上半年歸母凈利潤增長14%，招商蛇口何以實現逆勢突圍?

8月28日，招商蛇口（001979.SZ）發布2023年上半年業績報告。

報告顯示，2023年上半年，公司實現營業收入514.42億元；實現歸屬于上市公司股東的凈利潤21.53億元，同比增長14.09%；基本每股收益0.22元/股，同比上升37.5%。

(相關資料圖)

值得一提的是，在房地產市場低迷、房企資金鏈普遍承壓的背景下，招商蛇口逆勢突圍，在上半年銷售面積和銷售金額雙增長40%的同時，在聚焦策略下保持士地投資強度，為公司未來業績的持續增長做足了準備。

在2022年年度業績會上，招商蛇口為2023年定下了“躋身行業五強”的新目標。如果從銷量、土儲、經營業績等維度來看，招商蛇口的目標已提前達成。

銷售拿地兩不誤，優質房企價值凸顯

“分化”無疑是今年房地產市場的一大關鍵詞。隨著行業不斷分化，地產股上半年業績也呈現出冰火兩重天的態勢。同花順iFinD數據顯示，截至8月29日，在已經披露了半年度業績報告或業績預告的A股上市房企中，有39家的歸母凈利潤出現虧損或預虧，累計總虧損額超千億元。有部分房企將虧損原因指向了房地產市場低迷導致的營業額及毛利率下降，以及為應對市場變化所采取的銷售策略帶來部分價值折損等。

在嚴峻的市場環境下，招商蛇口憑借穩健的財務能力和出色的經營能力逆勢突圍。半年報顯示，招商蛇口2023年上半年累計實現簽約銷售面積683.96萬平方米，同比增加40.30%；累計實現簽約銷售金額1664.36億元，同比增加40.07%；全口徑簽約銷售金額排名行業第五，較2022年同期提升一位。

而中指研究院數據顯示，2023年上半年，TOP100房企銷售總額為35682.3億元，同比僅微增0.1%。招商蛇口的銷售增速遠超行業平均水平。

招商蛇口上半年銷售業績和經營指標的實現離不開充沛的土地儲備做支撐，同時也得益于招商蛇口堅持“區域聚焦、城市深耕”的發展策略，持續深耕高能級區域與一二線核心城市。半年報顯示，招商蛇口在上海、深圳、蘇州等全國12個城市進入到當地銷售金額前五位。

為了實現業績的持續高增，招商蛇口提前布局，2023年以來保持較高的投資強度，深耕一二線城市，資源聚焦核心16城，逆勢補充優質土儲。2023年上半年，招商蛇口累計獲取25宗地塊，總計容建面約238萬平方米，權益地價345億元。“強心30城”的投資金額占比100%，其中“核心6+10城”的投資金額占比高達98%。在中指研究院發布的2023年上半年拿地TOP100排行榜上，招商蛇口也處于領先位置，位列第4。

財務穩健，融資優勢明顯

盡管拿地規模處于行業領先，但招商蛇口并非為了追求規模和市場份額的盲目擴張。事實上，自“三道紅線”政策實施以來，招商蛇口始終保持綠檔。報告期末，公司剔除預收賬款的資產負債率為62.86%，凈負債率為47.01%，現金短債比為1.09。

安永在7月發布的《中國房地產行業2022年業績概覽及存量時代房企展望》報告中寫道，財務穩健的優質房企具備更為暢通的融資渠道、更低的融資成本、更優化的債務結構。而從招商蛇口的融資數據來看，公司顯然已經符合了財務穩健優質房企的全部特征。

在融資渠道和融資成本方面，半年報數據顯示，2023年上半年，招商蛇口新增138億元公司債注冊，新增公開市場融資74.9億元，票面利率均為同期內房企債券利率最低水平；上半年綜合資金成本3.65%，較年初降低24BP。

進入下半年，招商蛇口在融資方面的優勢進一步凸顯。克而瑞數據顯示，在7月成功進行債券融資的16家房企中，招商蛇口以50億元的債券融資規模位列第二，平均票面利率為2.97%，低于融資規模位于前列的金融街、萬科和華潤置地，這三家房企7月的債券融資成本分別為3.38%、3.09%和3.2%。

在負債結構方面，成本較低的銀行貸款和債券分別占到招商蛇口有息債務的62.8%和24.5%，結構較為健康；從期限結構來看，一年內到期的有息占比為25.9%，短期內償債壓力較小。從現金流量看，公司經營性現金流自2018年轉正后便保持了可觀的規模，2023年6月末為265.19億元，為公司提供穩定的現金流支持。

2023年以來，債務違約甚至退市的上市房企不斷增加，招商蛇口則憑借著穩健的財務，展現出優秀的償付實力。招商蛇口2023年的債券到期規模共計205.2億元，截至8月29日，已經到期的182.2億元已全部如期兌付，為后續的經營和融資創造了有利前提。

加碼前海資產，發展前景可期

報告期內，招商蛇口還抓住了股權融資政策窗口，積極推動發行股份購買前海土地權益，成為A股市場首單成功取得注冊批文的房地產重組項目。

7月14日，招商蛇口發布了新增股份上市公告書，表示本次交易之標的資產的過戶手續及相關工商變更登記、備案事宜已完成，因購買資產而新增的股份于7月20日在深交所上市。

公告顯示，本次交易之標的資產為深圳市投資控股有限公司持有的南油集團24%股權、招商局投資發展有限公司持有的招商前海實業2.8866%股權。

據悉，交易標的持有的核心土地均位于深圳前海深港現代服務業合作區媽灣片區，是深港聯動發展、粵港澳大灣區協同發展的重要聯結與軸心。因此這宗交易也被視為招商蛇口自2018年12月完成前海土地整備工作后，對前海區域土地的又一次大力度加注。

分析人士分析，通過此次重組交易，招商蛇口進一步增強對前海自貿投資的控制權，加碼前海優勢資源，搶抓前海政策機遇，提升其在粵港澳大灣區重要區域享有的資源價值。

此外，招商蛇口通過本次重組募集的配套資金85億元，將主要用于10個存量住宅項目后續建設及補充發展所需流動資金，這也是資本市場服務實體經濟的一次有力實踐，將有力促進金融與房地產行業的資本循環。

值得一提的是，招商蛇口重組項目從受理到注冊生效僅用時95天，從注冊生效到重組標的資產過戶也僅用時10天。分析人士認為，招商蛇口項目的快速落地為上市房企并購重組和股權融資注入了強心劑，提振了市場信心。

REITs擴募上市，“首發+擴募”雙輪驅動

隨著近年來房地產行業的格局重塑，高杠桿、高負債、高周轉的道路已走不通，高質量、可持續才是企業的生存發展之道。

自2022年滬深交易所發布擴募指引后，招商蛇口積極響應國家號召，再次秉承先行先試的改革精神、勇當產融創新的排頭兵，以招商局光明科技園加速器二期項目為底層資產，實施蛇口產園REIT擴募及購入基礎設施資產工作，擴募份額于2023年6月16日于深交所上市，是首批基礎設施REITs擴募項目之一。本次擴募后招商蛇口實現投資收益約8.06億元。蛇口產園REIT擴募進一步確立了招商蛇口產業園“投、融、建、管、退”全生命周期發展模式與投融資機制，為新興、創新產業的發展提供有力支撐。

有業內人士分析，對于地產公司，資產運營業務是一個重要的業績增長點與支撐點，公募REIT不僅為企業實現運營收益與資產增值綜合收益提供了更加便利的渠道，而且對于打通募投管退通道，降低財務風險，都有著非常關鍵的作用。

招商蛇口借助已有REITs平臺及REITs試點政策擴容機遇，重點發展商業、寫字樓、產業園區等資產運營業務，實現可持續的資產運營收益。在證監會、深交所對優質房企利用資本市場推進行業發展與市場復蘇的大力支持下，招商蛇口充分發揮先行優勢與示范效應，盤活存量資產，做強公司主營業務，增強持續盈利能力，改善公司資產負債表、增強抗風險能力，促進公司高質量可持續發展，并作為行業龍頭企業，以自身轉型發展，為行業向長期健康發展發揮示范效應。

以責任為核，驅動實施可持續經營

傳承招商局“與祖國共命運 同時代共發展”的央企使命與家國情懷，招商蛇口始終將社會責任作為經營理念的內核，從戰略高度驅動公司實施可持續經營，積極參與到全球可持續發展的藍圖和框架之中。融入治理，建立ESG長效工作體系，擴展到包括綠色建筑、綠色質量、綠色供應鏈、綠色金融、綠色科技、綠色人文等方面，可持續管理實踐遍布公司所有的業務鏈條。

作為綠色人居的探路者和實踐者，招商蛇口在行業內發揮著示范引領作用，因出色的可持續發展管理能力，獲評“A股2023房企ESG第一名”。在雙碳行動綱領的指引下，招商蛇口加快低碳建筑重大科技攻關，2023年上半年，公司超低能耗建筑面積累計159.8萬平米，近零能耗及零能耗項目達到16.1萬平方米。上半年公司裝配式建筑面積新增298.5萬平方米，占新開工項目面積比例為93.5%。上半年公司新增綠色建筑項目36個，新增建筑面積442.24萬平方米。截至2023年6月末，公司累計建設綠色建筑項目467個，建筑面積達5703.61萬平方米。據透露，招商蛇口計劃對商業、辦公、園區等項目安裝屋頂太陽能光伏板，2025年將綠色清潔能源應用項目比例提升至50%。這意味著將減少超30萬噸碳排放，占總減碳量的50.2%。

近日，國際權威指數機構摩根士丹利資本國際公司（“MSCI”）公布了最新ESG評級結果。憑借在ESG三個維度的優異表現，招商蛇口MSCI ESG評級達到A級，位列A股房地產上市公司MSCI最高評級，表明招商蛇口可持續發展的多年深耕再次贏得了資本市場的高度認可。

據悉，招商蛇口積極踐行國家“雙碳”戰略，以2020年為基準年，根據國際通用的IPAT模型，結合時間序列法對公司的碳排放趨勢進行了預測，對多情景低碳規劃進行綜合分析研究，將于8月30日晚間發布中國TOP10地產公司首個碳達峰碳中和白皮書。

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