房企中報深讀丨華潤置地穩坐釣魚臺

21世紀經濟報道記者 吳抒穎 深圳報道

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當前的房地產行業，一眾央國企憑借高信用握住低成本資金，在土地市場馳騁，推動了規模、營收和利潤的逆周期膨脹。

雖然央國企同行的擴張路徑大抵相似，但是在這其中，華潤置地的地位依然耀眼。今年上半年，這家已經挺進“前四”的央企，交出了一張幾無短板的成績單。

中報顯示，今年上半年，華潤置地實現營業額729.7億元，同比增長0.1%；歸母凈利潤為137.4億元，同比增長29.6%。

歸母凈利潤錄得近30%的增長，且是在營業額幾乎持平的前提下，華潤置地這份財報成色不錯。

拆分每項數據來看，華潤置地歸母凈利潤升幅其實主要還是來自于投資物業的公平值變動收益，今年上半年，華潤置地的投資價值公平值變動收益為37.3億元，而去年同期則為23.8億元。

不過，剔除這一數據的影響，華潤置地的核心凈利潤也仍然有雙位數的增長，這意味著華潤置地的業務增長也十分不錯。根據中報，今年上半年，華潤置地核心凈利潤112.7億元，同比增長10.9%。

華潤置地的業績貢獻，主要來自于開發銷售業務和經營性不動產業務。這兩方面支撐了華潤置地業績的持續穩健增長。

開發銷售型業務方面，華潤置地實現簽約額1702.4億元，同比增長40.6%，行業排名穩居前四。

與此同時，華潤置地也在加快投資節奏。今年上半年，華潤置地新獲取項目35個，其中一二線城市投資占比93%。今年以來，華潤置地也持續在拿地排行榜中領先領跑。根據中指院統計，今年前7個月，華潤置地以累計新增貨值1124億元占據榜單第一。

雖然投資高歌猛進，但是華潤置地對后市的判斷也偏向審慎。

從長期來看，行業的實質性需求是有下降的趨勢，市場的容量也存在進一步下降的可能性。當前我國人口經濟和城鎮化率的增速都處在一個下降的狀態。整個城市化發展進入了減速發展階段，城鎮人口的人均居住面積已經超過了40平方米/每人，較2010年增加了10平方米／每人，處于全球主要國家中的較高水平。整個行業將進入相對穩定的住房水平改善階段。這會帶來一個新的發展機遇，也會帶來一個新的發展模式和階段。

華潤置地總裁吳秉琪在業績會上表示，從短期來看的話， 2023年全年的規模預計整個行業與2022年持平或者是微降。

基于行業當前的表現，吳秉琪表示，華潤置地要搶占市場窗口期，堅持戰略引領投資，秉持穩健的財務政策，提高抗風險能力。目前，華潤置地原則上要求上半年新獲取的項目年內要開盤，重點去化存量資源，加大存量資源去化，上半年存量的業績占到整體業績的一半以上。下半年要加大存量資源的去化力度。

至于投資方面，華潤置地也會密切根據市場情況進行靈活調整。

華潤置地首席戰略官謝驥表示，華潤置地始終堅持穩健的投資原則，堅持風險控制，堅持量入為出，以現金流為安全為第一原則。一方面要必須得控制好風險，另一方面是有利于價值創造。在這兩方面基礎之上，積極穩妥進行投資，確保投資質量。

“華潤置地將優中選優，把有限資源集中投向到抗風險能力強，自身組織能力強的核心城市核心區域；在經營性不動產方面則將聚焦投資戰略性購物中心；此外，也將結合發揮華潤置地在產業地產，片區統籌，城市更新等多元化業務板塊的業務能力獲取項目。”謝驥表示。

不動產開發業務穩中求進，華潤置地的“護城河”經營性不動產業務更要守住老大的位置。今年上半年，華潤置地購物中心租金收入達86.4億元，同比增長39.5%；旗下67個在營購物中心實現零售額751.3億元，同比增長38.9%。

從數據來看，華潤置地無論是租金還是零售額的增長，都十分強勁。但是，今年以來，零售市場雖然有所恢復但持續不及預期，華潤置地能否跑出加速度，也是外界關注的焦點。

華潤置地首席運營官張大為在回答21世紀經濟報道記者提問時分析稱，2023年商業零售整體延續復蘇的勢頭，上半年社會消費零售總額同比增長8.2%，客流也持續恢復，消費呈現明顯的復蘇增長態勢。“我們認為中國經濟長期向好基本面不變，消費市場也有望成為全球最大的消費市場。”

張大為表示，根據華潤置地制定的經營性不動產業務的發展規劃，“十四五”期間預計每年會新開10~15座購物中心。今年上半年，華潤置地已開業北京西三旗萬象匯和重慶萬象城二期，兩個項目都表現出很好的開業業績，下半年再計劃開業9座購物中心。

從華潤置地近年來的業績表現來看，這家房企的特點除了穩健以外，在經營策略上也有其獨有的方法論，運營管理上也有嚴格的標尺。

華潤置地管理層在業績會上也表示，今年上半年華潤置地已經完成了“十四五”的戰略的中期檢討，明確了公司的中長期的發展規劃。華潤置地仍將繼續堅持商業模式的定位——城市投資開發運營商，以片區統籌的開發模式為核心支撐，做好“3+1”一體化的差異化的業務模式。

透過這番反思，華潤置地自身也認可目前的發展模式，因此也并不需要作方向上的調整。從數據表現來看，華潤置地的業績也的確一枝獨秀，即便在2022年地產央企利潤集體回調之際，華潤置地也沒有跟隨大流，仍然穩步增長。

如此看來，華潤置地凈利潤比肩中海，超過保利發展也并不奇怪，一眾國央企將之視為對標追趕的對象，更無可厚非。

資本市場也認可華潤置地的成績，截至2023年8月30日，華潤置地市值為2417.39億港元，穩居內房股第一，也是當前唯一市值超過2000億元的房企。

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