16個集中供地城市宅地供應縮水，租賃住房用地下滑明顯

21世紀經濟報道記者李莎 北京報道 今年以來，各集中供地城市土拍有條不紊推進。5月11日，成都進行5月首場土拍，6宗宅地全部成功出讓，其中主城區2宗宅地觸頂搖號成交，至此，成都今年已正式公告的35宗宅地，已經成交23宗。放眼其他集中供地城市，廣州、上海、無錫等地已完成今年首批次集中供地出讓。

與此同時，各集中供地城市今年供地計劃陸續發布。21世紀經濟報道記者不完全統計發現，截止到目前，在22個集中供地城市中，北京、上海、深圳、廣州、重慶、蘇州、成都、武漢、杭州、南京、廈門、福州、濟南、合肥、沈陽、寧波、長春、天津、無錫等19個城市今年供地計劃均已發布。

從19城今年的宅地供應情況來看，北京、上海和廣州的宅地供應基本穩定，深圳和沈陽、長春、重慶、武漢、合肥等15個二線城市宅地供應都有不同程度下降，其中沈陽供地規模同比下降70%，降幅最大。

(資料圖片)

從不同宅地類型來看，租賃住房用地縮量最為顯著。在發布租賃住房供地情況的城市中，北京、深圳、重慶、廣州、武漢、南京、福州、濟南等城市租賃住房供地面積下降，其中南京租賃住房供應8公頃，較去年下降88%。

保障性租賃住房建設是“十四五”住房建設的重點，也是各地租賃住宅用地供應的重點，各地保障性租賃住房供應有增有減，上海、武漢、廈門、濟南、沈陽等地的租賃住房計劃用地均為保障性租賃住房用地。

中指研究院分析師孟新增向21世紀經濟報道記者表示，各地宅地供應縮量的根本原因是市場供大于求，當前很多城市面臨庫存過剩風險，隨著市場分化加劇，部分區域去化壓力與日俱增。在這樣的背景下，減少供地能有效緩解供求矛盾。

孟新增認為，近幾年改善性需求逐漸成為房地產市場的重要支撐，購房者對項目品質要求相應提高，核心城市，尤其是城市具備區位優勢和完善配套的板塊越來越受到購房者青睞。如果這些區域供地減少，房企在這些區域拿地的競爭壓力更大，區域房價將保持堅挺，或將出現上漲情況，預計漲幅有限。

宅地供應減量多至7成

住宅用地供應減少是今年重點城市供地計劃的顯著特征。

在已發布今年供地計劃的19個城市中，深圳、重慶、蘇州、成都、武漢、杭州、南京、廈門、福州、濟南、合肥、沈陽、寧波、長春、天津和無錫等16個城市的住宅用地供應計劃均有不同程度減少，降幅在5%—70%之間。

究其原因，諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪向21世紀經濟報道記者表示，一方面，去年大部分城市沒有完成全年供地計劃，使得今年各地調整宅地投放規模，謹慎推地，以期恢復土地市場活力，提高土地利用效率，減少宅地的供應也能加快存量項目去化。

另一方面，宅地的減少或也與樓市恢復力偏弱有關，部分城市仍存在土地庫存積壓嚴重、市場成交暫未明顯恢復的特征。另外，部分城市宅地供應減少的同時，產業用地增加，也反映出城市發展策略的轉變。

沈陽、長春、重慶、武漢和合肥宅地供應降幅相對大，分別下降70%、52%、48%、36%和26%。從面積來看，重慶宅地供應面積減少最多，從2022年的2243公頃，下降到今年的1162公頃，這也與重慶幅員面積遠大于其他城市，供地面積總量大有關。

以沈陽和長春為例，機構數據顯示，兩地2022年住宅用地供地計劃完成率均不足三成。據中原地產數據，今年第17周（4月24日-30日），沈陽新增供應11.5萬平方米，商品住宅存量1290萬平方米，去化周期約24個月；長春新增供應22萬平方米，商品房存量1126萬平方米，去化周期約23個月。而Wind數據監測發現，中國十大城市中二線城市的4月商品房存銷比為14.14，去化周期明顯低于沈陽和長春。

除了深圳之外，其余15個宅地供應計劃減少的城市均為二線城市，相較而言，上海、北京和廣州這三個一線城市的供應面積比較平穩，北京今年計劃供應宅地1060公頃，與去年持平；上海計劃供應900-1095公頃，去年為927-1067公頃；廣州今年計劃供應901公頃，較去年增加150公頃，增幅20%。

對此，關榮雪表示，一線城市整體土地出讓信心較高，并無過多流拍擔憂，地方政府推地穩?。欢€城市土地市場分化明顯，不少城市仍有土地庫存積壓嚴重、流拍過多等壓力，導致整體宅地供應縮減較為明顯。

在已公布供地計劃的城市中，廣州是唯一一個宅地供應明顯增加的城市，廣州今年計劃安排宅地供應901公頃，占建設用地計劃總量的28%，高于2022年實際供應量，比近五年年均供應量增長41%。

“宅地供應持續增加既體現出廣州對于商品房市場穩健發展具有充足信心，也是城市樓市去化較為良好的寫照?！?關榮雪表示。

廣州增加宅地供應也與城市的布局規劃和供地策略有關，廣州市規劃和自然資源局認為，充足的住宅用地供應量是實現“穩地價、穩房價、穩預期”的有力保障。包括宅地在內，今年廣州計劃安排建設用地供應總量3203公頃，比近五年年均計劃量（2211公頃）增加45%、年均實際供應量（2796公頃）高15%。

與廣州有所區別，“促減量”是北京和上海供地的一大關鍵詞。上海今年要完成減量化建設用地15平方公里左右，北京今年安排凈減量任務800公頃以上，因而在推出宅地方面也更加謹慎。

租賃住房用地降幅最大

商品住房用地是住宅用地供應的大頭，重慶、天津、沈陽和無錫商品住房用地占比超過90%，其中重慶今年計劃供應商品住房用地1155公頃，占住宅用地計劃供應面積的99%。

與整體宅地計劃供應減少類似，今年各地商品住房用地計劃供應面積明顯縮水。在19個已發布今年供地計劃的城市中，深圳、重慶、成都、武漢、杭州、南京、福州、濟南、合肥、沈陽、長春、天津和無錫等13個城市今年商品住房用地有不同程度減少，沈陽降幅最大，為70%，長春、重慶和武漢今年的商品住房用地供應也減少40%以上。

去年12月，自然資源部印發《關于進一步規范住宅用地供應信息公開工作的通知》，明確要“以銷定供、因城施策、精準供地”。其中提到，“因城施策安排計劃總量，凡商品住房去化周期長、土地流拍率高、市場需求明顯不足的城市，應當控制商品住宅供地規?！薄?/p>

簡而言之，各城市要依據自身市場特點調整供地計劃。各地發布的供地計劃透露，在制定計劃時，有關部門會參考當地人口結構情況、居民住宅需求、房地產市場走勢、存量土地、土地供給和需求調查情況等因素。

據克而瑞拿地金額百強榜單，有近7成銷售百強房企1-4月未拿地，且百強拿地銷售比持續低位，除了對熱點城市的優質地塊，房企投資態度仍較謹慎。另據中指數據，1-4月300城住宅用地成交建面為7033萬平方米，累計同比-33%，較1-3月累計降幅擴大8個百分點。今年以來土地市場“冷熱不均”，整體仍處低位，也對各地供地積極性帶來影響。

孟新增表示，當前土拍分化加劇，房企投資布局進一步聚焦，除熱點城市及核心片區保持一定熱度外，大多數城市土拍仍在調整當中，全國土地市場整體情緒仍偏弱，市場壓力較大的二線城市商住用地計劃供應明顯縮量。

今年租賃住宅供應減量比商品住宅更加顯著。21世紀經濟報道不完全統計發現，除廈門租賃住宅用地明顯增加、上海保障性租賃住房用地規模與去年相近（上限略有增加）外，其余發布租賃住房（含保租房）供地的城市，租賃住房（含保租房）計劃供地面積均有不同程度下降，重慶、武漢、南京、濟南、沈陽、寧波、長春、天津和無錫的降幅都在60%以上。

另據中指數據，今年除了廈門之外，其余21城租賃住宅用地供地計劃量較去年均下降，整體降幅近五成。在孟新增看來，在土地市場較低迷、地方政府推地仍趨謹慎背景下，縮減租賃住宅用地供應，一定程度可以提高地塊優質屬性，有利于提升房企參拍意愿。

為支持保障性租賃住房發展，2021年6月國辦發文，要求各地提高住宅用地中保障性租賃住房用地供應比例，在編制年度住宅用地供應計劃時，單列租賃住房用地計劃，優先安排、應保盡保，主要安排在產業園區及周邊、軌道交通站點附近和城市建設重點片區等區域。這些導向也在今年各地供地計劃中得到貫徹。

如上海明確要堅持保障性住房用地應保盡保；北京提出穩步提升租賃房空間供給質量，選址布局優先向軌道交通站點和就業密集地區集中；杭州要求滿足公租房、保障性租賃住房和共有產權房等保障性住房用地供應需求，著重布點在人口導入量大、重點產業集聚、交通便捷、配套完善的地區，降低通勤成本，增強吸引力，促進職住平衡；沈陽提出住宅用地供應要向租賃住房建設傾斜，對保障性住房用地實行應保盡保。

保障性租賃住房用地成為各地租賃住房供應計劃的重點，上海、武漢、廈門、濟南、合肥、沈陽、無錫等地的租賃住房用地全部為保障性租賃住房用地。除了新增租賃住房用地之外，各地還強調盤活存量，充分運用各種方式滿足保障性租賃住房需求，如蘇州要求盤活600畝存量土地支持保障性租賃住房建設。

孟新增指出，各地在保租房供應上逐步呈現“弱增量，強存量”的趨勢，這客觀上也會帶來租賃住宅用地的減少，這一現象在非核心區更加顯著。

標簽：