市場下行迫使項目降價，榮盛發展去年凈虧49億

過去五年間，榮盛發展(002146.SZ)的歸母凈利曾連續四年高于50億元，最高的2019年達到91億元，但在地產行情急轉直下的2021年，榮盛交出了一份巨虧成績單。

4月29日晚間，榮盛披露2021年年報，顯示公司去年營業收入472.43億元，同比下降33.94%；歸屬于上市公司股東的凈利潤為-49.55億元，同比減少166.06%；歸屬于上市公司股東扣除非經常性損益的凈利潤為-49.35億元，同比減少165.85%。

透過公告可知，該公司不僅去年營收大幅下降，進入2022年依然頻繁降價出貨，多個項目一季度降價幅度超三成。同時，受疫情影響，榮盛部分受疫情沖擊的城市項目，成交量同比下滑50%～70%。

項目銷售價格持續降低，造成整體存貨價值減少，并對榮盛的財報數據形成拖累。大額虧損的業績，映射出在樓市遇冷的當下，房企掙扎求生的又一個縮影。

有項目降價超5000元

1月末，該公司預期，2021年歸屬于上市公司股東的凈利潤為1億元～1.5億元，與過去幾年相比，這個數據并不好看。

到4月18日，榮盛宣布，大幅下調業績預告數據，預計歸屬上市公司股東凈虧損45億元至60億元，扣除非經常性損益后的凈虧損43.31億元至58.31億元。隨后不久，深交所發來關注函，要求榮盛說明下調業績數據的原因及合理性。

在29日的公告中，榮盛解釋稱，公司出于謹慎性考慮，根據市場持續下行、疫情多點爆發的實際情況，同時考慮持有存貨的目的，參照目前市場價格和項目實際銷售情況，共計提存貨跌價準備36.47億元，計提壞賬準備8.1億元。

“本次計提資產減值準備事項，減少公司2021年合并凈利潤445,818.11萬元，減少歸屬于母公司所有者的凈利潤404,211.68萬 元，減少歸屬于母公司股東權益404,211.68萬元。 ”榮盛在公告中表示。

從財報數據可見，榮盛2021年盈利數據不佳，主要因營收從2020年的715.11億元降至472.44億元，不過資產減值損失、信用減值損失兩項，確實對財報數據形成拖累，畢竟過去的2020年，榮盛在這兩項上分別僅1.96億元、2.69億元。

但是，為何臨年報發布前才修正數據？榮盛方面表示，公司2022年1月初開始對2021年度業績進行初步測算，當時鑒于房地產政策趨暖、疫情趨穩，預計2022年房地產市場將出現回暖趨勢，公司貨值將有一定幅度的回升。

然而，“今年2月至4月，雖然房地產政策繼續放寬，但消費者購房意愿持續低落，銷售量下跌明顯，房地產市場整體延續下行趨勢。”榮盛稱，一季度市場超預期下降，成交規模、成交價格持續下降，直接影響臨公司庫存項目的可變現凈值。

此外，2月后疫情形勢發生變化，榮盛部分城市受影響較大，1月28日～4月18日部分城市項目成交量同比下滑50%至70%，為完成銷售任務搶抓回款，緩解流動性壓力，部分項目銷售價格持續降低，造成整體存貨價值減少。

以榮盛河北某項目為例，2021年該項目熱銷時售價6500元/平方米，公司曾預測隨著冬季奧運會召開，觀賽人群引流會給項目帶來正面作用。不過該現象未發生，一季度項目降價，平均售價4450元/平方米，因此補充計提存貨跌價準備4.34億元。

還有西南區域一項目，2021年熱銷時均價16250元/平方米，2022年2月后，為加快銷售回款，項目未售產品大幅度降價，平均售價僅10900元/平方米，因此對2021年末該項目存貨進行測算時，補充計提存貨跌價準備3.72億元。

榮盛表示，受疫情影響，很多函證工作進度緩慢，4月15日才與審計師就初步審計結果進行溝通，4月18日發布業績預告修正公告。4月18日，是公司知悉2021年業績同比大幅下滑的最早時點，已及時進行披露，不存在管理上的重大缺陷。

2022年以現金流為經營主線

榮盛在描述過去一年時稱：2021年是房地產面臨巨大挑戰的一年，尤其下半年以來，涉房金融政策不斷加緊、疫情影響反復、市場預期悲觀持續。

同時，隨著房地產市場快速降溫，二、三線城市房價普跌，房地產開發企業被抽貸、斷貸現象普遍，全行業整體流動性風險開始顯露，部分房地產企業出現流動性緊張。

鑒于市場急速降溫，榮盛為盡快回籠資金，2021年對部分項目采取促銷政策。大力降價后，榮盛2021年銷售合同面積1204.22萬平方米，同比增長2.53%；合同金額1345.58億元，同比增長5.87%，完成年度簽約計劃的103.51%。

此外，2021年榮盛實現開工487.76萬平方米，完成年初開工計劃的99.31%；實現竣工627.46萬平方米，完成年初竣工計劃的87.3%。

拿地方面，2021年榮盛在京津冀、長三角、中西部等區域16個城市獲得土地29宗，規劃建筑面積303.19萬平方米，購地金額123.42億元，權益購地金額80.19億元。期末，榮盛土地儲備建筑面積3468.9萬平方米，其中河北土儲占比超四成。

相較于銷售去化面臨的考驗，榮盛在融資及償債上面臨的壓力，同樣不容忽視。

年報數據顯示，2021年，榮盛在籌資活動上產生的現金流凈額為-242.86億元，其中取得借款等籌資活動流入共計357.87億元，籌資活動流出則高達600.73億元，其中僅償還債務支付的現金便達到490.83億元。

反觀2020年，榮盛籌資活動現金流入達705.39億元，比2021年多347.52億元，其中2020年取得借款收到的現金達631.76億元，比2021年多343.27億元。“借舊還新”的口子被收緊，極大影響了榮盛去年的現金流入及開支情況。

截至期末，榮盛共有短期借款8.13億元，同比降低58.71%；一年內到期的非流動負債252.22億元，同比提升25.08%；應付票據44.31億元，同比降低45.33%；應付賬款275.49億元，同比提升8.42%；長期借款220.39億元，同比降低42.11%。

期末，該公司現金及現金等價物余額181.86億元，同比降低35.03%，較短期負債還有78.49億元的缺口，受限貨幣資金約為14.74億元，公司利息保障倍數為-0.12。

榮盛表示，2022年公司各項工作將圍繞現金流展開，降成本、減開支、重融資，保交房、保質量、保回款，擠水分、挖潛力、求突破。地產主業方面，要盡力保證貨值不折損，在完成經營計劃任務的基礎上，確保公司信用安全健康。

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