寫字樓市場謀求多元化發展

寫字樓作為商業地產的一個重要類別，與商業活動密切相關，是從事金融、貿易、高新科技等行業的人們集中辦公的場所。有研究機構的數據表明，今年上半年，北京、上海、廣州、深圳四個一線城市的甲級寫字樓空置率分別為16.9%、18.6%、18%、24.5%，均較去年底有不同程度的上升。如何看待寫字樓空置率提升？

【資料圖】

寫字樓的出租率反映一段時間內當地經濟活躍度。經濟活躍度越強，對寫字樓的需求越大。新經營主體增長快，會帶動出租率的提升。招商引資以及吸收外資效果好，也對寫字樓出租率有積極影響。所以寫字樓出租率的變化能夠折射經濟發展的基本狀況。

不同行業對寫字樓租賃的需求不同。以北京市場為例，有研究報告稱，今年上半年，軟件開發和電信通訊行業寫字樓租賃狀況較為平穩。金融行業中，證券租戶的擴租活動增多，保險租戶以區位和樓宇升級為主。新能源、基建類國有企業的升級搬遷及擴租較為活躍。醫藥及生命科學保持穩健。在疫情后消費需求恢復、土地供應釋放等利好因素下，消費服務類、房地產、建筑等相關領域擴租開始活躍。

不同區域的表現也不盡相同。仍以北京市場為例，第二季度中關村寫字樓市場空置率上升、租金下降。作為互聯網企業較為集中的區域，二季度出租率下降與一些互聯網企業退租搬入自有物業，以及個別互聯網企業退出或是縮減租賃面積不無關系。而麗澤金融商務區作為新興金融產業集聚區、首都金融改革試驗區目前保持一定熱度，出租率和租金均保持穩定。

總體而言，寫字樓出租率的增長有賴于經濟活躍度的提升。政府出臺政策支持以及資金獎勵政策，不僅有助于吸引企業落地，也對科技創新、產業升級以及科技成果轉化等有促進作用，能夠增強企業發展信心，企業新租、擴租需求也將更多。

四個一線城市中，上半年甲級寫字樓空置率以深圳最高，超過20%。主要原因在于深圳上半年甲級寫字樓迎來持續高供應。廣州和上海情況也類似，上半年均有較多新寫字樓項目投入使用。供大于求的情況下，租戶選擇余地更大，業主不得不以更低租金招攬新租戶和吸引老租戶續租。

當前應警惕寫字樓供給過剩的風險。很多時候，人們把摩天大樓視作經濟發展的重大成果，認為富裕的地方就該有摩天大樓。通常摩天大樓層數越多，提供的辦公場所越多。而如果摩天大樓提供的辦公場所供給過剩，勢必會帶來資源浪費。在城市發展規劃中，應根據產業和經濟社會的發展程度，對摩天大樓、高層建筑的建設，以及寫字樓的供給有更為精密的規劃。

可以預見，新建高層寫字樓會越來越少。我國城市建設逐漸從大拆大建向城市更新轉向，政策層面積極限制新建建筑的高度。《“十四五”新型城鎮化實施方案》明確，嚴格限制新建超高層建筑，不得新建500米以上建筑，嚴格限制新建250米以上建筑。

未來寫字樓的供給應更注重質量。經濟發展，商業繁榮，對寫字樓有更高需求。很多人一天24小時，至少有8小時是在辦公室度過的，如果再經常加班，人們與辦公空間相伴的時間就更長了。

共享辦公的興起，讓職場人士對辦公空間有了更多選擇，也在一定程度上改變著寫字樓市場的競爭態勢。基于遠程辦公科技的支持，很多企業的員工希望在混合辦公模式下工作，即靈活選擇辦公室、居家或者第三方空間。近年來共享辦公市場方興未艾，提供專業辦公空間和相關服務。這些聯合辦公空間分布在眾多城市的各個角落，職場人士可以就近租用移動工位、固定工位或者專屬辦公室，團隊也可以租用會議室，有位置靈活、租期靈活、配套齊全等優勢。聯合辦公市場有望在租金和相關增值服務中繼續挖掘盈利潛力。

與住宅建設的開發與改造并重相類似，寫字樓這類商業地產，也可以在更新改造中尋求更多發展機遇。如今，寫字樓不僅僅是一個辦公區域，人們對于辦公室的需求日益多元化。不僅希望寫字樓是綠色建筑，有良好的采光、優質的室內空氣質量，還希望有配套餐飲，如果還能夠提供購物、健身、娛樂、基本的醫療甚至托幼等服務，那就更受歡迎。兼具多種服務的寫字樓可以同時滿足人們對便利、安全、健康、快樂等的多種需求，成為具有復合功能的混合空間。這樣的寫字樓有更強的吸引力，有助于其出租率的穩定。于是，對現有寫字樓進行更契合現代需求的改造，也可能隨著城市更新的大勢成為一門生意。（本文來源：經濟日報 作者：亢 舒）

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