房地產貸款質量如何？2022如何布局？銀行年報透露關鍵信息

銀行年報披露過半，重點銀行房地產業務相關數據逐漸浮出水面，也間接反映了當前房地產行業的形勢。

截至3月31日，6家國有大型銀行和8家全國性股份正式披露2021年財報，業績、資產雙雙改善，尤其是中間業務出彩，不少銀行業績表現均創出階段性最好水平，但一些重點領域的風險和機會也發生變化，尤其是房地產行業面臨貸款集中度要求和調控變化雙重壓力下，銀行資產質量、業務布局受到較大影響。

第一財經記者通過梳理各銀行財報和業績會信息發現，報告期內，地產對公業務不良率普遍有所抬頭，“房住不炒”、貸款集中度管理仍是各家銀行的關鍵詞，將房地產作為重點排查領域、壓降占比，同時支持合理住房需求是主流，股份行個人房貸占比有抬升趨勢。截至2021年末，目前仍有1家國有大行和5家股份行房地產領域貸款集中度“超標”。

從各銀行采取的風控措施和發布會透露信息來看，目前房地產行業的風險總體可控，但大小房企面臨的融資環境將更加分化。對于未來在房地產領域的作為，多數銀行提到了持續防范化解風險、支持合理住房需求、積極參與房企并購支持、關注保障性租賃住房等方向。

對公房地產貸款不良率抬頭

“受房地產市場整體下行和個別房企風險暴露的影響，去年房地產不良貸款有所上升，但總體風險可控。”在3月30日的業績說明會上，中國農業銀行副行長崔勇答記者問時這樣表示。

去年是房地產貸款集中度管理過渡期的第一年，整個銀行業在積極調整的同時面臨著疫情持續和房地產市場震蕩起伏的考驗，不止一家銀行在財報或業績會上提到相關風險壓力。從個人房貸收緊、成交下滑，到開發商頻頻爆出流動性危機，再到政策糾偏著力支持并購貸款、滿足個人合理住房需求，銀行業相關業務規模和資產質量在去年受到不同程度影響。

第一財經記者根據各行財報統計發現，去年各銀行房地產不良貸款均有不同程度增長，且是主要“不良”貢獻行業之一，對公業務不良率明顯提升。比如，興業銀行在財報中指出，少數房地產企業因經營不善或誠信不足等原因，違約有所增加，增加了部分逾期和關注貸款。招商銀行稱，受個別高負債房地產企業風險暴露影響，房地產等行業不良貸款率有所上升，同時強調，其承擔信用風險的房地產業務客戶結構保持良好，其中高信用評級客戶余額占比86.62%。

截至2021年末，前十大單一借款人中，招商銀行有2席是房地產行業客戶，占貸款及墊款總額0.46%；中信銀行、浙商銀行前十大單一借款人中均有4席是房地產客戶，貸款合計占比分別達0.66%、0.83%。

第一財經記者梳理發現，除交通銀行地產對公業務不良率從上年1.35%降至1.25%、郵儲銀行維持在0.02%之外，其余5家國有大行、8家全國性股份行的對公不良率均有不同程度提升，其中工商銀行、農業銀行境內房地產公司業務不良率分別提升了2.47個和1.58個百分點，目前中國銀行（5.05%）、工商銀行（4.79%）地產對公不良率明顯高于其他銀行；股份行中，民生銀行、渤海銀行、招商銀行不良率分別提升了1.97個、1.58個和1.11個百分點，其中渤海銀行（3.71%）、中信銀行（3.63%）不良率居前。

各銀行地產風險防控加碼

崔勇表示，2021年農業銀行加強風險預警，持續做好包括房地產企業在內的重點領域的風險防范，對潛在風險客戶實施名單制管理，加快推進風險劃界處置，切實做到早發現、早預警、早處置。

不止農業銀行，面對去年下半年以來出現的房地產行業流動性危機，幾乎每一家銀行都在財報中重點提到了房地產領域的風險防范和管理，具體方式包括分城市、分區域、分客戶等分層管理、差異化風控策略，企業名單制度，以及加大不良處置力度、強化資金封閉管理、風險隔絕等。

民生銀行董事長高迎欣則在業績會上指出，該行近期專門成立了地產金融部。興業銀行則表示，該行由總行統一把控房地產開發商準入和實施統一授信，業務主要分布在經濟發達的一二線城市或 GDP 萬億級的中心城市，且以自營資產為主，避免房地產市場風險向理財業務等涉眾產品傳染，有效管控風險邊界。

值得注意的是，銀行在風險防范的同時，房企間的分化也可能進一步分化。當前，各銀行在授信及其他不承擔信用風險的表外業務中均優選信用較優的國企，資質較差的民營房企融資壓力仍然較大。比如興業銀行提到，該行承銷的債券發行主體或底層資產融資人以央企、地方國企以及經營穩健的頭部房地產企業為主，如保利、華潤、首創、華僑城等，理財產品底層融資人主要為公司的授信客戶，均在公司自營業務的房地產企業準入白名單內，且底層融資人以資質較高的國有房地產企業為主。

一邊控風險，一邊壓規模。數據顯示，除交通銀行外，去年其余5家國有大行房地產領域對公貸款在規模略升情況下，占比均有不同程度下滑，其中仍超出房地產貸款集中度管理要求上限的建設銀行下降最明顯，占比從上年的5.34%降至4.46%；股份行對公貸款規模有升有降，但占比普遍下行，其中不良率增幅較大的渤海銀行、民生銀行占比分別下降了4.65個和2.48個百分點。

滿足居民合理住房需求

個人房貸業務方面，工商銀行、農業銀行、交通銀行、郵儲銀行貸款余額均實現了10%以上的增幅，但占比普遍穩中有降；股份行則多數出現占比上升，其中平安銀行、浙商銀行個人住房貸款規模同比增幅超過20%，但也有興業銀行等進一步降低個人住房按揭貸款占比，加大對普惠型個人經營貸款的投放。

相比對公業務，國有大型銀行的個人住房貸款資產質量普遍提升，僅建設銀行不良率略升（中國銀行暫無數據），但有數據的5家股份行中，渤海銀行、平安銀行、民生銀行等個貸規模增速較高的銀行不良率上升明顯。

自2021年1月1日起，由央行、銀保監會聯合發布的《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》（下稱《通知》）正式實施，對國內五個檔次的銀行做出房地產貸款占比上限、個人住房貸款占比上限要求，并針對當時不同情況提出了2年～4年的過渡期。

截至2021年末，6家國有大行房地產貸款占比總體在限額（第一檔中資大型銀行，40%）之內，但個人住房貸款方面，建設銀行、郵儲銀行仍在紅線（32.5%）之外。股份行中，招商銀行、興業銀行、平安銀行、渤海銀行房地產貸款占比仍“超標”（第二檔中資中型銀行，27.5%），個人住房貸款方面，這4家加上中信銀行的占比均超過20%上限。其中，平安銀行、渤海銀行個人住房貸款占比2020年末尚處于“安全區”，但2021年末相關貸款規模分別增長了23.94%、14.19%。

個人住房貸款占比提升，也與各大銀行加大居民合理住房需求支持有關。去年四季度以來，監管部門頻繁發聲糾偏房地產融資政策，鼓勵金融機構為有資質的大型房企并購出險企業優質項目提供融資支持，多次重點強調滿足居民的合理住房需求。

但這一過程風險防范也不容松懈，各家銀行均制定了嚴格的擇戶標準，比如交通銀行“因城因戶施策，分層分類管理”，中國銀行執行差別化住房信貸政策，優選貸款投放區域、合作企業、合作樓盤和客戶；還有招商銀行、興業銀行、平安銀行等均提到了配合各地因城施策，重點支持居民剛需及改善型住房按揭需求。

房地產仍處風險釋放階段，2022如何布局？

當前房地產行業形勢仍不樂觀。崔勇在業績會上表示，從風險形勢看，當前房地產市場的風險主要集中在少數大型房企，特別是有海外債、信托、理財等非銀行渠道融資占比較高、負債規模較大的房地產企業。雖然監管引導銀行等滿足行業合理融資需求，但是從短期內看，市場銷售投資下降趨勢還未扭轉，前期負債水平較高的房企和困難房企資金鏈緊張局面尚未有明顯緩解，預計后續仍然面臨一定的風險暴露壓力。

民生銀行副行長石杰也在業績會上直言，該行房地產業務資產質量承壓，并表示目前房地產行業仍處風險釋放階段，市場銷售預期改善還需要時間。建設銀行高管在年報致辭中也多次提到房地產市場風險，稱風險防控態勢好轉，但地產行業壓力仍然存在。

不過，聚焦到銀行業務風險上，多位銀行高管在業績會上表示，在各項有效防控措施下，當前銀行的房地產貸款風險可控。

接下來如何應對？除了持續強化既有的風險防控方式，不斷滿足居民合理的住房貸款需求，各銀行紛紛表態，2022年在對公領域將重點支持保障性住房、租賃住房和普通商品住房建設，穩妥做好“保交樓、保民生、保穩定”金融服務，有選擇的支持優質企業實施的優質房地產項目并購，多維度促進房地產行業良性循環和健康發展。

事實上，鑒于當前房地產整體環境依然嚴峻，布局風險較小的政策導向型項目成為行業共識。比如平安銀行，該行在項目選擇上“重點選擇區位和成本有優勢、銷售前景好、去化周期短的項目，并積極支持舊城改造、租賃住房、保障性住房等符合國家政策導向的項目”。

并購融資支持方面，目前已有多家銀行發布并購金融債、與房企達成并購合作協議。而興業銀行在去年監管部門出臺并購業務指導意見之前，已通過項目并購處置房地產行業風險資產62億元，有效壓降了問題開發商的授信業務。

交通銀行副行長郝成日前回答第一財經記者提問時表示，在貫徹落實穩地價、穩房價、穩預期的要求下，銀行積極滿足房地產市場合理的資金需求，“特別是去年四季度以來，房地產貸款投放力度有所加大。”

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