房貸利率步入“4.4%時代”，一線城市大幅下調可能性低

近期房地產市場好消息不斷，在各地因城施策不斷深入的同時，全國首套住房貸款利率下限也迎來重磅調整。

5月15日，央行、銀保監會聯合發布通知，將首套住房商業性個人住房貸款利率下限調降20個基點，按照最新5年期貸款市場報價利率（LPR）計算為4.4%，這有望成為剛需購房者的一大福利。中信證券首席經濟學家明明認為，結合當前房地產市場低迷且前期已有多地因城施策，未來各地落實央行這一調整的積極性較高。

據記者了解，對于利率下調，已有銀行客戶經理表示在“等通知”，尤其部分城市已經在執行最低4.6%的首套房貸利率，有地產中介從業人員認為，正式進入“4.4%時代”指日可待。

首套房貸利率下調空間更大

央行、銀保監會發布的《關于調整差別化住房信貸政策有關問題的通知》指出，對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限LPR減20個基點，二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行。

此前，國內房貸利率執行標準一直按照央行在2019年8月出臺的相應規定實施，即首套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR，二套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR率加60個基點。

按照4.6%的最新5年期LPR計算，首套房利率最低可至4.4%。以貸款金額300萬元、期限30年、等額本息還款為例，購房者每月可少還月供約357元，30年可累計減少利息支出接近13萬元。盡管僅針對新增的首套房貸款，但給居民降負效果明顯，有銀行客戶經理對前期尚未辦理按揭貸款的意向購房者表示“運氣不錯”。

不過按照國內房貸利率的區域特點，最終各地方銀行機構是否落地實施還存在不確定性。央行表示，在全國統一的貸款利率下限基礎上，人民銀行、銀保監會各派出機構按照“因城施策”的原則，指導各省級市場利率定價自律機制，根據轄區內各城市房地產市場形勢變化及城市政府調控要求，自主確定轄區內各城市首套和二套住房商業性個人住房貸款利率加點下限。

事實上，經過各地自去年四季度以來不斷深入的因城施策，全國平均房貸利率水平已經有明顯回落。貝殼研究院統計數據顯示，4月103個重點城市主流首套房和二套房貸款利率分別為5.17%、5.45%，分別較上月回落17個和15個基點，已是2019年以來月度新低。相比二套房LPR+60個基點的利率下限（最新為5.20%），首套房貸利率下降空間更大。

已有銀行分支機構以及地產中介人士開始為接下來可能的調整“作準備”。“還在等（總行）通知，降就會一起降，還需要商量。”某大行蘇州地區個貸經理表示，目前該行尚未發出具體調整通知。不過有當地地產中介人士表示，當地首套房商業貸款利率自3月底已經開始執行4.6%的最低基準利率，二套房也突破“LPR上浮60個基點”限制，與首套房執行同水平利率（若首套房貸款未結清則上浮10%）。他認為：“進入‘4.4%時代’指日可待，因為現在有這個需求和必要，不過政策的傳導可能還需要時間。”

另據記者了解，除蘇州外，此前已有濟南、臨沂、廣州、成都等多個城市將首套房貸最低利率降至4.6%。比如，廣州四大行首套房貸利率最低已經降至4.8%，有個別銀行甚至出現了“零加點”，與LPR齊平。此外，鄭州有銀行針對畢業5年內的大學生推出房貸利率優惠政策，首套房貸利率低至4.5%，已經突破最低基準利率限制。

差別化、市場化調整

在房企流動性危機與疫情反復擾動下，居民購房意愿較弱，觀望情緒濃厚，4月百強房企銷售數據再次腰斬。央行近期公布的金融數據也顯示，繼2月居民中長期貸款（被認為主要是住房貸款）自有數據以來首次出現下降之后，4月居民住房貸款再次出現負增長，減少605億元，同比少增4022億元。

銷售持續下滑，疊加融資未能明顯回暖，房地產行業的壓力遲遲沒有實質性改善，房企拿地、投資熱情不足，穩增長目標下業內對樓市松綁的預期不斷升溫。“今年是進入抗疫的第三年，不少家庭、企業的儲蓄和積累也被不斷消耗，抗沖擊的能力在減弱，疫情之下失業率會上升。”野村證券首席經濟學家陸挺近日在清華五道口首席經濟學家論壇上指出，居民消費能力和消費意愿的下降是當下居民購房意愿較低的主要原因之一。

近日穆迪在2022年房地產行業信用趨勢展望中也提到，未來房地產行業的整體政策放松會較為克制，銀行按揭貸款將持續發力、疫情負面影響減弱是行業復蘇的關鍵。

在此背景下，央行此次下調首套房貸利率下限信號意義明顯。央行在今年第一季度中國貨幣政策執行報告中曾首次提出，支持各地從當地實際出發完善房地產政策，支持剛性和改善性住房需求。銀保監會近日下發的《關于銀行業保險業支持城市建設和治理的指導意見》也指出，在房地產領域，銀行業保險業要堅持“房住不炒”定位，穩地價、穩房價、穩預期，具體方向包括因城施策促進房地產業良性循環和健康發展、堅持租購并舉、支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求等。

此前央行金融市場司司長鄒瀾曾透露，3月份以來全國已有一百多個城市的銀行根據市場變化和自身經營情況，自主下調了房貸利率，平均幅度在20個到60個基點不等，另有部分省級市場利率定價自律機制配合地方政府調控要求，因城施策下調了本城市首付比例下限和利率下限。

明明認為，樓市一直成交不佳，一方面是因為疫情擾動，另一方面也與按揭利率依然偏高導致政策效果較弱有關。他表示，相比目前全國首套房貸款利率5.1%左右的平均水平，央行此次調整幅度較大，考慮到前期已有多地多維度進行因城施策，未來各地落實的積極性較高，對二手房交易將有較明顯的正面作用。

但接下來差別化、市場化的調整仍將是主流。央行調查統計司原司長盛松成建議，接下來包括限售、限貸、限購以及按揭利率等地產需求端限制可以繼續適當放松，但重點城市仍然需要謹慎。明明此前也表示，在“房住不炒”總基調下，地方因城施策將重點集中在三四線城市及部分二線城市，一線城市房價反映敏感且對穩地產作用有限，大幅放開的可能性較小。

比如，作為重點調控的一線城市之一，自去年7月起，上海地區首套房貸利率為LPR+35個基點，二套房貸利率則為LPR+105個基點，即在全國標準基礎上分別再上浮15個基點和45個基點。“目前統一執行的最優利率是首套4.95%，二套5.65%，上海如何調整首套房最優利率、力度有多大，還需要再等等。”上海某股份制銀行零售業務部人士對媒體表示。

北京目前房貸利率更高，首套普遍為5.15%（加點55個基點），二套為5.65%（加點105個基點）。深圳首套和二套房貸利率則分別為4.9%和5.2%左右。

記者還注意到，近期長沙發布的樓市新政對限購政策作出了“創新性突破”，即在此方案施行前已實現網簽備案交房或已辦理不動產登記的房屋，盤活供作租賃住房后不再納入家庭住房套數計算。有業內人士認為，這在堅持房住不炒的同時具有明顯“破冰效應”，是“租購并舉”的可借鑒方案。此前有機構人士對記者表示，如果5月疫情得到有效緩解，加上各地因城施策逐漸傳導，房地產領域的信貸數據有望在5～6月份觸底反彈。

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