企，更多考慮的還是生存問題，無暇顧及拿地等發展問題。

關榮雪對記者表示，從市場層面來看，短期內房企債務到期量仍然不少，資金壓力猶存，樓市交付進程提速難度不小。同時產品去化情況也未見明顯改善，導致目前市場對樓市交付、資金層面的真實信心雖有恢復但并不明顯。

盧文曦也坦言，目前房企信心在恢復，但徹底回暖仍需時日。房企承壓不僅體現在償債層面，目前受新冠肺炎疫情影響，很多地方樓市施工也在受限，部分樓盤可能面臨延期交付的情況，這些都是房企面臨的問題。

調控政策更精準協調

今年以來，央地都在出臺穩定樓市的政策。住建部部長王蒙徽表示，2022年要保持房地產市場平穩運行。保持調控政策的連續性和穩定性，增強調控政策的精準性協調性。

中原地產首席分析師張大偉對中國商報家記者表示，房地產調控政策延續了去年四季度政策方向，今年1-2月，各種穩定樓市的政策頻頻出臺。從政策內容看，除下調房貸利率和調整首套房認購標準外，還涉及提高公積金貸款額度、降低首付比例等。從市場看，隨著政策底部的出現，市場成交也逐漸接近底部。

值得關注的是，3月1日，河南鄭州發布《關于促進房地產業良性循環和健康發展的通知》，鄭州成為首個取消“認房又認貸”的大城市。市場分析認為，這將實質性降低購房成本，激發改善換房需求市場，將對其他城市也有示范作用，利于提升市場預期。

中信證券報告顯示，隨著按揭貸款利率的快速下行和政策的陸續出臺，預計2022年3月將是樓市全年銷售的底部，二季度起樓市銷售將有復蘇的可能。

貝殼研究院高級分析師潘浩對中國商報記者表示，從年初開始的各城市樓市政策密集發布，正在從中低能級城市向中高能級城市過渡，全國房地產市場整體也處于筑底的過程中，預計樓市“小陽春”有條件在多地出現。(記者 周子荑 )

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