速讀：保租房公募REITs加速落地，將解決哪些痛點？

保障性租賃住房REITs試點項目正加速落地。7月29日，華夏北京保障房中心REIT完成證監(jiān)會及上交所受理；同日，紅土創(chuàng)新深圳人才安居REIT、中金廈門安居REIT獲證監(jiān)會注冊批復(fù)，發(fā)行在即。

對保障性租賃住房建設(shè)、公募REITs試點探索來說，上述進(jìn)展均意義重大。

近年來，在“房住不炒”大框架下，中央關(guān)于發(fā)展保障性租賃住房的文件相繼出臺，要完善以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系，解決好大城市新市民、青年人等群體的住房困難問題。

(資料圖片僅供參考)

但在各地實踐中，租賃住房建設(shè)普遍面臨資金沉淀大、租金收益率不足等痛點。比如重資產(chǎn)模式下，前期土地和建安成本投入規(guī)模大，僅靠租金收入難以覆蓋，回收周期長，輕資產(chǎn)模式同樣盈利空間受限、難控制成本。

為推動保障性租賃住房建設(shè)，中央及各地從土地、稅收、金融等多方面相繼出臺政策，以盤活存量資產(chǎn)，鼓勵更多社會資本進(jìn)入，促進(jìn)租賃市場發(fā)展。

2020年4月底，證監(jiān)會、國家發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金REITs試點相關(guān)工作的通知》，正式啟動REITs試點。2021年6月，國家發(fā)改委進(jìn)一步發(fā)文，將保障性租賃住房納入試點范圍。

經(jīng)過近一年時間醞釀，今年7月11日，紅土創(chuàng)新深圳人才安居REIT獲深交所審核通過，這是市場上首單通過的保障性租賃住房REITs項目。7月29日，該產(chǎn)品正式獲批，募集資金將用于深圳保障性住房建設(shè)。

公開資料顯示，深圳人才安居集團(tuán)系該基金的原始權(quán)益人，該集團(tuán)的成立是為解決超大城市住房供需失衡的突出問題，由深圳市委、市政府于2016年出資1000億元設(shè)立，致力于建設(shè)籌集和運(yùn)營管理保障性住房。

本次獲批的紅土創(chuàng)新深圳人才安居REIT項目，基礎(chǔ)資產(chǎn)包含4個保障性租賃住房項目，總建筑面積合計13.47萬平方米，包含1830套保障性租賃住房，評估價值約11.58億元。截至2022年3月末，4個項目的出租率均超過98%，租金價格為同地段、同品質(zhì)市場租賃住房租金的60%左右。

華夏北京保障房中心租賃住房公募REIT項目的原始權(quán)益人則是北京保障房中心有限公司，基礎(chǔ)資產(chǎn)是位于北京市海淀區(qū)的文龍家園、以及北京市朝陽區(qū)的熙悅尚郡，兩項目分別擁有1396間、772間可出租房間。

以文龍家園為例，公開數(shù)據(jù)顯示，該項目屬于公租房，建筑面積分別約為7.66萬平方米，項目估值為7.37億元。截至今年一季度末，文龍家園平均簽約租金為52元/平方米·月，相當(dāng)于同區(qū)域市場租金水平的54%。

熙悅尚郡項目估值為4.14億元，折合單價11426元/平方米，截至今年一季度末平均簽約租金為60元/平方米·月，相當(dāng)于同區(qū)域市場租金水平的56%，上述兩項目去年收入及凈利潤分別為6916.71萬元、1935.15萬元。

據(jù)悉，通過華夏北京保障房中心租賃住房公募REIT項目的發(fā)行，北京保障房中心有限公司計劃將回收資金用于北京焦化廠停產(chǎn)搬遷后，在其剩余地塊上建設(shè)的公租房項目，擬建設(shè)672套安置房、1869套公共租賃住房等。

北京保障房中心有限公司表示，此次發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施基金的目的是，搭建公司在保障性租賃住房、公共租賃住房等領(lǐng)域的資產(chǎn)上市平臺，今后還將把租賃住房類資產(chǎn)通過擴(kuò)募形式納入華夏北京保障房中心租賃住房公募REITs平臺。

克而瑞認(rèn)為，保障性租賃住房建設(shè)由于租金漲幅控制，疊加住房租賃物業(yè)本身回報率低、回收周期長，很難滿足資產(chǎn)證券化對回報率的要求，更多依賴財政補(bǔ)貼及銀行貸款等資金支持。公募REITs擴(kuò)容至公租房領(lǐng)域后，具有一定積極意義。

比如，打通住房租賃退出環(huán)節(jié)，可靈活處置物業(yè)資產(chǎn)，真正實現(xiàn)前端銀行貸款+住房租賃專項債，中期證券化手段盤活存量，到后期公募REITs的全線布局。

此外，相較類REITs的被動管理，公募REITs管理人對物業(yè)是主動管理的，疊加公募REITs沒有到期期限，管理人會結(jié)合租賃企業(yè)的長期經(jīng)營目標(biāo)，靈活買入或處置旗下資產(chǎn)，來改善資產(chǎn)整體租金收益率等。

總體而言，資產(chǎn)證券化工具的引用，可為重資產(chǎn)持有保租房資金退出提供一個參考路徑，將有效縮短資金回報周期，降低企業(yè)資金壓力，特別是對一些近兩年有保租房建設(shè)任務(wù)的國企來說具有重要意義。

放眼整個市場，中國內(nèi)地基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs市場同樣規(guī)模可期。

據(jù)戴德梁行日前會議數(shù)據(jù)，自2021年6月以來，中國基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs共有13單產(chǎn)品成功上市，總市值突破580億元。深圳安居和廈門安居項目通過滬深交易所審核后，國內(nèi)即將迎來首批保障性租賃住房公募REITs。

這一年當(dāng)中，中國內(nèi)地基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs市場發(fā)展迅速，市場反響積極；但與海外對比，中國內(nèi)地公募REITs尚處于起步階段，按各國REITs市值與股票市值占比看，中國內(nèi)地公募REITs僅0.05%，遠(yuǎn)低于新加坡的13%。

在7月29日證監(jiān)會召開的會議上，會議稱要聚焦科技創(chuàng)新、民營企業(yè)、中小企業(yè)等重點領(lǐng)域和薄弱環(huán)節(jié)，研究推出更多更有力的支持措施。穩(wěn)步擴(kuò)大REITs試點范圍，加快推進(jìn)常態(tài)化發(fā)行，促進(jìn)存量資產(chǎn)盤活。

如今，首批保障性租賃住房REITs試點項目逐步落地，將打通“投融管退”閉環(huán)，相關(guān)模式也將為我國保障性租賃住房建設(shè)提供可復(fù)制的經(jīng)驗，以完善相關(guān)市場建設(shè)、提升金融服務(wù)實體經(jīng)濟(jì)能力、促進(jìn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

標(biāo)簽： 基礎(chǔ)設(shè)施 深圳人才 文龍家園 有限公司 基礎(chǔ)資產(chǎn)