南京擬放松預(yù)售資金監(jiān)管，可取比例最高達(dá)6成

4月14日，第一財(cái)經(jīng)記者從多個(gè)渠道確認(rèn)，日前，南京市住房保障和房產(chǎn)局與人行南京分行聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于商品房預(yù)售資金監(jiān)管試點(diǎn)使用銀行保函的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》），對(duì)預(yù)售資金的取用進(jìn)行了一定程度的放松。

《通知》指出，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可憑銀行出具的保函，等額替換新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶(hù)中的監(jiān)管資金。同時(shí)，“開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)等額資金保函替換后，預(yù)售資金賬戶(hù)監(jiān)管額度內(nèi)的余額，須滿(mǎn)足項(xiàng)目后續(xù)1年內(nèi)建設(shè)資金需求；且保函替換資金不得超過(guò)項(xiàng)目預(yù)售資金監(jiān)管額度的60%。”

《通知》對(duì)企業(yè)資質(zhì)也提出了要求。“開(kāi)發(fā)企業(yè)在申請(qǐng)使用保函之日起前2年內(nèi)，在我市無(wú)因違規(guī)使用商品房預(yù)售監(jiān)管資金收到行政處罰的情況。擬申請(qǐng)的商品房項(xiàng)目應(yīng)無(wú)司法凍結(jié)、違規(guī)資金劃扣、拖欠工程款和拖欠農(nóng)民工工資等情況。”

值得一提的是，《通知》規(guī)定，保函替換資金用途由監(jiān)管機(jī)構(gòu)認(rèn)定，主要限于開(kāi)發(fā)企業(yè)在南京市范圍內(nèi)的合理資金流動(dòng)使用。

該《通知》顯示，其印發(fā)時(shí)間為4月11日。南京市某區(qū)房管局的相關(guān)工作人員表示，目前尚未執(zhí)行，具體細(xì)節(jié)仍在研究中，同時(shí)只向部分試點(diǎn)企業(yè)開(kāi)放。

某華東房企內(nèi)部人士表示，南京這一新規(guī)定意味著，資質(zhì)好的企業(yè)可以通過(guò)保函的形式把監(jiān)管資金提出來(lái)，的確是放松監(jiān)管資金的一種方式。

億翰智庫(kù)研究總監(jiān)于小雨向第一財(cái)經(jīng)表示，“預(yù)計(jì)更多城市會(huì)在保障竣工交付的情況下，對(duì)預(yù)售資金監(jiān)管‘不規(guī)范’的情況進(jìn)行糾偏，過(guò)嚴(yán)的適當(dāng)調(diào)整，過(guò)松的進(jìn)行規(guī)范。”

不過(guò)，也有房企內(nèi)部對(duì)此并不樂(lè)觀。上述房企人士亦強(qiáng)調(diào)，“只有資質(zhì)好的企業(yè)能用，這其實(shí)也是一種銀行增信。”有某TOP30房企市場(chǎng)人士認(rèn)為，“這個(gè)政策是好的，但是對(duì)銀行來(lái)說(shuō)，如果民企有債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)，銀行則要負(fù)責(zé)兜底。”

另有南京房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士分析，這一新規(guī)主要在于緩解開(kāi)發(fā)商資金緊張，“南京一季度疫情影響比較大，開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目大多賣(mài)得不怎么樣，房企回款不多”，也利于南京接下來(lái)將進(jìn)行的首輪集中供地。據(jù)了解，南京首輪將集中供應(yīng)20宗地塊，包括19宗涉宅地塊及1宗商辦地塊，總起始價(jià)約267.23億元，最高限價(jià)合計(jì)達(dá)303.56億元。

這是自2月份全國(guó)性商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法出臺(tái)以來(lái)，首次有地方給出較為明確的放松規(guī)定。此前，“鄭州19條”關(guān)于“提供政務(wù)服務(wù)水平便利交易”的規(guī)定中也提到，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)憑銀行擔(dān)保函、第三方擔(dān)保函抵頂不高于保函金額的預(yù)售監(jiān)管資金，但并無(wú)更詳細(xì)的規(guī)定。

2月中旬時(shí)，全國(guó)性商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法已制定出臺(tái)，并明確預(yù)售資金額度監(jiān)管為“重點(diǎn)額度監(jiān)管”。由市縣級(jí)城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)根據(jù)工程造價(jià)合同等核定，能確保項(xiàng)目竣工所需的資金額度，當(dāng)賬戶(hù)內(nèi)資金達(dá)到監(jiān)管額度后，超出額度的資金可以由房企提取自由使用。

“但實(shí)際上，預(yù)售資金監(jiān)管方面仍陸續(xù)有趨嚴(yán)的政策出臺(tái)，如福州、廈門(mén)等，真正政策放松的城市則比較鮮見(jiàn)。”億翰智庫(kù)表示。

如海口在2月24日發(fā)布通知稱(chēng)，要進(jìn)一步加強(qiáng)預(yù)售資金的監(jiān)管，規(guī)范開(kāi)發(fā)企業(yè)、監(jiān)管銀行的行為，其中強(qiáng)調(diào)所有房款應(yīng)直接存入監(jiān)管賬戶(hù)；3月中旬，長(zhǎng)沙也下發(fā)通知，升級(jí)長(zhǎng)沙市內(nèi)五區(qū)新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)，包含定金、首付款、按揭款、分期付款、公積金貸款等所有新建商品房預(yù)售資金，須全額存入預(yù)售資金監(jiān)管專(zhuān)用賬戶(hù)。

對(duì)預(yù)售資金的嚴(yán)監(jiān)管起始于2021年下半年，個(gè)別房企陷入流動(dòng)性危機(jī)，各地便在實(shí)際執(zhí)行層面大幅加強(qiáng)了預(yù)售資金監(jiān)管的力度，很多城市開(kāi)始“因企施策”，對(duì)杠桿較高、信用資質(zhì)較弱的房企，采取格外嚴(yán)格的預(yù)售資金監(jiān)管措施。

浙商證券研報(bào)顯示，監(jiān)管資金分為重點(diǎn)監(jiān)管資金和一般監(jiān)管資金：重點(diǎn)監(jiān)管資金用于確保項(xiàng)目工程建設(shè)進(jìn)度的正常推進(jìn)，一般以工程造價(jià)或預(yù)售款為基準(zhǔn)乘以一定比例來(lái)提取。而一般監(jiān)管資金（若有開(kāi)發(fā)貸、按揭貸由銀行、金融機(jī)構(gòu)監(jiān)管）指超過(guò)重點(diǎn)監(jiān)管資金額度以外的監(jiān)管資金，房企可按各城市規(guī)定提取，但應(yīng)當(dāng)優(yōu)先用于監(jiān)管項(xiàng)目的建設(shè)或開(kāi)發(fā)貸的償還。

“之前很多房地產(chǎn)企業(yè)把預(yù)售資金監(jiān)管賬戶(hù)里的錢(qián)拿走了，沒(méi)有留下工程款，”一位對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)熟悉的債券投資人向第一財(cái)經(jīng)表示，2021年地方政府加強(qiáng)監(jiān)管之后，“有的地方政府比較嚴(yán)格，就會(huì)要求賬戶(hù)里留下高于項(xiàng)目后期所需的資金量。

這使得房企對(duì)預(yù)售資金的使用經(jīng)歷了從“可以任意使用”到“無(wú)法使用”的過(guò)程。

“實(shí)際上類(lèi)似于突然從預(yù)售制向現(xiàn)房銷(xiāo)售切換，本質(zhì)上是一種一次性的流動(dòng)性沖擊。”太平洋證券研報(bào)指出，“如果房企能堅(jiān)持到在建的房子封頂竣工，則預(yù)售資金監(jiān)管戶(hù)里的資金就能提取出來(lái)（不過(guò)還要先償還項(xiàng)目上的開(kāi)發(fā)貸或非標(biāo)借款，剩余資金才能歸集到集團(tuán)總部）。”

許多房企的資金也因此沉淀在項(xiàng)目上無(wú)法取用，回籠到集團(tuán)層面的資金大幅減少。

如今，隨著預(yù)售資金監(jiān)管逐漸松綁，對(duì)房企流動(dòng)性壓力的緩解無(wú)疑是一項(xiàng)利好。

“預(yù)售資金監(jiān)管不搞‘一刀切’，因企施策，縮短支取審批時(shí)限，更加精細(xì)化差異化進(jìn)行預(yù)售資金監(jiān)管是大趨勢(shì)。”于小雨判斷，“這對(duì)于穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是民營(yíng)企業(yè)而言，是一項(xiàng)利好，緩解企業(yè)的資金壓力，也是解決企業(yè)資金困局的主要方式之一，讓經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)趨于正常化。

標(biāo)簽： 商品房預(yù)售 開(kāi)發(fā)企業(yè) 第一財(cái)經(jīng) 資金額度