美國樓市踩剎車？抵押貸款利率飛漲，部分購房者“知難而退”

美國火熱的房地產市場可能正在猛踩剎車。

根據行業網站Mortgage News Daily提供的數據，美國30年期固定抵押貸款平均利率4月6日突破了5%，是2010年1月以來的新高。根據房地美（Freddie Mac）數據，這一數字在2021年12月還只有3.11%。

這意味著，如果一個購房者現在申請40萬美元的抵押貸款，未來30年每月需還2167美元，而如果能提前一個季度買房，這一金額則只有1710美元。換言之，由于貸款利率的上升，購房者不得不每月多支付457美元。

較高的抵押貸款利率正在使一些潛在的購房者望而卻步。根據美國抵押貸款銀行家協會（MBA）的數據，截至4月1日的一周，住房貸款申請環比下降了超過6%。

房地產研究公司CoreLogic本周的分析稱，由于貸款利率提升和負擔能力減弱，美國房價增長即將大幅減速。從2021年1月至2022年1月，全美平均房價跳升19.2%，但未來12個月中，房價上漲幅度可能將只有5%。

投資咨詢公司BCA Research美國資產首席分析師唐克爾（Irene Tunkel）此前告訴第一財經記者，美國房地產市場的表現高度依賴于利率的方向。如果長期利率大幅上升，美國購房者將同時面對短缺的住房供應和更負擔不起的抵押貸款利率。

飛漲的貸款利率冷卻需求

一般而言，美聯儲推高基準利率，會影響10年期美國政府債券收益率，這又會提高30年固定利率抵押貸款的平均利率。隨著美聯儲表明今年將共計加息7次以抑制通貨膨脹，這預示著5%的30年期抵押貸款利率可能并不是頂點。

據美媒報道，在美國，想要購房的借款人必須滿足貸方嚴格的債務收入比，而貸款利率的提高會使得一些人失去抵押貸款資格。其他滿足條件的貸款人，也會因為每月更高的抵押貸款付款而猶豫不決。

行業媒體HousingWire首席分析師莫赫塔薩米（Logan Mohtashami）認為，這將迫使一些人，特別是沒有現有資產的首次購房者在一段時間內完全退出住房市場，并最終減緩住房價格的增長。

這對于美國異常火熱的購房市場來說，可能是一個回到正軌的契機。美國抵押貸款機構Homepoint Financial總裁舒梅科（Phil Shoemaker）說：“我們需要有一個相當健康的（抵押貸款）利率增長來緩和需求。”

目前，根據房地產經紀機構Redfin數據，全美70%的買家都面臨著競價戰。2019年，一套美國典型房屋在待售市場上的時間中位數為66天。到2021年，這個數字下降到只有43天。另據美媒報道，在一些地區，購房者對售價超過100萬美元的房屋進行全現金報價已經是很普遍的現象。

根據全美房地產經紀人協會（NAR）的數據，按照目前的銷售速度，美國市場上的房屋供應只能持續1.6個月，創下歷史新低。亞特蘭大聯邦儲備銀行的數據則顯示，1月份，處于收入水平中位數的美國家庭需要拿出收入的34%來支付處于價格水平中位數房屋的月供，這是自2008年11月以來的最高值。

美國房價仍會繼續增長？

CoreLogic副首席經濟學家海普（Selma Hepp）說，隨著美國房價自疫情暴發以來的強勁增長，許多市場現在可以認為被高估了。特別是，過去一年中，美國房價的上漲速度是美國收入增長的五倍。

CoreLogic在近日發布的分析報告中稱，65%的地區住房市場被“高估”了。這包括紐約、邁阿密、西雅圖、拉斯維加斯和達拉斯等主要大都市區，而亞利桑那州、佛羅里達州、得克薩斯州和內華達州的主要房地產市場都被過高估值。全美只有26%的住房市場是“正常”的，僅有9%是“被低估的”。

而目前，美國房地產市場的需求已經開始降溫。Redfin在本月發布的報告中寫道，與去年同期相比，在線搜索房屋和申請抵押貸款的人數已經減少。今年迄今為止，看房數據的增長也遠低于2021年的水平。越來越多的賣家在決定出售房屋后，又將售價調低。“市場仍然感覺很熱，但這些數據的放緩表明，更多的買家已經被高房價擠出市場。”報告認為。

不過，這并不意味著美國房價即將暴跌。今年3月，美國抵押貸款銀行家協會認為，今年美國現有房屋價格將僅躍升4.8%。美國銀行則預測，美國房價在2022年結束時將上漲10%，相比2021年有所減速。房利美（Fannie Mae）預測，今年現有房屋價格中位數將攀升11.2%。

也有業內人士認為，有限的供應和首次購房的千禧一代的人口浪潮將繼續推動價格繼續上漲，只是漲價速度將放緩。唐克爾對第一財經記者分析稱，美國房地產市場存在結構性的供需缺口。“自全球金融危機以來，美國大約少建了500萬套房屋。這種供應短缺也恰逢千禧一代到了開始建立家庭的時候。與上一代相比，千禧一代的家庭人數增加了1100萬。”她稱。

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