城市更新誰來干？

從當前城市更新的官方文件來看，為地產企業、國有平臺參與城市更新的建設投資均留有準入空間。實際操作中地產企業較多參與城市更新，估算參與比例超過60%，未來可能進一步提升至70%以上。此外建筑型央企和城投平臺參與城市更新建設同樣較為踴躍，部分項目與房企共同合作共建；預計未來國有房企尤其是建筑型央企下屬房企將是城市更新投資的重要增量來源，城投平臺受隱性債務控制越來越少直接參與。預計城市更新十四五期間拉動投資規模10-12萬億以上，期間平均每年拉動投資規模2-2.5萬億以上，考慮到2022年穩增長訴求較強，可能存在十四五規劃前置發力的特征；如果按地產、基建投資占比各70%和30%估算，對全年地產投資增速貢獻約為7%-8%。我們預計2022年地產投資將超預期并維持全年地產投資增速5.4%判斷，短期權益資產預計穩增長相關板塊表現仍將延續；利率債方面預計10年期國債收益率將進一步在Q2向3%上行。

>>預計城市更新對地產投資增速貢獻7%-8%，維持全年地產投資增速5.4%判斷

預計城市更新十四五期間拉動投資規模10-12萬億以上，期間平均每年拉動投資規模2-2.5萬億以上，考慮到2022年穩增長訴求較強，可能存在十四五規劃前置發力的特征；如果進一步按地產、基建投資占比70%和30%估算，預計城市更新對全年地產投資增速貢獻約為7%-8%（按當前樣本城市估算，城市更新中地產投資的占比約60%，伴隨著未來進一步向三四線城市推進，占比可能進一步提高至70%，比重提升過程中國有房企尤其是建筑型央企下屬房企將是重要增量來源，城投平臺受隱性債務控制越來越少直接參與詳細請參考前期報告《城市更新可以拉動多少地產投資？》）。作為2022年地產投資的強變量，本文進一步對城市更新的實施主體開展研究。

>>官方文件中為地產企業、國有平臺參與城市更新的建設投資均留有準入空間

城市更新因城施策，各省市根據實際情況出臺管理辦法各自執行建設，但整體來看均秉持政府引導、加大政企協作、市場機構積極參與的特征。當前各地官方文件中為地產企業、國有平臺（包括城投平臺、地方國企、央企）均留有準入空間，但各地實施方式有所側重。以部分典型的一、二線城市為例：

天津市支持房企積極參與，大型項目鼓勵國有平臺參與進行支持。《天津市老舊房屋老舊小區改造提升和城市更新實施方案的通知》中明確“城市更新通過市場化運作方式，充分調動社會資本參與”：一是“支持專業機構等社會力量投資參與各類更新改造項目”，我們認為社會力量中的專業機構主要以地產企業為主。二是“涉及建設周期長、投資規模大、跨區域以及市級重大城市更新項目，可通過政府授權方式，由具有實力的國有企業作為實施主體”，我們認為對于大型項目主要由城投平臺和地方國企牽頭參與，房企也可參與共建。

重慶市在城市更新中為國有企業或平臺賦予較高的實施權重，重慶市發布《重慶市城市更新工作方案》中提出“各區縣人民政府、有關國有企業根據改造提升的范圍和標準，充分考慮城市規劃、資金保障等條件，科學確定改造提升的范圍和具體內容，納入相應的專項規劃和年度計劃”。

廣州市為不同的項目類型設置不同的實施主體，地產企業、國有主體均可充分參與。對于舊村改造項目，可由村集體經濟組織或由其成立的全資子公司與公開選擇的市場主體建設；對于連片改造項目，由政府征收并通過招標等方式確定改造主體（土地使用權人），從實際操作層面看，有諸多地產企業參與；對于舊廠改造項目，可由原土地權利人自行改造或交由政府及土儲平臺等收回改造。

>>預計房企參與城市更新占比將在60%基礎上提升，國有房企是重要增量來源

根據中指統計，當前大量房企已布局于城市更新領域。廣東省是城市更新先發優勢最為明顯的省份，如以廣東省部分典型城市為例，地產企業在城市更新中的參與面積占比均值超過60%：以2021年深圳城市更新舊改的計劃公告項目作為樣本，按項目擬拆除面積作為統計對象，經營范圍中包含房地產開發企業負責的項目面積總量占比約為53%；廣州市城市更新中這一數據占比為77%；東莞市城市更新中這一數據占比為72%。從企業性質來看，國企和民企兼具，同樣以深圳為例，根據中指統計當前共計21家房企已參與深圳城市更新投資，其中國有企業占比約1/3，民營企業同樣有較高參與熱情。

從當前城市更新投資開展情況來看（包括具體投資、城市更新規劃、城市更新基金設立情況等綜合考慮），一、二線城市仍是較為重要的開發主力，如廣州市十四五規劃明確列示“城市更新工程在十四五期間的投資規模達到3315億元”；上海設立合計900億城市更新基金支持相關建設等。然而從當前城市更新的試點范圍來看，基本涵蓋全國各大區域，因此未來城市更新可能進一步從一二線向三四線城市擴展，三四線城市開展初期可能更多可能采取老舊小區改造以及動拆遷等方式形成地產投資，預計未來地產在其中的投資占比可能進一步提升向70%發展。

從房企類型來看，我們認為未來城市更新投資的增量主要源自國有房企（包括建筑型央企下屬房企和傳統國有房企等）。以深圳為例，根據深圳市城市更新協會行業信息中心發布的數據來看，2021年參與深圳城市更新項目規劃立項位列10的房地產企業中僅3家為國有企業，計劃立項的面積占比為31%，未來預計這一占比將進一步提升，預計國有房企尤其是建筑型央企下屬房企將是未來城市更新投資的主要增量來源。

>>城投平臺和建筑型央企同樣參與城市更新建設，部分項目與房企共同合作共建

從實際操作中看，城投平臺和建筑型央企同樣積極參與城市更新建設，與當地房企合作共建是較為常見的模式。建筑型央企方面，以中國建筑、中國交建、中國鐵建、中國中冶為例，2021年的城市更新新增訂單（包括工程類和投資類訂單）合計規模超過4000億元。從實際案例來看，如中國鐵建和洛陽瀍河區人民政府簽訂協議，由中國鐵建旗下的投資集團、鐵五院等會同洛陽誠助實業發展有限責任公司（當地國有地產企業）共同完成瀍河區舊城改造項目的投資建設；中國交建子公司中交城投與中房集團和云巖城合資參與貴陽市人民大道（云巖段）城市更新項目。城投方面，同樣不乏直接參與城市更新建設的案例，但未來受隱性債務控制約束，預計直接參與的形式將越來越少。如珠海市高新建設投資有限公司與村集體合作進行廣東省珠海市港灣1號科創園改造建設；房企福星惠譽與廣州開發區投資集團合作進行城市更新改造；上文提及的中交城投同樣均是城投平臺參與城市更新的重要范例。城投平臺的參與可進一步撬動專項債切入城市更新領域，如《重慶市城市更新工作方案》中提出“充分利用中央財政城鎮保障性安居工程專項資金等政策性資金，探索通過專項債等方式將更多的國家政策性貸款用于城市更新項目”。

風險提示

部分城市的城市更新企業樣本與全國存在偏差；城市更新投資力度不及預期。

（李超為浙商證券首席經濟學家）

標簽： 城市更新 國有企業 積極參與 中國鐵建 越來越少