今日視點：溢利漲90% 金茂服務(wù)盈喜里的外拓難題

觀點網(wǎng) 2月27日，金茂服務(wù)發(fā)布盈利增長預(yù)告稱，預(yù)計2022年度公司擁有人應(yīng)占溢利將較2021年錄得約80%至90%的重大增長。

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金茂服務(wù)表示，相關(guān)增長主要由于集團(tuán)在管物業(yè)總建筑面積增加以及增值服務(wù)收入上升。同時表示，目前公司正整理集團(tuán)2022年的年度業(yè)績，相關(guān)業(yè)績報告將于2023年3月底前刊發(fā)。

依托于中國金茂的布局，金茂服務(wù)走高端服務(wù)定位，物管費(fèi)一度是業(yè)內(nèi)“頂配”，但外拓確是業(yè)績持續(xù)增長的必然之路，金茂服務(wù)也要開始做出選擇和適應(yīng)。

業(yè)績盈喜、股價仍跌

盈喜發(fā)布后，金茂服務(wù)以4.34港元每股收盤，跌幅5.45%，是2023開年以來的最大跌幅。有投資者認(rèn)為，目前股價表現(xiàn)可能是受母公司影響。

上周五，2月24日晚間，其母公司中國金茂發(fā)布業(yè)績盈警。公告顯示，中國金茂預(yù)期2022年度公司所有者應(yīng)占溢利將較2021年錄得約50%至60%的下降。此外，2022年公司所有者應(yīng)占溢利（未包含投資物業(yè)公平值收益）將較2021年錄得約70%至85%的下降。

并表示主要原因是，截至2022年度中國金茂及部分聯(lián)營及合營企業(yè)項目售價不及預(yù)期，需計提發(fā)展中物業(yè)、持作出售物業(yè)減值所致。而金茂以國央企的身份，仍有低成本的融資渠道，并且持續(xù)拿地發(fā)力城市運(yùn)營，亦有投資者表示看好。

物業(yè)股與母公司地產(chǎn)股相互影響已不新鮮，不管是財務(wù)上的，還是經(jīng)營上的。在一定情況下，有個“好爸爸”也能為物業(yè)股加分--金茂服務(wù)定位高端物業(yè)服務(wù)，很大程度起因于母公司金茂的布局。

相比第三方項目，關(guān)聯(lián)方的項目很“香”。截至2022年6月30日，在管面積方面，金茂服務(wù)母公司及其關(guān)聯(lián)方的占比在60.7%，而獨(dú)立第三方開發(fā)的物業(yè)占比39.3%；在收入上，占比6成的關(guān)聯(lián)方卻提供了占比88.4%的收入，獨(dú)立第三方開發(fā)的物業(yè)占比4成，卻僅僅提供了收入的11.6%。這已是改善過后的，2021年同期，金茂服務(wù)在管面積中關(guān)聯(lián)方的占比更高，近9成。

“襁褓”不是長久之計，金茂服務(wù)也在進(jìn)行外拓，截至2022年6月30日的數(shù)據(jù)顯示，金茂服務(wù)在管面積翻倍，較上一年同期的1990萬平方米上漲129%達(dá)到4550萬平方米，合約面積也增長了57.8%至6960萬平方米。其中，來自第三方的在管建筑面積為1789萬平方米，第三方在管建筑面積占比由2021年底的34.1%提升至39.3%。占比仍不足四成。

2023年1月19日，金茂服務(wù)發(fā)布最新的2022年度外拓盤點數(shù)據(jù)顯示，公司實現(xiàn)16類業(yè)態(tài)拓展，單體項目共簽約176個，拓展合約面積超1500萬平方米，其中非住宅占比超過60%，二線及以上城市拓展比例超過72%。

2018-2020年間，金茂服務(wù)合約面積的年復(fù)合增長率約為31.7%，如果與此數(shù)據(jù)作為比較，整個2022年合約面積外拓的速度略有下降，約為26%。如果按2022年中的合約在管面積比值1.53看，金茂服務(wù)后續(xù)仍存在充分項目釋放空間。

降價還是降速？

降價還是降速，對于金茂來說，這是個問題。物業(yè)行業(yè)早已從藍(lán)海變?yōu)榧t海，外拓拿市場化的項目競爭激烈，價格和服務(wù)都會有更市場化的要求，指向成本優(yōu)化、服務(wù)提高。

從事物業(yè)行業(yè)的人士認(rèn)為，物管費(fèi)漲價還是很難，受到的阻力很大。

隨著規(guī)模逐步增長，金茂服務(wù)的平均物管費(fèi)也被逐漸拉低。其出于高端定位而一度位居業(yè)內(nèi)“頂配”的物管費(fèi)，開始逐年降低。

據(jù)了解，2018-2021四年，公司的整體平均物業(yè)管理費(fèi)分別為6.2元/月/平方米，5.9元/月/平方米、5.4元/月/平方米、4.64元/平方米/月。而截至2022年6月30日止六個月，金茂服務(wù)的綜合平均物管費(fèi)已降低至約4.45元/平方米/月。

物管費(fèi)“退步”，基礎(chǔ)物管部分的毛利率亦始終低于同行。其物管服務(wù)毛利率僅為17.2%，低于大多數(shù)同行20%-30%的水平。金茂服務(wù)在控成本上還有提升空間。相比之下，增值業(yè)務(wù)毛利率好看很多，2022年中期數(shù)據(jù)顯示，非業(yè)主增值服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)的毛利率分別為47.8%和46.7%。

和大多數(shù)物業(yè)股主要業(yè)務(wù)構(gòu)成一樣，金茂服務(wù)的業(yè)務(wù)主要為三大板塊，物管服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)、以及社區(qū)增值服務(wù)，2022年中，三者的收入占比分別是5成、3成、2成。占收入半壁江山的物管服務(wù)，規(guī)模是關(guān)鍵要素，擴(kuò)張緩慢也會使業(yè)績面臨挑戰(zhàn)。

高毛利的非業(yè)主增值服務(wù)包括案場服務(wù)、保潔服務(wù)、保安服務(wù)等，一般是物業(yè)公司為母公司開發(fā)商提供服務(wù)得到的收入，通常被認(rèn)為有“水分”。

部分物業(yè)股投資者認(rèn)為，因為這部分主要是和母公司或其他關(guān)聯(lián)方進(jìn)行的關(guān)聯(lián)交易，可能會被看作是財報數(shù)字調(diào)節(jié)的核心環(huán)節(jié)。

另外，金茂服務(wù)的社區(qū)增值服務(wù)還尚未形成規(guī)模，基礎(chǔ)物管服務(wù)作為主業(yè)，仍是應(yīng)該拓展和修煉的板塊。

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