【環球聚看點】兩部門發文要求合理降低中介費，對房產中介公司影響幾何？

5月8日，住房和城鄉建設部和市場監管總局聯合印發《關于規范房地產經紀服務的意見》（以下簡稱《意見》）。為規范房地產經紀服務，加強房地產經紀行業管理，促進房地產市場健康發展，從合理確定經紀服務收費、嚴格實行明碼標價、嚴禁操縱經紀服務收費、加強個人信息保護等十方面提出了提出具體要求，明確了監管措施。接下來，相關部門還會加大對違法違規行為的整治力度。

消息一出，房地產經營公司貝殼（BEKE.US）美股盤前一度跌超9%。

從業績來看，以貝殼和我愛我家為代表的房產經紀類上市公司去年的營收和凈利潤仍在下行。

(資料圖片)

2022年全年，貝殼實現營收607億元，同比下降24.9%；凈虧損為13.97億元，虧損較上一年同比擴大8.72億元，未能避免連續兩年經營陷入虧損的尷尬。2022年，我愛我家實現營業收入116.73億元，同比下降2.42%，凈利潤虧損3.06億元。

不過，今年一季度形勢有了好轉，比如我愛我家一季報顯示，錄得凈利潤5176.3萬元，同比增長121.45%。

業內認為，《意見》首次明確了中介的延伸服務，對房產經紀公司是新的機遇和增長點。政策中提出，經紀服務內容由基本服務和延伸服務組成。基本服務是促成房屋交易提供的一攬子必要服務，延伸服務是可單獨提供的額外服務。

易居研究院研究總監嚴躍進認為，該表述將利好中介行業探索服務的“新菜單”，尤其是延伸服務將是未來值得探索的新領域。后續中介機構可以積極探索相關新業務，對于此類中介機構開拓新的盈利點等都有較好的啟發。

以貝殼為例，其主營業務分為存量房業務、新房業務、家裝家居業務、新興業務及其他四部分。2022年全年，傳統的房屋經紀服務——存量房、新房的凈收入分別同比下滑24.5%至241億元、同比下降38.3%至287億元，家裝家居業務和新興業務等雖然占比較小但還是實現了增長，家裝家居業務可比口徑合同額69億元，同比提升31%，新興業務及其他業務凈收入為28億元，同比增長33.4%。

不過，《意見》也明確了，房地產經紀機構提供的基本服務和延伸服務，應當分別明確服務項目和收費標準，收費前應當向交易當事人出具收費清單，列明收費標準、收費金額，由當事人簽字確認。“額外的服務，比如擔保、贖樓甚至是為優先獲取房源、客源的推廣費等，不是必然的，也不能利用信息優勢去獲取。”廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，此舉還有賴于政府監管部門常態化的巡查，與用戶舉報相結合來實現。另外，培育規范的大機構，發揮穩定器、示范效應，也有助于實現這一目標。

對于買房、賣房的客戶來說，規范中介服務收費更為重要。

《意見》中，“引導由交易雙方共同承擔經紀服務費用”成為一大亮點。目前，部分城市的確存在僅由一方承擔中介費的情況。李宇嘉認為，中介代理的房產交易，既是服務買方，也是服務賣方，理應二者都承擔服務費用。

“買賣雙方承擔費用，客觀上有助于中介費用的定價規則清晰，后續買賣雙方也需要關注此類規則的變化，積極調整買賣的策略。”嚴躍進表示。

對于中介費的收費標準，《意見》也做出了相應規定，包括經紀機構不得濫用市場支配地位以不公平高價收取經紀服務費用；房地產互聯網平臺不得干預經紀機構自主決定收費標準。

《意見》還提到了“鼓勵按照成交價格越高、服務費率越低的原則實行分檔定價。”諸葛數據研究中心首席分析師王小嬙認為，這一條對于高總價房屋產品有一定利好。

李宇嘉也補充道，除了嚴禁操縱經紀服務收費，還應明確最低服務費用及標準，特別是在交易流程長、鏈條多，法律風險隱患大的背景下，經紀業務的專業性很強。“如果沒有最低服務費用，很難吸引到專業的人員，長期從事這一事業，最終導致劣幣驅逐良幣，市場秩序很難扭轉過來，經紀行業也很難高質量發展。”他說。

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