昆明松綁樓市：加大貨幣化安置、降低購(gòu)買二套住房首付比

繼鄭州、哈爾濱、蘭州之后，昆明也加入了樓市政策優(yōu)化的行列。

16日，昆明市人民政府發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房?jī)r(jià)穩(wěn)預(yù)期工作的意見(jiàn)》（下稱“意見(jiàn)”），從加快商業(yè)商務(wù)用房去化、紓解疫情期間房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)困難、鼓勵(lì)多種方式回遷安置、優(yōu)化住房金融服務(wù)、有效防范化解房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)等八個(gè)方面，給予市場(chǎng)積極信號(hào)。

為加快釋放合理的購(gòu)房需求，意見(jiàn)提出，優(yōu)化住房類金融政策并加大貨幣化安置力度。

意見(jiàn)稱，實(shí)施好差別化住房信貸政策，持續(xù)優(yōu)化住房金融服務(wù)，更好滿足購(gòu)房者合理信貸需求。

第一財(cái)經(jīng)從昆明多家商業(yè)銀行處了解到，早在今年2月初，當(dāng)?shù)氐臉鞘行刨J政策已有所放松，對(duì)于征信良好、收入穩(wěn)定等優(yōu)質(zhì)客戶，首套房首付比例可由2.5成、3成降至2成執(zhí)行。

此次意見(jiàn)進(jìn)一步明確，“降低購(gòu)買二套住房首付款比例”。

除商業(yè)貸款外，意見(jiàn)還稱，加大住房公積金對(duì)首套房、改善性住房等合理購(gòu)房需求的支持力度，適度調(diào)高住房公積金貸款額度。

棚改貨幣化安置是短期內(nèi)提振樓市需求的有效手段，鄭州、南寧等壓力城市在近期出臺(tái)的樓市新政中均對(duì)此做出部署。而此次昆明發(fā)布的意見(jiàn)中亦明確，鼓勵(lì)多種方式回遷安置。

根據(jù)意見(jiàn)，在拆遷群眾、社區(qū)自愿的基礎(chǔ)上，屬地政府（管委會(huì)）積極引導(dǎo)，統(tǒng)籌城市更新改造項(xiàng)目回遷安置需求與商業(yè)商務(wù)用房去化實(shí)際，拓寬安置渠道和方式，按照等價(jià)值置換的原則，利用已建成的商業(yè)商務(wù)用房進(jìn)行等價(jià)值安置，可適當(dāng)給予面積獎(jiǎng)補(bǔ)。具體面積獎(jiǎng)補(bǔ)標(biāo)準(zhǔn)由屬地政府（管委會(huì)）研究制定。

“這意味著商業(yè)商務(wù)用房去化被放在了首要位置。”中指研究院昆明公司高級(jí)分析師張慶憲認(rèn)為，通過(guò)加大貨幣化安置力度，并將群眾回遷安置需求與商業(yè)商務(wù)用房去化相結(jié)合，在加大回遷安置效率的同時(shí)，有利于促進(jìn)商業(yè)商務(wù)用房去化。

“商業(yè)商務(wù)用房”過(guò)剩，是昆明樓市的一個(gè)顯著特征。“要研究出臺(tái)商業(yè)地產(chǎn)去庫(kù)存和多功能利用支持政策。” 昆明市人民政府在4月8日發(fā)布的《關(guān)于印發(fā)2022年穩(wěn)增長(zhǎng)若干政策措施的通知》曾如是指出。

世聯(lián)行相關(guān)研報(bào)顯示，由于昆明前幾年大量賣地，疊加疫情影響，文旅盤的投資客退潮，當(dāng)前昆明商業(yè)商務(wù)用房的庫(kù)存量遠(yuǎn)高于其消化能力。另?yè)?jù)中指研究院數(shù)據(jù)，截至2022年3月，昆明商業(yè)商務(wù)用房市場(chǎng)存量多達(dá)1165萬(wàn)平方米，去化周期超90個(gè)月，庫(kù)存高企，去化壓力大。

但值得注意的是，意見(jiàn)并未指出貨幣安置政策的具體目標(biāo)、公積金貸款具體額度和二套房首付比例。對(duì)此，張慶憲預(yù)計(jì)，相關(guān)部門后續(xù)或?qū)⑼瞥鱿嚓P(guān)政策的具體實(shí)施細(xì)則。

除了激活合理住房需求外，意見(jiàn)還從供給端入手，提出了為房企紓困的一攬子新政策。

受疫情和調(diào)控收緊的雙重影響，2021年以來(lái)，本就存在供需矛盾的昆明樓市下行嚴(yán)重。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，昆明當(dāng)年商品房供應(yīng)面積達(dá)1190萬(wàn)㎡，同比2020年下降約26%；成交面積為1068萬(wàn)㎡，同比2020年下降約22%；整體成交金額約1250億元，較2020年同比下降約27%，均價(jià)11711元/㎡，同比2020年下降約7%。

為助力企業(yè)度過(guò)難關(guān)，意見(jiàn)稱，在2021年6月1日到2022年12月31日繳納的土地出讓價(jià)款，企業(yè)可延期60日繳納；優(yōu)化政府營(yíng)商服務(wù)的方式，拿地即拿證，房企無(wú)需另提交申請(qǐng)；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以用見(jiàn)索即付銀行保函替代需繳納的代建學(xué)校、道路等公共設(shè)施的保證金或零星用地整合履約保證金等。

與此同時(shí)，為了預(yù)防開(kāi)發(fā)商跑路、項(xiàng)目爛尾等問(wèn)題出現(xiàn)，有效防范化解房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，意見(jiàn)還提出，建立健全商品房預(yù)售資金保全、執(zhí)行的“府院聯(lián)動(dòng)”機(jī)制，進(jìn)一步健全完善預(yù)售資金監(jiān)管制度，嚴(yán)肅查處未按商品房預(yù)售資金監(jiān)管政策規(guī)定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和銀行機(jī)構(gòu)等。

在昆明市住建局2021年12月發(fā)布的一份答復(fù)函中曾提及，昆明納入省級(jí)協(xié)調(diào)機(jī)制辦公室爛尾樓項(xiàng)目共有112個(gè)，數(shù)量占全省1/3。另有云南省住建廳數(shù)據(jù)顯示，截至2021年12月31日，云南省共有334個(gè)爛尾樓盤。

張慶憲，“健全預(yù)售資金監(jiān)管機(jī)制”，既是出于樓市下行期防范化解樓市風(fēng)險(xiǎn)的需求，也是基于昆明樓市的自身特征，對(duì)癥下藥。“但是，意見(jiàn)同樣未明確商品房預(yù)售資金監(jiān)管具體額度，這仍需后市出臺(tái)具體細(xì)則進(jìn)行指導(dǎo)”。

標(biāo)簽： 貨幣化安置 商品房預(yù)售 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) 人民政府 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)