穩樓市更進一步 土儲專項債發行或提速

  2025年以來，與中央部委加快落實專項債收儲政策同步推進，地方主管部門發布土地收儲計劃的速度逐月加快。據克而瑞研究中心統計顯示，截至5月27日，已有171個城市發布收儲計劃，合計收儲金額達3918億元，明確涉及收儲宅地規模6565公頃。

  和眾匯富統計發現，從地域上看，全國31個省區市中，已有23個公示擬使用專項債收購存量土地情況。其中，廣東省公示擬收儲總金額超650億元，居全國第一；河南、福建兩省公示金額均超300億元。各城市中，鄭州市表現突出，擬收儲金額達173.5億元，收儲用地面積超500萬平方米，均居各城市首位；西安、惠州擬收儲金額超100億元。

  從城市能級來看，收儲規模更多地集中在三四線城市。就已公布土地屬性的地塊清單來看，三四線城市擬收儲5437公頃，占比達到84%，合計收購總價1659億元，占比為74%。

  克而瑞研究中心研究員馬千里表示，2025年，房地產行業正式進入去庫存的關鍵時期。在保證市場活力、保障符合“好房子”新規用地出讓規模的政策導向下，住宅用地出讓規模進一步下降的空間已較為有限。在此背景下，加快行業庫存盤活的核心路徑，更需依賴庫存收儲機制的有效推進。

  馬千里表示，目前來看，各地土地潛在庫存分化明顯，重慶、鄭州、沈陽等地亟須加快土地收儲速度。其中，重慶的潛在庫存規模達到2286公頃。此外，鄭州、沈陽、長春、常州等城市也在1000公頃以上，優化潛在庫存面臨巨大挑戰。據其測算，若上述收儲全部落地，相當于為2025年樓市去庫存加速54%。

  今年以來，新增專項債對房地產領域的支持力度顯著增強，其中，土地儲備專項債成為主要增長點。5月20日，2025年浙江省土地儲備專項債券（一期）（二期）（三期）連發，合計發行總額191.87億元，資金將用于杭州、溫州、嘉興、湖州、麗水等10個城市的70個項目。5月8日，2025年福建省土地儲備專項債券（一期）正式上市，發行規模149.64億元。其中，土地儲備項目51個，金額為139.91億元。

  中指研究院政策研究總監陳文靜分析，土地專項債加速落地意義非凡。一方面，有利于緩解地方政府和房地產企業的流動性和債務壓力。通過發行土儲專項債，可將城投公司閑置土地轉化為現金流，城投公司出售閑置土地獲得的資金可用于城中村改造等項目，在政策性銀行貸款支持下，推動相關工程落地。另一方面，有助于盤活閑置土地，優化土地供應結構。

  不過，當前專項債發行進度與市場預期仍存在差距。東方金誠首席宏觀分析師王青表示，從實際發行來看，截至5月25日，土儲專項債共發行1236億元，約占同期總發行量的8.4%，較一季度的7.7%進度有所加快，但與公示金額仍有較大差距。

  “土地儲備專項債是今年拓寬專項債發行使用范圍，穩妥化解地方債務風險，推動房地產市場持續性止跌回穩的一個重要發力點。”王青指出，考慮到當前收儲的存量土地主要由城投平臺持有，加大收儲力度是緩解城投平臺流動性壓力、推動房地產市場止跌回穩的重要舉措。后續要更好發揮土儲專項債作用，需優化相關配套政策，打通收儲堵點，加快收儲落地節奏。預計下半年專項債收購存量土地節奏會繼續加快，收購額度也有上調空間。

  “下半年土地儲備專項債發行規模有望進一步擴容。”馬千里也認為，盡管目前土地專項債在收儲土地上已取得一定成果，但實際發行規模與公示規模相比仍不足。但他表示，5月初央行下調政策利率0.1個百分點，有望進一步降低各地發債成本。預計更多城市將借鑒浙江、福建等地經驗，明確存量土地收購價格標準，加快專項債券發行節奏，進一步改善土地市場供求關系，促進房地產市場平穩健康發展。

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