報告正文
1. “穩地產”有何措施？從穩供給到穩需求，再到“供需齊發力”
地產延續低迷，央地密集出臺調控措施，政策導向從“糾偏供給”到“穩需求、穩供給”再到“供需齊發力”。受房企“三道紅線”、銀行房地產貸款集中管理等政策影響，地產銷售、投資相關指標于2021年7月步入負區間。在此背景下，2021年10月開始出臺“保證信貸平穩有序投放”等“供給糾偏”措施、隨后不斷加碼；2022年1月，三四線城市開始出臺地產銷售端放松政策，地產政策逐步向“穩銷售”過渡；今年7月，政治局會議強調“支持剛性和改善性住房需求，保交樓、穩民生”，指向供需兩側支持力度均開始加大。
(資料圖片僅供參考)
今年1月地產需求政策開始出臺并加碼，早期以中低能級城市為主，8月開始，部委、高能級城市政策出臺明顯增多。今年以來，多地出臺地產需求放松政策、放松力度不斷加碼，三季度中央地方出臺政策數合計達一季度的3.3倍。一方面，放松城市能級不斷提高，由北海、菏澤、贛州等中低能級城市向鄭州、南京、天津等中高能級城市轉移，9月部委開始出臺包括公積金利率下調、放寬首套房利率、換房退稅等一系列政策；另一方面，放松措施不斷升級，由購房補貼等鼓勵措施轉向放松限購限貸、調整首付比例、下調住房貸款利率。
供給政策從“保交樓”再到“保交樓、保主體”并驅，支持力度不斷加強。去年年底，監管強調“保持信貸平穩有序投放”，標志供給政策開始出臺。7月供給政策轉向“保交樓”，8月推出2000億元政策性銀行專項借款，鄭州、湖北等地成立紓困基金，11月央行向商業銀行提供2000億元免息再貸款。9月開始，供給政策對“保主體”的支持力度加大；信貸方面，截至11月下旬，六大國有行對房企總授信額度超1.2萬億元、規模較央行提供的2000億再貸款提高6倍；債券方面，5月以來，多家民企通過融資增信等方式發行債券。
2. 政策出臺效果如何？銷售走弱，竣工邊際改善、民企融資低迷
需求政策加碼下，住房貸款利率持續下行，但居民貸款意愿不強，地產銷售延續低迷。需求放松力度不斷加強下，2021年10月起，全國房貸利率明顯下行、首套房平均利率由去年10月的5.73%回落1.58個百分點至今年10月的4.12%，二套房平均利率由5.99%回落1.08個百分點至4.91%；但居民貸款意愿依舊低迷，居民部門新增貸款延續回落、其中10月居民新增中長期貸款3月平均同比回落61.4%、低于總新增貸款3月平均同比9.1個百分點。對應地產銷售延續低迷，10月商品房銷售同比回落23.2%。
7月底“保交樓”持續推進下，竣工情況率先改善、但拿地、開工延續低迷。8月開始，全國房屋竣工有所改善，8-10月竣工面積平均同比較7月提升30個百分點至-6%、明顯好于房屋新開工的平均同比-41.7%、施工面積平均同比-41.2%。同時，房企融資、購房需求未有效改善，極大影響房企投資能力及意愿，8-10月房地產開發投資平均同比下降13.5%；房企拿地意愿消極，土地成交持續大幅回落，10月土地購置面積同比回落53%、土地成交價款同比回落50%。
供給政策加碼使地產融資加快筑底，目前國企和優質民企改善較為明顯，民企整體融資仍然低迷。房地產融資主要來源于信貸、信貸融資占地產總融資比重達74.6%，三季度房地產開發貸款余額同比由二季度的-0.2%轉正為2.2%，指向地產融資進入筑底階段。但目前融資支持效果更多體現在國企和頭部優質民企，2021年底地產供給政策出臺后，100家典型房企中民企融資規模持續回落、由今年1月的479億元回落至10月的38億元，占比由49.8%回落至9.6%，而國有房企融資規模回落幅度較小、由483億元回落至357億元。
3. 未來需要關注什么？高能級城市需求釋放，民企股權融資效果
高能級城市需求仍有釋放空間，其地產回暖對低能級城市的傳導帶動值得關注。目前低能級城市地產政策應出盡出、購房限制較小，但由于購房需求透支、人口流出等因素限制，地產銷售延續低迷；相較而言，高能級城市在地產恢復過程中更具需求彈性，比如2020年2月至9月，一線城市商品房成交同比提升144個百分點，明顯好于二線、三線城市的65、85個百分點；但由于地產市場信心低迷、收入預期走弱、居民杠桿約束等因素，高能級城市地產銷售疲軟；11月滬京杭蓉等熱點城市“四限”局部松綁，但政策力度較為有限。
供給政策效果不佳的核心原因在于民營房企融資問題仍待解決，針對民企的融資支持政策仍需關注。民企在地產銷售中份額占比大，去年1-8月，商品房累計銷售面積11.4萬億平方米，其中民企銷售占比達66%，而今年同期累計銷售面積回落23%，其中民企銷售回落38.2%、成為主要拖累。目前地產低迷的核心桎梏在于房企現金流斷裂，而信貸、債券融資支持措施出臺以來，民營房企融資并未有起色，5月至10月民營房企債券凈融資月平均-91億元、低于1-4月的-75億元，未來民營房企融資仍需要持續性政策扶持。
已有的信貸、債券融資支持或難完全解決民企融資難的問題，“第三支箭”開始落地、支持效果待跟蹤。目前民營房企普遍難以滿足信貸、債券融資支持在資產負債、抵押品等方面的要求，直接約束政策效果；比如：代表銀行地產不良貸款率持續攀升、平均由2020年12月的0.6%提升至2022年6月的2.7%，因此“第一支箭”引導金融機構加大對房企信貸支持的對象更多集中在央國企和頭部優質民企，對其他民房支持力度較小。11月28日，證監會出臺調整優化房企股權融資5項措施，股權融資支持有助于解決部分民企因信用不足導致的融資困難問題。
經過研究，我們發現：
（1）“穩地產”政策從供給松綁到“穩需求”措施增多，再到“供需齊發力”；其中需求政策出臺范圍由“地方主導”轉向“部委加碼”，供給政策從“保交樓”再到“保交樓、保主體”并驅，支持力度明顯加強。
（2）政策效果方面，需求政策加碼下，住房貸款利率持續下行，但居民購房意愿不強，地產銷售延續低迷；地產供給側竣工邊際改善，融資筑底、但民營房企融資延續低迷。
（3）未來，高能級城市的改善性需求仍有釋放空間，其地產回暖對低能級城市的傳導帶動值得關注；而目前已有的供給端支持政策或難解民企信用缺失問題，民企股權融資的支持措施落地效果仍可期待。
（作者趙偉為國金證券首席經濟學家）
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