一季度上海中央商務區空置率降至10%以下 受疫情沖擊市場短期承壓

近日，多家商業地產機構發布上海2022年第一季度報告，顯示由于今年1-2月，上海辦公樓租賃需求旺盛，第一季度需求保持強勁勢頭，空置率亦明顯下降。但因3月份疫情沖擊，上海辦公樓市場接下來或將短期承壓。

寫字樓租金面臨下行壓力

仲量聯行發布數據顯示，第一季度上海全市甲級寫字樓凈吸納量錄得29.5萬平方米，其中全市中央商務區的凈吸納量錄得4.4萬平方米。盡管浦西地區不同行業的需求依然旺盛，但由于可租賃面積稀缺，市場整體凈吸納量有限。

“一季度，在上海中央商務區內，浦東凈吸納量貢獻顯著，內資金融服務和專業服務公司在陸家嘴和竹園板塊的租賃需求尤其活躍。”仲量聯行上海商業地產部浦東團隊負責人王岳向《華夏時報》記者介紹說，一季度上海非中央商務區凈吸納量達到25.2萬平方米，制造貿易和生命科學行業的企業表現活躍。同期，部分內資金融和專業服務公司也正積極尋求高品質辦公樓內的升級及擴張機會，但“疫情的爆發將影響租賃活動以及地產決策，預計短期內新增租賃需求或將轉弱”。

盡管如此，包括仲量聯行在內，多家商業地產機構的報告顯示，上海今年第一季度空置率持續下降。

據仲量聯行研報，在無新增供應的情況下，上海中央商務區的空置率持續下降。其中，浦西中央商務區空置率環比下降0.2個百分點至5.8%，浦東中央商務區空置率環比下降1.0個百分點至8.9%。一季度，三個新竣工交付項目均位于非中央商務區，共計23.3萬平方米。盡管有新增供應面積入市，但活躍的問詢與租賃活動持續推動非中央商務區空置率環比下降1.0個百分點至23.9%。

來自世邦魏理仕(CBRE)的報告顯示，陸家嘴以較具競爭力的租金策略吸引來自包括世紀大道、四川北路、南京西路等置換需求，錄得近四年來單季凈吸納量新高，除金融的升級擴租外，也不乏專業服務等其他行業布局，推動核心商務區去化再度提升，空置率降至10%以下。

租金方面，仲量聯行研報指出，新一輪疫情爆發前，租金持續增長。由于業主心態持續向好，浦西中央商務區租金環比增長2.4%。在浦東中央商務區，部分相對老舊樓宇的租賃活動也較為活躍，帶動浦東中央商務區租金環比上漲2.0%；而在非中央商務區，多個板塊的復蘇帶動平均租金環比增長2.5%。但在短期內需求轉弱的影響下，預計租金表現也將面臨壓力。

王岳介紹說，在疫情的影響下，機會型的投資在辦公樓投資中很少見了，疫情過后對價格的心理預期也會越來越高，上海的租賃投資分化會加大。

不過，王岳指出，真正決定辦公市場表現的是市場周期。與2020年一樣，疫情只能算是擾動因素，租金不會大幅度下跌。但是從未來的預期來看，和去年年底相比，仲量聯行調整了2022年全年凈吸納量的預計，下調了20%。“假設(上海)全社會能在5月復工復產，今年市場租金有一定下行壓力，特別是第二、第三季度，但對2023年以后還是持續看好。”王岳表示。

一季度大宗交易持續走強

從投資市場來看，上海第一季度大宗交易走強。

CBRE的報告顯示，2022年第一季度，上海物業投資市場共錄得12筆大宗交易，交易金額共計226.5億元，環比下降36.4%，同比上升91.8%。盡管受疫情沖擊，一季度，大宗交易成交總額依舊高于近五年同期均值。其中，投資型交易依舊占據主導，自用型交易占25%，側面反映目前投資者意向逐漸走強。

另據仲量聯行統計，今年第一季度，大部分的外資買家都陸續返場，但受疫情影響，后市增加觀望情緒，內資買家依舊是自用為主。自2021年四季度開始，隨著利率降低、放款周期縮短及暫緩房產稅征收等政策的出臺，國內房地產行業出現了一系列積極緩和的跡象。此前機構投資者預期開發商將大幅減價出售其資產來換取資金流動性，在實際退出案例中其價格大多仍保持市場水平。預計機構投資者將保持觀望態度，收購機會或向國有企業傾斜。

分行業來看， CBRE的報告顯示，依據投資物業類型來看，寫字樓物業交易占比居首位，其中半數源于電子、智能科技相關行業自用買家購置辦公空間，而高科技企業在近兩年所呈現出的活躍租賃需求，使更多投資者將目光聚焦于創新產業密集且氛圍相對成熟的區域，因此一季度涌現出數筆位于張江、楊浦等科創高地的大宗交易。

仲量聯行也統計，自2020年發生全球疫情以來，整個生物醫藥行業崛起并蓬勃發展，進一步帶動了上下游產業的擴張需求，激發投資者對生命科學園的積極布局態度。盡管受疫情影響，短期內物流市場面臨一定壓力，物流項目的投資收益率有所縮減，但長期而言，投資者仍將持續追捧物流投資機會，預計2022年將有大量物流資產包的出售計劃。

仲量聯行華東區資本市場總監孫翎表示：“雖受到當前疫情及眾多不確定因素的影響，投資者對長租公寓、生物醫藥和物流板塊依舊保持高度關注。我們預計，隨著前幾年投資機構入市的標的投資周期接近尾聲，今年下半年將會有大量資產退出市場，為市場帶來更多投資機遇。”

（文章來源：華夏時報）

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