焦點(diǎn)速遞！地產(chǎn)丨把握窗口期，迎接開(kāi)門(mén)紅

政策持續(xù)對(duì)地產(chǎn)行業(yè)注入流動(dòng)性，力促銷售復(fù)蘇，優(yōu)化房企資產(chǎn)負(fù)債表。盡管1月房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然疲弱，但復(fù)蘇的一些前瞻指標(biāo)已經(jīng)出現(xiàn)。房企的信用風(fēng)險(xiǎn)逐漸化解，大多數(shù)未出險(xiǎn)企業(yè)融資能力基本恢復(fù)。公募基金對(duì)地產(chǎn)板塊的配置再次走低，春節(jié)前后境外地產(chǎn)相關(guān)個(gè)股表現(xiàn)亮眼。我們繼續(xù)看好優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)企業(yè)。

(資料圖)

▍重視政策累積效應(yīng)。

2022年底以來(lái)，中央層面不斷降低按揭貸款利率，支持地產(chǎn)行業(yè)流動(dòng)性，降低住房交易稅費(fèi)。地方積極開(kāi)展行動(dòng)，協(xié)助企業(yè)紓困，推動(dòng)項(xiàng)目交付，放松限購(gòu)限貸，支持住房消費(fèi)。我們認(rèn)為，雖然單獨(dú)一項(xiàng)政策不足以產(chǎn)生明顯效果，但多個(gè)政策累積，最終能推動(dòng)市場(chǎng)走出谷底，優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表。

▍房屋銷售整體疲弱，但復(fù)蘇的希望已經(jīng)閃現(xiàn)。

春節(jié)前即2023年前20天，重點(diǎn)城市新房網(wǎng)簽同比下降23%，二手同比下降1%，市場(chǎng)在焦灼中緩行。春節(jié)期間，根據(jù)貝殼研究院發(fā)布的前瞻指標(biāo)，二手帶看和成交分別比2022年春節(jié)假期上升28%和57%，且二手景氣指數(shù)已經(jīng)超越2022年全年最高水平。不過(guò)，50城中仍有36個(gè)城市二手房?jī)r(jià)下跌。歷史上看，銷售的復(fù)蘇都是沿著從量到價(jià)，從高線到低線，從二手到一手進(jìn)展。我們認(rèn)為，樓市復(fù)蘇的苗頭已經(jīng)出現(xiàn)。

▍業(yè)績(jī)低谷已至，信用風(fēng)險(xiǎn)冰消。

我們統(tǒng)計(jì)，在公告2022年業(yè)績(jī)預(yù)告和快報(bào)的上市公司中，業(yè)績(jī)下行的公司超過(guò)六成，業(yè)績(jī)公告日有業(yè)績(jī)一致預(yù)期的企業(yè)，快報(bào)和預(yù)告均低于一致預(yù)期。我們預(yù)計(jì)，2023年大多數(shù)地產(chǎn)公司結(jié)算項(xiàng)目仍然成本不低，但存貨跌價(jià)準(zhǔn)備的影響主要體現(xiàn)在2022年。2024年后部分企業(yè)低點(diǎn)新增的高質(zhì)量?jī)?chǔ)備進(jìn)入結(jié)算，業(yè)績(jī)彈性明顯。地產(chǎn)債的預(yù)期開(kāi)始明顯走穩(wěn)，未出險(xiǎn)民企的債券交易價(jià)格逐漸回歸常態(tài)，意味著這類企業(yè)進(jìn)一步出險(xiǎn)的可能性很低，融資能力已經(jīng)接近恢復(fù)正常。

▍公募基金配置再次走低，境外股票表現(xiàn)亮眼。

根據(jù)最新的公募基金四季報(bào)情況，其地產(chǎn)配置比例上升的態(tài)勢(shì)結(jié)束，板塊仍然明顯低配，且持股分散度有所提升。春節(jié)假期境外市場(chǎng)地產(chǎn)相關(guān)個(gè)股表現(xiàn)較為亮眼。

▍風(fēng)險(xiǎn)提示：

部分企業(yè)2022年可能大量計(jì)提減值準(zhǔn)備，業(yè)績(jī)有大幅低于預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)。部分城市房屋銷售量?jī)r(jià)不斷下滑的風(fēng)險(xiǎn)。

▍把握窗口期，迎接開(kāi)門(mén)紅。

我們相信，2023年是景氣復(fù)蘇的一年，其主要特征是銷售復(fù)蘇從高線到低線傳導(dǎo)速度慢，企業(yè)投資信心伴隨銷售恢復(fù)的進(jìn)程慢。這可能意味著政策支持持續(xù)性強(qiáng)，企業(yè)分化更為明顯。我們看好地產(chǎn)股的投資價(jià)值，建議繼續(xù)關(guān)注2021年四季度以來(lái)拿地較多，符合REITs收益率要求的存量資產(chǎn)較多，運(yùn)營(yíng)管理能力較強(qiáng)，看待股權(quán)再融資態(tài)度較為積極的企業(yè)。

（陳聰為中信證券基建首席分析師）

標(biāo)簽： 公募基金 地產(chǎn)行業(yè) 資產(chǎn)負(fù)債表 同比下降 相關(guān)個(gè)股