1月份百?gòu)?qiáng)房企銷售降超四成，收緊類調(diào)控減少，民營(yíng)房企有望受益

【大河報(bào)·大河財(cái)立方】2月11日，A股地產(chǎn)行業(yè)部分股票表現(xiàn)不俗，8家地產(chǎn)上市企業(yè)股價(jià)漲停，其中4家企業(yè)漲幅超過(guò)10%。

受此影響，Wind房地產(chǎn)指數(shù)當(dāng)日開盤后迅速拉升，并在隨后震蕩下挫。截至收盤，Wind房地產(chǎn)指數(shù)報(bào)3458.14點(diǎn)，較前一個(gè)交易日減少了0.92點(diǎn)。

消息面上，2月10日，根據(jù)國(guó)內(nèi)媒體報(bào)道，全國(guó)性商品房預(yù)售資金監(jiān)管的相關(guān)意見已經(jīng)出臺(tái)，與1994年發(fā)布的《城市商品房預(yù)售管理辦法》相比，最大的不同之處在于明確對(duì)預(yù)售資金的規(guī)定進(jìn)行了全國(guó)統(tǒng)一，進(jìn)而有利于規(guī)范預(yù)售資金的使用，促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次政策進(jìn)一步釋放了利好內(nèi)容，對(duì)于緩解房企資金壓力具有積極的作用。

房地產(chǎn)行業(yè)融資能力大幅下滑

有城市調(diào)整預(yù)售監(jiān)管措施以降低風(fēng)險(xiǎn)

一般而言，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)常性資金來(lái)源有兩個(gè)方面，其一為企業(yè)通過(guò)發(fā)債和金融機(jī)構(gòu)貸款獲取，其二是通過(guò)商品房銷售獲得銷售流入資金。如果企業(yè)融資受限，房企將會(huì)更加依賴銷售帶來(lái)的現(xiàn)金流。

“去年一些房企出現(xiàn)危機(jī)時(shí)，部分城市出現(xiàn)了銀行或法院關(guān)閉預(yù)售資金監(jiān)管賬戶的做法，導(dǎo)致房企資金壓力進(jìn)一步增大，進(jìn)而導(dǎo)致部分房企暴雷事件發(fā)生。”嚴(yán)躍進(jìn)表示，根據(jù)公開報(bào)道，新的預(yù)售管理辦法明確資金的撥付情況，即除了工程所需要的資金，其他都可以讓房企使用。

進(jìn)入2022年，房地產(chǎn)行業(yè)從融資端獲得資金的能力還在下滑。中國(guó)指數(shù)研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，1月份國(guó)內(nèi)房企融資規(guī)模為792.2億元，同比降70.3%，環(huán)比降16.6%，單月融資規(guī)模同比連續(xù)11個(gè)月下滑。行業(yè)平均利率為4.13%，同比降1.72個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比降0.99個(gè)百分點(diǎn)。

實(shí)際上，1月份，就已有地方政府開始調(diào)整和規(guī)范預(yù)售資金監(jiān)管政策，在堅(jiān)持“房住不炒”的前提下，助推行業(yè)健康發(fā)展。

1月18日，煙臺(tái)發(fā)布相關(guān)措施，對(duì)信用等級(jí)為AAA級(jí)開發(fā)企業(yè)，商品房預(yù)售監(jiān)管資金留存比例降低5%;對(duì)信用等級(jí)為AA級(jí)開發(fā)企業(yè)，商品房預(yù)售監(jiān)管資金留存比例降低3%。上述3%-5%等預(yù)售資金監(jiān)管解除后，須優(yōu)先用于農(nóng)民工工資支付。

2月11日，信陽(yáng)市發(fā)布了《信陽(yáng)市商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法(試行)》(以下簡(jiǎn)稱試行辦法)，旨在保證預(yù)售資金專款專用，確保資金安全可控，有效防范房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，保障預(yù)售商品房交易雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。

根據(jù)試行辦法，購(gòu)房款應(yīng)由購(gòu)房人賬戶直接存入監(jiān)管賬戶，專項(xiàng)用于支付該項(xiàng)目的建筑施工、設(shè)備安裝、材料購(gòu)置、配套建設(shè)、法定稅費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用，不得挪作他用。重點(diǎn)監(jiān)管資金不得用于支付任何借(貸)款本金和利息，不得用于繳納土地價(jià)款、罰金、支付營(yíng)銷費(fèi)用及開發(fā)企業(yè)員工工資等。房企可按照5個(gè)節(jié)點(diǎn)分別申請(qǐng)使用重點(diǎn)監(jiān)管資金。

百?gòu)?qiáng)房企銷售金額同比下滑超四成

部分企業(yè)降幅超過(guò)六成

2月10日晚間，地產(chǎn)龍頭保利發(fā)展發(fā)布了其1月份銷售情況，實(shí)現(xiàn)簽約面積185.76萬(wàn)平方米，同比減11.73%，實(shí)現(xiàn)簽約金額283.02億元，同比減34.29%。

保利發(fā)展并不是唯一銷售端下滑的企業(yè)。2月9日晚間，地產(chǎn)龍頭招商蛇口發(fā)布公告，該公司1月份實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積70.56萬(wàn)平方米，同比減少27.66%，實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額151.47億元，同比降幅更是達(dá)到38.47%，縮水接近四成。

同日，地產(chǎn)企業(yè)中南建設(shè)發(fā)布的1月份銷售數(shù)據(jù)顯示，該公司1月份的合同銷售面積和金額雙雙下滑超過(guò)60%，且月內(nèi)無(wú)新增項(xiàng)目。

根據(jù)地產(chǎn)咨詢就克而瑞公布的今年1月份百?gòu)?qiáng)房企銷售業(yè)績(jī)，TOP100房企1月全口徑銷售額達(dá)到 5849.4億元，同比下降40.7%，單月增速較2021年12月下降4.7個(gè)百分點(diǎn)。

分不同梯隊(duì)來(lái)看，TOP10、TOP11~ 20、TOP21~50、TOP51~100房企1月累計(jì)銷售額同比增速分別為-41.9%、-39.7%、-38.3%和-42.8%，各梯隊(duì)均表現(xiàn)疲軟。

品牌房企方面，克爾瑞重點(diǎn)關(guān)注房企1月份單月均為負(fù)增長(zhǎng)，其中世茂集團(tuán)、中南建設(shè)以及中國(guó)奧園同比跌幅超過(guò)60%，萬(wàn)科、中國(guó)金茂以及陽(yáng)光城跌幅超50%。

鑒于目前多地政府相繼出臺(tái)寬松政策，從降低公積金貸款比例、預(yù)售資金放松、購(gòu)房鼓勵(lì)等方面引導(dǎo)購(gòu)房消費(fèi)，克爾瑞預(yù)計(jì)在因城施策框架下，政策端將保持邊際改善趨勢(shì)，后續(xù)行業(yè)基本面有望迎來(lái)復(fù)蘇。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次全國(guó)統(tǒng)一的預(yù)售資金監(jiān)管政策，具有積極意義，利好房企預(yù)售資金的循環(huán)，對(duì)于規(guī)范各地預(yù)售資金監(jiān)管的操作、確保房企資金狀況更加穩(wěn)健具有積極的作用。

萬(wàn)聯(lián)證券分析師徐飛表示，在堅(jiān)持“房住不炒”前提下，房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)政策持續(xù)邊際改善，由融資端的支持按揭貸款到并購(gòu)貸款、保障性租賃住房相關(guān)貸款不納入集中度管理制度，再到預(yù)售資金監(jiān)管制度糾偏，行業(yè)利好政策逐漸向各方面擴(kuò)大。

政策層面持續(xù)寬松，房貸利率有望下調(diào)

民營(yíng)房企有望受益

去年9月份以來(lái)，政策層面通過(guò)放松按揭貸款、放開銀行開發(fā)貸款、支持行業(yè)并購(gòu)、降息降準(zhǔn)和規(guī)范預(yù)售資金等手段，持續(xù)放松地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管力度。

據(jù)華泰證券統(tǒng)計(jì)，2021第四季度重點(diǎn)城市出臺(tái)放松類調(diào)控政策35次，收緊類調(diào)控政策12次，系2020第二季度之后放松政策首次超過(guò)收緊政策。2022年這一趨勢(shì)得到強(qiáng)化，截至2月10日，國(guó)內(nèi)重點(diǎn)城市已出臺(tái)放松類政策25次，收緊類政策僅有2次。

華泰證券表示，從放松政策內(nèi)容來(lái)看，多為購(gòu)房補(bǔ)貼、公積金貸款額度與門檻、人才政策、落戶政策的松綁，也有省市嘗試 降低首付比例(安徽省、北海市)，以及適規(guī)范預(yù)售資金監(jiān)管(哈爾濱、廣州、成都、煙臺(tái)、信陽(yáng)市)，后續(xù)力度預(yù)計(jì)持續(xù)加大。

值得注意的是，今年1月份開始，隨著市場(chǎng)下行壓力的加劇，政策放松逐漸向需求端延伸，在2021年12月份全國(guó)40個(gè)重點(diǎn)城市房貸利率出現(xiàn)小幅下調(diào)后，今年1月20日，5年期以上LPR的下降，有望帶動(dòng)各城市房貸利率的繼續(xù)下調(diào)。

徐飛認(rèn)為，當(dāng)前行業(yè)基本面仍處于駐底階段，1 月百?gòu)?qiáng)房企銷售數(shù)據(jù)顯示行業(yè)整體銷售仍然表現(xiàn)較差，1 月居民中長(zhǎng)期貸款數(shù)據(jù)明顯不及去年同期，也進(jìn)一步印證當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)需求端仍然較弱，政策仍處于持續(xù)改善中。

徐飛表示，看好財(cái)務(wù)表現(xiàn)穩(wěn)健的高信用類房企以及物業(yè)管理板塊，利好政策的不斷疊加，對(duì)于受益房企將由高信用類房企向民營(yíng)房企輻射。

一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士告訴記者，目前鄭州地區(qū)不少優(yōu)質(zhì)、龍頭房企融資能力獲得一定程度改善，但也有部分房企從融資端獲得資金的能力有待提升。

浙商證券分析師楊凡表示，需求回暖才能帶動(dòng)行業(yè)整體回暖，使房企內(nèi)部造血能力逐步修復(fù)，當(dāng)前中央降息引導(dǎo)房貸利率下調(diào)+地方因城施策托底市場(chǎng)預(yù)期，但市場(chǎng)底部還未顯現(xiàn)，而過(guò)往寬松周期經(jīng)驗(yàn)顯示，需求端政策的進(jìn)一步打開方能加速市場(chǎng)底部的出現(xiàn)。(記者 吳春波)

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