地產啟示錄｜富力地產這半年

21世紀經濟報道記者 吳抒穎 廣州報道

富力地產是中國企業中少見的“雙老板”制。李思廉、張力分別持有這家公司各約28%的股份，兩人各有側重，李思廉把控銷售及財務管理，張力則負責投資拿地、開發建設等，多年來雙方維持著微妙的默契與平衡。

【資料圖】

但過去半年多來，沒有張力在國內的坐鎮，失去生意伙伴幫助的李思廉同樣面臨進退維谷的處境。即便富力早已完成境內外債務重組，進度遠超一眾房企，但房地產市場下行的趨勢，讓它前行不易。

根據富力2022年年報，2022年富力地產繼續錄得大幅虧損，歸母凈虧損157.79億元； 而在上一個報告期的2021年，富力地產歸母凈利潤虧損164.7億元，兩年累計虧損達到322億元。

在這期間，與多數房企一樣，富力的銷售額也持續下滑。

根據富力6月9日發布公告，今年5月，富力地產實現銷售收入約15.4億元，環比減少7.23%，同比減少62.25%；而今年前5個月，富力地產實現總銷售收入約105.6億元，同比減少51.63%。

這意味著，盡管富力已經成功進行了債務重組獲得喘息的機會，但市場下行，富力銷售未能得到緩解。

在發生債務危機的這兩年里，富力未有拿地的動作，存量土地儲備也逐漸減少。年報顯示，截至2022年底，富力土地儲備總建筑面積為6097.7萬平方米，相比2021年減少374萬平方米。

艱難自救

與多數出險房企類似，富力想從債務的泥潭中脫身并不容易。不過，它是最早對龐大債務進行管理的房企，期間付出了巨大的努力。

去年11月，富力宣布已發行的全部境內債券共8筆獲得展期，加權平均到期期限從4個月左右延長至3年以上，總額為135億元；更早之前的7月，富力也完成10筆美元債的整體展期，合計49.43億美元（約合人民幣332.37億元），還款期限全部延長3-4年。

債權人的支持，讓富力獲得了三到四年的喘息時間，但從今年的情況來看，債務置換之后，富力現金流依然難以覆蓋短期債務。

根據富力年報，截至去年年末，富力地產的現金總額（包括受限制現金）僅有123.01億元，現金短債比只有0.24倍，這還是在富力大幅度減債的前提下。

根據財報，截至2022年末，富力的有息負債壓減至1267億元，包括其他借款(應付款)等合共1351億元，其中513億元將于1年內到期。

而根據惠譽所引述的富力地產2022年財報審計報告，截至2023年3月底，其290億元銀行貸款和其他借款，或出現違約或交叉違約。

回溯一路以來的自救歷程，富力并不算消極，起碼在外界看來，它有在進行資產出讓、減緩投資，與債權人的對話也尚算積極。

可見的事實是，2022年9月，富力地產以5.5億元的價格將北京富力萬達嘉華酒店轉手；更早之前，富力地產還曾將?？诖笥⑸降貕K、倫敦多個項目等紛紛轉讓。在資產處置上，富力行動還算迅速，在有限的窗口期內，獲得部分現金緩解現金流壓力。

而且，在富力剛有債務壓力苗頭時，富力創始人還一度拿出80億港幣的“流動性支持”，這在當時算是首家行動的房企大股東，也換取了債權人的一些好感。

在部分投資境外債的人士看來，富力的這一系列動作的確樹立了較好的資本市場形象，也為其后來的債務重組做足了鋪墊?！案涣ο鄬碚f在和債權人溝通方面會主動一些，它最終債務重組能成功和這個有一定關系，但本身也的確有其他的客觀因素促成了這一結果。”一位私募機構人士對21世紀經濟報道記者。

管理層的反思

積極應對債務危機的富力，是眾多房企近幾年發展的縮影。

李思廉今年在2023年中國房地產高峰論壇上的一番發言，可以視作是他對富力的反思與表態。李思廉直言，當下企業困境主要是緣于早年間過于追求規模的無序發展，但當前上市企業大量的土地儲備發展模式，已經不適合當前市場發展需要。

李思廉認為，造成早年房企無序發展的原因，主要是對規模增長的誤判。一方面，當時上市企業都相信土地增值會快于利息支出；其次，部分企業認為市場空間足夠大，增加的土儲都有消化空間。

不少業內觀點認為，富力的債務危機發生導火索是2017年并購萬達酒店項目，但事實上，這家房企前些年的投資也偏激進，是高杠桿發展的房企代表。

回頭來看，富力此前對債務的管理是不夠重視的；而在下沉至三四線城市、追求規模擴大的過程中，富力未能夠及時剎車。

以2018年富力的中期業績會為例，在那場業績會上，李思廉表示，將負債率穩定下來是所有房企都在做的事情，富力會小心處理。但遺憾的是，除了通過每年高效率交樓結轉來逐漸降低負債率，富力沒有更具體的降負債計劃。

2018年，富力的凈負債率高達187%——即便是在以追求規模為特征的行業背景下，這一負債率也相當矚目。而正是在這一年的下半年，市場悄然開始了向下的調整，房企們的銷售節奏普遍放緩。

對于三四線城市的看法，李思廉當時說，在基建的帶動下，很多三四線城市有大的開發潛力，富力也會看準機會?！澳阆氩蝗ザ€城市買地都不行，因為一線的供應量很少，所以今年以來，大部分的發展商都是去二三線買地了?！?/p>

根據富力近年來的年報，富力一二線城市、三四線城市的土地儲備大約五五分，占比要遠高于其他規模相當的房企，不少券商機構也一直提示富力三四線城市的去化壓力。

客觀而言，下沉三四線城市，許多房企都這么做，富力只是眾多房企中的一員。但富力這方面的土地儲備和貨值都較大，而當市場已發出轉向信號時，公司未能提前發覺并及時剎車，根本原因還是對債務指標管控不夠嚴格，同時也低估了當年多項調控措施疊加后對市場產生的持續放大效應。

這半年來，李思廉仍常與其他房企互動。他必須要保持公司經營正常的形象，但房地產市場仍處于筑底過程之中，作為公司掌門人，力挽狂瀾的擔子難言輕松。

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