房子修修補補錢從哪兒來？住建部擬探索建立房屋養老金制度

隨著房地產進入存量時代，房屋“養老”已然成了繞不開的話題。日前，在住建部和中國銀行會面交流后，“房屋養老金制度”再次成為關注熱點。

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據住房和城鄉建設部主管的《中國建設報》消息，6月26日下午，住建部黨組書記、部長倪虹會見了中國銀行黨委書記、董事長葛海蛟一行。倪虹在此間指出，要為人民群眾建造好房子，提高住房品質，探索建立房屋養老金制度，為房屋提供全生命周期安全保障。

據了解，房屋養老金通常指的是住宅專項維修資金，是用于房屋共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造的資金。房屋養老金制度則是以此為基礎，探索實現保障居民住房安全，完善住房設施的制度化和規劃化。

事實上，這并非房屋養老金制度的首次提出。

在2022年長沙自建房倒塌事件后，住建部部署開展全國自建房安全專項整治時，便指出要研究建立房屋養老金制度，更好解決既有房屋維修資金來源問題。

2023年以來，建立房屋養老金制度也曾被多次提及。兩會期間有部分人大代表、政協委員建議建立該制度，破解老房維修難題。4月7日，全國自建房安全專項整治工作電視電話會議召開，提出“積極推進房屋養老金、房屋定期體檢、房屋質量保險‘三項制度’試點”。

同時，已經有部分城市開始探索房屋養老金制度試點相關工作。據江蘇省住房和城鄉建設廳官網，5月12日，住建部赴南京調研探索開展房屋養老金制度試點相關工作。

在諸葛數據研究中心高級分析師陳霄看來，住建部表態要探索建立房屋養老金制度具有重要的風向標意義，意味著對房屋安全的關注度正在提升，也是中央一次明確的發聲表態，是房地產行業新模式的重要探索。

不少分析人士認為，存量房屋老化存在著安全隱患，而現有的住宅專項維修資金遠遠滿足不了房屋“應修盡修”的需求，在這一背景下建立房屋養老金制度十分必要。

《中國人口普查年鑒-2020》及相關數據顯示，我國城鎮家庭住房中，超三成是本世紀之前所建，城鎮存量住房規模已超過300億平方米，且隨著房齡增長，老舊住房的占比還在持續攀升。

而現有住房維修資金卻面臨資金來源單一、資金缺口嚴重等問題。2023年兩會期間，全國政協委員、中國房地產估價師與房地產經紀人學會會長柴強在其提案中指出，目前我國存量住房維修主要依靠住宅專項維修資金或業主自籌資金進行，單個住宅小區，歸集資金規模一般僅為600萬~900萬元甚至更低。

柴強表示，隨著房屋及其附屬設施設備日益老化，維修資金需求逐年增加，一些住宅小區的維修資金正快速減少甚至枯竭。同時，我國尚未出臺房屋定期檢測制度和強制檢測規范，由產權人承擔的房屋維修養護和安全檢測義務難以落實，房屋安全防范和風險控制存在制度空白。

因此，柴強認為有必要建立房屋養老金制度，一方面可以為房屋安全管理體系的建立和運轉提供資金保障，另一方面還可以讓政府更好地履行房屋公共安全職責。

陳霄也認為，當前全國重點城市邁入存量房時代，存量房屋安全隱患問題日漸突出，大量老舊小區也面臨著維護更新的問題。鑒于存量房規模龐大，而現有的住宅專項維修基金遠遠不能滿足需求，市場亟需建立完善的制度，為老舊的房子提供養老保障。

不過目前業內關于房屋養老金的資金來源等問題尚無定論。

柴強建議每年從當年土地出讓收入（地價款）或凈收益（出讓收入減去出讓成本）中提取一定比例，如按照土地出讓收入5%以上或土地出讓凈收益20%以上計提，作為房屋養老金。

另一位在兩會期間建議試點創新房屋養老金制度的南京地鐵集團有限公司黨委書記、董事長佘才高建議實行分類管理，房屋養老金賬戶由公共賬戶和個人賬戶兩部分組成。其中的個人賬戶即是住宅專項維修資金賬戶；公共賬戶資金來源則主要為土地出讓金、維修資金增值收益結余、老舊小區改造資金、三供一業移交應歸集的資金、城市物業管理獎補資金等。

陳霄則認為，本次住建部與中國銀行交流時再次提出探索建立房屋養老金制度，或傳遞出未來可能會由“政銀合作”的方式，探索房屋養老金制度的推進實施。

易居研究院研究總監嚴躍進表示，房屋養老金制度的建立也創造了許多新的商業機會，對物業公司、中介機構、保險機構、金融機構和建筑企業等來說，可能意味著新的發展機遇和增長空間。

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