不缺錢為何上市？萬科分拆萬物云赴港IPO，擬募資投向這些領域

靴子落地，傳聞數月的萬物云上市一事迎來新進展。

4月1日，萬物云空間科技服務有限公司（以下簡稱萬物云）正式向港交所遞交招股說明書，擬主板掛牌上市，中信證券、花旗和高盛擔任聯席保薦人。

“萬科分拆萬物云上市，主要還是覺得這個‘兒子’已經成年，需要通過引入境內外機構投資者進一步提高綜合實力。”萬物云董事長兼CEO朱保全3月31日在業績發布會上表示。

不過，截至目前萬物云最大的客戶仍是萬科集團，那么萬科對于成年的定義是什么?品牌升級至今，萬物云與其他物管企業最大的區別又是什么?

十年萬物云總收入規模增長超過16倍

何為萬物云?2020年10月27日，萬科物業發展股份有限公司更名為此，由此也宣告了萬科物業開啟全面升級。

作為萬科的控股子公司，截至目前，萬物云旗下有萬科物業、萬物梁行、樸臨發展、萬睿科技、第五空間、萬物云城、萬物成長等七大業務板塊，而其中的萬科物業、萬物梁行、萬物云城則被稱為萬物云的“三駕馬車”。

財務數據顯示，萬物云2019年至2021年分別實現收入139.27億元、181.45億元、237.04億元。同時，萬物云實現年內利潤10.4億元、15.19億元以及17.14億元。其對應的毛利率分別為17.7%、18.5%和17.0%;凈利潤率分別為8.3%、8.8%和8.0%。

“我們相信客戶信任遠比毛利率重要。如果物業行業真是高毛利行業，那勢必引發更強烈的競爭把毛利拉下來，確保毛利水平的方法就是不斷圍繞客戶真實需求，建立穩固、黏性的客戶關系。”萬物云相關負責人在回復大河報·大河財立方記者時表示。

在業務細分方面，萬物云的持續經營業務劃分為社區空間居住消費服務、商企和城市空間綜合服務和AIoT及BPaaS解決方案服務三大板塊。

其中，2021年社區空間居住消費服務的營收為131.61億元，占全年總營收的55.5%;商企和城市空間綜合服務營收為86.93億元，占總營收的36.7%;AIoT及BPaaS解決方案服務營收為18.50億元，占總營收的7.8%。

此外值得一提的是，2011至2021年，萬物云的業績保持穩定增長，總收入規模增長超過16倍，復合增長率超過30%。

萬科集團仍為萬物云第一大客戶

對于此次分拆上市，雖然萬科集團高層一致認為，“孩子大了以后有自己獨立發展的想法，我們要滿足他獨立發展的想法”，但是從業務角度來看，目前萬科集團仍是萬物云第一大客戶，萬物云若想“獨立發展”仍然需要克服不少問題。

在招股書風險提示中，萬物云也直言：由于無法控制萬科集團的業務策略，亦無法控制可能影響其業務運營的宏觀經濟或其他因素，因此萬科集團任何不利發展可能會影響公司獲得新服務合同的能力。

對于外界較為關注的萬物云上市是否為萬科提供資金紓困問題，郁亮曾在發布會上稱，萬物云在萬科的資產和利潤占比只有1%~2%，發再多股票也沒多大影響，因此物業上市能解決萬科的資金問題是不存在的。

上述萬物云負責人表示，輕資產公司需要找到融資之后的投資路徑，這個路徑不只是通過并購買規模和利潤。

這點從萬物云披露的資金計劃中亦可見一斑。萬物云招股書透露，IPO募集所得資金凈額將用于投入AIoT及BPaaS解決方案的開發，建立產業互聯網能力;收購或投資行業上下游供應鏈的服務提供商，打造生態體系;吸納及培養人才;用于營運資金及一般公司用途。

該負責人還提到，未來萬物云將在線下以街道為單位投資打造若干高濃度、高效率的服務網絡，公司將持續積累知識、連接生態，投資構建基于空間的產業互聯，以實現萬物云的愿景：重塑空間效率、服務歷久彌新。

物管賽道下半場洗牌力度加大

根據富途證券分析，目前港股的物業服務及管理板塊共有52家上市公司，萬物云一旦完成上市，市值預計會穩居板塊前三，IPO市值大概率在1024億元至1721億元區間。

需要注意的是，目前上市物企中市值超過1000億元的只有碧桂園服務一家。對比兩大龍頭企業可以發現，2019年至2021年，碧桂園服務毛利率分別為31.65%、33.97%、30.73%，服務包括三供一業在內的管理面積達到8.5億方，總營收288.4億元，均略微高出萬物云。

不過雙方的興趣點顯然不太一致。手握充裕現金流的碧桂園服務喜歡通過“買買買”來完成在物管市場的大規模擴張，過去一年里接連收購藍光嘉寶服務、富力物業和鄰里樂，增加潛在管面積3.47億平方米，涉及金額達205.25億元，持續鞏固了龍頭地位。

萬物云則更青睞于押注“科技與互聯網”，這也是萬科物業改名的初心。“一家物業企業說自己管理一個多大的物業管理面積沒啥意義。我們始終相信，數字化的未來，機器與人的結合，在產業互聯網的路上，傳統企業轉型有超越互聯網企業的可能。”掌舵萬物云十余年之久的朱保全，這樣定義萬物云的戰略與方向。

但在房地產開發企業規模增長明顯降速的大背景下，直面“黑鐵時代”，沒有一家物管企業能言獨立行走。因此多家物管企業都在進一步優化業務結構，多元化發展、開拓增值服務空間都將成為未來布局的新重點。

不過這也給所有物管賽道的玩家提了個醒，龍頭企業尚在努力探索一條行之有效的道路，中小型玩家更不能選擇“躺平”，僅僅滿足于地產自留地與基礎物業管理服務收入。

畢竟大浪淘沙之下，機會終將掌握在長期主義者手里。

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