鄭州二手房輕微回暖，樓市刺激政策初見成效

三月初，鄭州官方祭出穩樓市政策，將這座省會城市推到聚光燈前。取消認房又認貸、重提貨幣化安置......十余條新政砸向沉寂的市場。

近三周過去，鄭州樓市是否有所好轉？從數據及個案看，改變正在發生，但還未形成質變，市場信心仍在修復中。諸葛找房數據顯示，新政發布后，鄭州市場成交有所回升，二手房上升幅度大于新房。

多位當地房產中介稱，3月新政出臺后，市場陸陸續續比較熱，房貸利率下調影響也比較大，成交量已有所上漲，但房價還算穩定?！艾F在是量先上去，短期內價格應該不會有多大變化，最快也要等到五一過后。”

值得注意的是，進入2022年，樓市“松綁”的隊伍不斷壯大，目前有近60個城市進行松綁。諸葛找房研究院認為，樓市政策適度放松，將有效緩解部分群體購房資金、門檻限制等壓力，進一步釋放購房需求。

鄭州樓市要“入春”？

近半個月來，李新的工作陡然忙碌了起來。在鄭州，他負責的一些二手房業主，開始醞釀提高掛牌價，不過幅度不大，有的在十萬左右。更明顯的變化是，降價房源的數量有所減少，一直不溫不火的鄭州樓市，似乎在出現積極變化。

促使改變發生的，是鄭州近期連發的數條新政。

3月1日，鄭州出臺18條樓市新政，稱對擁有一套住房并已結清相應購房貸款的家庭，購買二套房時，執行首套房貸款政策。業內人士稱，鄭州明確取消了“認房又認貸”的限制政策，成為今年全國首個全面放松限購限貸的城市。

鄭州還宣布，將集中利用3年時間，大力推進貨幣化安置，確保2024年群眾回遷安置全部完成。預售資金監管方面，力保新房交付，提振購房者市場預期。

自此，鄭州成為今年首個“救市”的省會城市，且政策未出現“一日游”。庫存高企、供大于求的鄭州，會在調控之下迎來春天嗎？多家機構數據顯示，新政出臺后，鄭州市場確實有所活躍，成交上也有積極表現。

諸葛找房數據顯示，政策發布后2周，鄭州新房共成交2819套，較前兩周上升4.3%；鄭州二手房共成交1795套，較前兩周上升10.9%。

“鄭州市場之前新房成交占比較大，大約七成，二手房占比約三成，但最近二手房成交占比約到四成?！崩钚路Q，鄭州“老破小”二手房庫存量太大，前幾年市場壓抑得太狠，房貸利率下調、差額稅政策調整后，市場表現有所回溫。

此前，鄭州是全國除北京外、唯二嚴格執行高差額稅的城市，即非滿五唯一的住宅，交易時差額稅按差額的20%征收。譬如，100萬購入的房子，如果賣150萬，需繳納（150萬-100萬）×20%=10萬的差額稅。

貝殼研究院鄭州分院稱，如此高昂的差額稅，導致鄭州二手房市場活躍度一直不高，部分業主為避免差額稅，變相將這部分稅費轉移至購房者，增加了后者的購房成本，導致二手房成交下滑，市場進一步冷淡。

不過，鄭州新政發布不久，二手房稅費政策便出現調整。據貝殼研究院鄭州分院調研，鄭東新區、經開區、航空港區已開始執行新政，個人轉讓住房時，無法提供完整房屋原值、有關合理費用憑證的，按核稅價的1%征收個人所得稅。

同時，業主自己選擇并做出承諾，先選擇稅率再辦理手續?！斑@標志著執行了7年的20%差額稅開始取消?！鄙鲜鲅芯吭悍Q，疊加近期二手房利率不斷下調，放款周期不斷縮減等，改善置業需求將被激發，市場熱度也會傳導至新房。

克而瑞河南區域也稱，二手房交易差額稅政策調整后，鄭州市二手房周均帶看超約1.5萬組，成交均約500組左右，環比上漲明顯，不過依然不敵去年同期。

除了稅費政策帶來的變化，李新認為，房貸利率的調整對市場影響更大?！叭ツ晷路坷试诹诸^，二手房在五字頭，現在二手房利率4.9%，新房利率也降到五字頭，個別售樓處甚至可對近五年畢業的大學生給到4.7%的利率?！?/p>

“鄭州房貸利率四點多，還是在2016年的時候，當時鄭州房價半年幾乎翻倍，此后限購政策出臺，以及各種抑制房價上漲的政策，這幾年利率一直沒降下來。”李新稱。但是，近期多個利好政策出臺后，市場情緒有所回溫。

近60城松綁樓市政策

鄭州打響樓市調控“松綁”的槍聲后，已有十余個城市出臺鼓勵購房措施。據諸葛研究院統計，截至3月21日，有近60個城市松綁樓市政策，涉及放松限購限貸、降低首付比例、下調房貸統計利率、放松限售限價等。

官方層面，五部委密集表態，釋放強烈維穩激勵信號。財政部表示，今年內不具備擴大房地產稅改革試點城市的條件；金融委稱，要及時研究和提出有力有效的防范化解房地產風險應對方案。

多重政策支持下，全國房貸利率表現繼續下行、二手房交易也有所回溫。

貝殼研究院數據顯示，3月房貸利率降幅創2019年以來月度最大降幅，82城房貸主流利率下調，當前利率接近2020年三季度的水平。重點城市主流首套房貸利率為5.34%，二套利率為5.60%，分別較上月回落13個、15個基點。

銀行放款方面，3月103城平均放款周期在1個月左右，接近2020年三季度最快的速度。上海平均放款周期較上月縮短超過20天，近五成的城市放款周期不足一個月。

寬松的信貸環境，有效帶動了市場成交。數據顯示，3月以來（3.1-3.17），全國50城二手房日均成交量，較2月（春節后）日均成交水平增長約17%；二手房新增帶看客戶量與新增掛牌房源量，均較2月日均水平提高。

克而瑞認為，由于前期調控加碼、房企爆雷、項目降價等原因，購房者信心備受打擊，觀望情緒濃厚，“看得多，買得少”是3月購房者主流心態。

“隨著市場信心逐步恢復，北京、上海、杭州等核心一二線城市市場有望率先轉暖，鄭州、濟南、徐州等二線及強三線城市市場或將輪動復蘇。”上述機構認為。

目前，一線城市樓市表現較為堅挺，據CRIC監測數據，2月以來不同城市去化率大于70%的19個項目中，一線城市上海占5席；二線城市西安有7個項目去化大于70%，去化達到100%的項目有5個。

克而瑞方面認為，隨著政策利好不斷傳導，居民購房預期迎來改變，但信心修復仍需要時間。從成交來看，預計“金三”成色難以和去年同期想對比，但較2月預期企穩回升，“銀四”市場表現值得期待。

國盛證券則預計，地產政策將持續放松并加大力度，核心原因有三：宏觀GDP穩增長離不開地產；2021房地產業的狹義稅收收入及土地出讓金，對全國總財政收入貢獻達到36%，長期低迷恐拖累地產財政并影響城投債；地產及產業鏈大幅下滑，將帶來失業人口上升。

“當前行業問題的七寸，在于需求側和企業資金側?！眹⒆C券稱，預計本輪政策落腳點可能是貨幣端、即新增貸款方面，以及地方政策如鄭州新政，新市民有望享受特殊信貸政策，因城施策有望變相打開限購限貸空間。

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