焦點(diǎn)快報(bào)!時(shí)隔一年房地產(chǎn)稅又被提及，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)熱議再起

房地產(chǎn)稅，又一次懸置于房地產(chǎn)行業(yè)上空。

近日，財(cái)政部原部長(zhǎng)樓繼偉發(fā)表了題為《新時(shí)代中國(guó)財(cái)政體系改革和未來展望》的文章，其中指出，房地產(chǎn)稅是最適合作為地方稅的稅種，在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)為正常增長(zhǎng)后應(yīng)盡快開展試點(diǎn)。

有市場(chǎng)人士認(rèn)為這意味著房地產(chǎn)稅試點(diǎn)的腳步將近。作為土地財(cái)政轉(zhuǎn)型的方向、調(diào)節(jié)收入和財(cái)富分配的重要手段之一，房地產(chǎn)稅的落地是大勢(shì)所趨。2021年時(shí)，房地產(chǎn)稅擴(kuò)大試點(diǎn)的工作曾加速推進(jìn)。不過，在房地產(chǎn)行業(yè)下行大勢(shì)之下，出于穩(wěn)地產(chǎn)、穩(wěn)增長(zhǎng)的考量，2022年初財(cái)政部曾暫緩擴(kuò)大房地產(chǎn)稅試點(diǎn)。

(相關(guān)資料圖)

多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展承壓的背景下，房地產(chǎn)稅試點(diǎn)不會(huì)貿(mào)然推進(jìn)，預(yù)計(jì)未來試點(diǎn)城市推行時(shí)點(diǎn)仍將結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)情況以及宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況確定。

房地產(chǎn)稅立法難點(diǎn)

開征房地產(chǎn)稅是土地財(cái)政縮水之后的大勢(shì)所趨?

圖片攝影：任玉明

清華大學(xué)五道口金融學(xué)院不動(dòng)產(chǎn)金融研究中心研究專員郭翔宇、余健在今年2月的一份研究報(bào)告中指出，受到地產(chǎn)行業(yè)下行等的影響，在地方財(cái)政中占有重要地位的土地出讓金收入，在2022年前10個(gè)月同比下降25.9%。伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)底層邏輯的轉(zhuǎn)變，地方土地財(cái)政機(jī)制將難以持續(xù)，亟需尋求轉(zhuǎn)型之路。在探索更加可持續(xù)、長(zhǎng)效的“開源”途徑方面，推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革是一個(gè)重要轉(zhuǎn)型方向。

“相較于土地出讓而言，房地產(chǎn)稅屬于稅收性財(cái)政來源，對(duì)于地方政府更為健康與可持續(xù)。”上述報(bào)告指出，在地方土地財(cái)政效用逐漸弱化的情況下，房地產(chǎn)稅的展開一方面可有效補(bǔ)充地方政府財(cái)政，另外一方面是其對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展、促進(jìn)社會(huì)共同富裕等具有更大意義。

國(guó)泰君安證券地產(chǎn)行業(yè)分析師謝皓宇也認(rèn)為，一方面，土地財(cái)政后繼乏力，未來依靠土地出讓金收入增長(zhǎng)有一定困難，另一方面，用需求端改革來對(duì)行業(yè)發(fā)展進(jìn)行市場(chǎng)化的調(diào)控，有利于行業(yè)走向合理競(jìng)爭(zhēng)，獲得有效需求才是行業(yè)的長(zhǎng)期成長(zhǎng)之路。

中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜向第一財(cái)經(jīng)記者表示，房地產(chǎn)稅立法和改革是一項(xiàng)中長(zhǎng)期任務(wù)，在一定程度上有利于抑制房產(chǎn)投機(jī)屬性，中長(zhǎng)期有利于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。

但事實(shí)上，房地產(chǎn)稅的開征亦并非易事，立法進(jìn)程面臨著許多難點(diǎn)和痛點(diǎn)。

陳文靜指出，從推行條件來看，當(dāng)前全國(guó)統(tǒng)一住房評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)和系統(tǒng)尚未建立，稅務(wù)部門亦缺乏對(duì)個(gè)人和家庭直接稅的征稅經(jīng)驗(yàn)和基礎(chǔ)，現(xiàn)行稅收征管法需要適當(dāng)調(diào)整修改，配套的稅收制度改革亦需要同步推進(jìn)。房地產(chǎn)稅制設(shè)計(jì)也存在征收范圍、免征條件、稅率水平、稅收優(yōu)惠等難點(diǎn)。

樓繼偉在上述文章中重點(diǎn)提及了房地產(chǎn)的估值問題，并認(rèn)為這是立法過程中的最大難點(diǎn)。他指出，房地產(chǎn)估值一般來說應(yīng)以完全產(chǎn)權(quán)、交易不受限的住宅為估值基準(zhǔn)。而現(xiàn)實(shí)中大量的住房產(chǎn)權(quán)不完整、交易受限。解決的辦法是以基準(zhǔn)估值為基礎(chǔ)做適當(dāng)?shù)拇蛘郏珕栴}十分復(fù)雜。還有其他諸多難點(diǎn)，導(dǎo)致該稅法探索了多年仍未正式成法。2021年10月全國(guó)人大常委會(huì)授權(quán)國(guó)務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，可以說是帶著問題探索。

曾顯著影響市場(chǎng)預(yù)期

房地產(chǎn)稅在我國(guó)并不是新鮮事物。早在2003年，十六屆三中全會(huì)就提出在“條件具備時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅”。2011年1月，上海和重慶已率先啟動(dòng)房產(chǎn)稅試點(diǎn)，對(duì)個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅。

2015年十八屆三中全會(huì)正式提出將房地產(chǎn)稅改革納入“立法先行”軌道。2017年十九大后確立按照“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”的原則，推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和實(shí)施，逐步建立完善現(xiàn)代的房地產(chǎn)稅制度。2018年9月房地產(chǎn)稅亮相十三屆全國(guó)人大常委會(huì)立法規(guī)劃。

2021年以來，監(jiān)管層對(duì)房地產(chǎn)稅的表態(tài)則明顯變得頻繁，相關(guān)工作加速落地。是年3月，“十四五”規(guī)劃中提到“推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”；5月財(cái)政部、稅務(wù)總局等四主管部門召開房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)座談會(huì)等。至2021年10月23日，全國(guó)人大常委會(huì)決定授權(quán)國(guó)務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作。

對(duì)于這一推進(jìn)節(jié)奏，中金公司地產(chǎn)分析師張宇坦言，雖然2021年關(guān)于房產(chǎn)稅的動(dòng)向一直比較多、共同富裕背景下市場(chǎng)對(duì)于房地產(chǎn)稅提速也有所預(yù)期，但試點(diǎn)真正動(dòng)作如此快速的到來，還是令市場(chǎng)有感超預(yù)期。克而瑞彼時(shí)預(yù)計(jì)，房地產(chǎn)稅試點(diǎn)距離最終落地僅剩時(shí)間問題，預(yù)計(jì)2022年初試點(diǎn)城市或?qū)⒙涞胤康禺a(chǎn)稅具體的實(shí)施細(xì)則。

這些對(duì)市場(chǎng)預(yù)期構(gòu)成了直接影響。某華南房企人士向記者表示，例如一線城市進(jìn)行試點(diǎn)可能會(huì)對(duì)二線的市場(chǎng)預(yù)期產(chǎn)生影響，同時(shí)，房地產(chǎn)稅的征收力度若較高，對(duì)房?jī)r(jià)或許也會(huì)造成不小的下行壓力，進(jìn)而影響到整體的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

保利發(fā)展的研究團(tuán)隊(duì)對(duì)重點(diǎn)40城客戶的調(diào)研也顯示出了房地產(chǎn)稅的影響力。據(jù)其2022年4月對(duì)外發(fā)布的行業(yè)白皮書顯示，近半年有置業(yè)計(jì)劃的1400組客戶中，在房地產(chǎn)稅試點(diǎn)預(yù)期下，75%的客戶放棄購買或觀望，主動(dòng)延遲入市。

“在等待靴子落地過程中，房地產(chǎn)稅對(duì)客戶購買邏輯也產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響，從以往買小、買多（套），到以后買少、買適中、買精。”上述行業(yè)白皮書認(rèn)為，中長(zhǎng)期來看，房地產(chǎn)稅的預(yù)期觸發(fā)家庭資產(chǎn)配置邏輯轉(zhuǎn)變。

這或許也正是當(dāng)前影響房地產(chǎn)稅試點(diǎn)進(jìn)度的關(guān)鍵因素之一。2021年下半年，開發(fā)商爆雷事件頻發(fā)，土地市場(chǎng)明顯降溫，百城成交量縮水，地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)下行。在此背景下，2022年3月份，房地產(chǎn)稅暫緩擴(kuò)大試點(diǎn)。樓繼偉表示，考慮到目前的經(jīng)濟(jì)狀況，財(cái)政部對(duì)外宣布2022年內(nèi)不具備擴(kuò)大房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)城市的條件，當(dāng)然是實(shí)事求是的。

業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)短期內(nèi)不會(huì)推進(jìn)

在“房住不炒”的大方針下，2023年會(huì)否擴(kuò)大房地產(chǎn)稅試點(diǎn)呢？多位受訪業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為短期內(nèi)可能性并不大。

“從市場(chǎng)現(xiàn)狀來看，當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)依然處于初步恢復(fù)階段，在世界經(jīng)濟(jì)和貿(mào)易增長(zhǎng)不確定性因素仍突出的環(huán)境下，我國(guó)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展的挑戰(zhàn)仍較大。房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)的穩(wěn)定恢復(fù)對(duì)于穩(wěn)經(jīng)濟(jì)具有重要意義。”陳文靜認(rèn)為，房地產(chǎn)稅的試點(diǎn)落地將對(duì)居民購房預(yù)期產(chǎn)生較大影響，加大商品房市場(chǎng)成交壓力，也將拖累市場(chǎng)恢復(fù)節(jié)奏，不利于經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步修復(fù)。

英大證券認(rèn)為，在宏觀經(jīng)濟(jì)承壓背景下，2023年不具備擴(kuò)大房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)城市的條件。經(jīng)濟(jì)學(xué)者馬光遠(yuǎn)也指出，當(dāng)前今年房地產(chǎn)雖然出現(xiàn)了反彈，各項(xiàng)指標(biāo)好于去年，但房地產(chǎn)整體的預(yù)期并沒有逆轉(zhuǎn)，行業(yè)仍處于調(diào)整期，風(fēng)險(xiǎn)并未解除。房地產(chǎn)的調(diào)整是目前中國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)之一，高層仍在強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)防范。在這種情況下，試點(diǎn)房地產(chǎn)稅并不現(xiàn)實(shí)。

不過，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，房地產(chǎn)稅試點(diǎn)仍將結(jié)合不同城市市場(chǎng)實(shí)際情況穩(wěn)妥推進(jìn)，為房地產(chǎn)稅立法積累經(jīng)驗(yàn)。樓繼偉在上述文章中提出的時(shí)點(diǎn)是“在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)為正常增長(zhǎng)后應(yīng)盡快開展試點(diǎn)”。有不具名的地產(chǎn)行業(yè)分析師認(rèn)為，這也意味著，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展、市場(chǎng)表現(xiàn)尚未出現(xiàn)好轉(zhuǎn)的情況下，房地產(chǎn)稅試點(diǎn)也不會(huì)貿(mào)然推進(jìn)。

至于可能的試點(diǎn)城市，中金公司在此前發(fā)布的研報(bào)中提及，試點(diǎn)可能率先在新房供給潛力相對(duì)偏弱、需求結(jié)構(gòu)亟待優(yōu)化、經(jīng)濟(jì)相對(duì)發(fā)達(dá)、且基礎(chǔ)條件較好的城市和地區(qū)開展，這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)之下的城市數(shù)量不會(huì)太多，而且大概率是分批次推出試點(diǎn)。

億翰智庫研究總監(jiān)于小雨認(rèn)為，部分市場(chǎng)熱度和房?jī)r(jià)上漲預(yù)期比較高的城市將更有可能入圍試點(diǎn)城市，預(yù)計(jì)上廣深一線城市以及杭州這類核心二線城市入圍房地產(chǎn)稅試點(diǎn)城市的概率較高，而已經(jīng)試點(diǎn)的城市的政策也有可能繼續(xù)深化試點(diǎn)。克而瑞給出的預(yù)測(cè)名單包括上海、深圳、廣州、杭州、南京、蘇州、西安等城市。

據(jù)西政資本預(yù)計(jì)，未來試點(diǎn)城市地方政府出臺(tái)的稅率不會(huì)太高，也即可能主要還是參考上海、重慶已有的試點(diǎn)稅率，例如上海為0.4-0.6%、重慶為0.5-1.2%。在征收范圍方面，試點(diǎn)很可能將所有存量住宅納入征稅范圍，但大概率會(huì)維持首套房和部分面積免征的特點(diǎn)。

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