樓市需求端利好逐步釋放，存量房貸利率下調(diào)呼聲漸起

最近一段時(shí)間，金融政策持續(xù)落地，給房地產(chǎn)行業(yè)注入活力，隨著需求端利好政策的逐步釋放，越來越多城市的首套房貸利率進(jìn)入“3時(shí)代”。

從實(shí)際發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率看，2022年10月新發(fā)放個(gè)人住房貸款利率為4.3%，較上月下降4個(gè)基點(diǎn)，較上年末下降133個(gè)基點(diǎn)。

新發(fā)放房貸利率的持續(xù)下降，也引起了部分存量房貸消費(fèi)者的關(guān)注。與4.3%的利率水平相比，一些“高位上車”的購(gòu)房者希望能夠減輕還貸壓力，存量房貸利率下調(diào)呼聲漸起。

(資料圖片)

購(gòu)房者加入提前還貸大軍

很多購(gòu)房者正加入提前還房貸大軍。

“目前，我已經(jīng)提前還貸了一部分，有點(diǎn)閑錢就先把房貸提前還了一部分，讓月供減少了一些?！北本┦忻窳峙康姆孔邮窃?019年初入手的，當(dāng)時(shí)的房貸利率處于較高水平，林女士的利率在5.25%左右。

此后，LPR貸款定價(jià)“換錨”，由銀行參考LPR自主加點(diǎn)定價(jià)。同時(shí)，LPR增加了5年期以上的期限品種，為銀行發(fā)放住房抵押貸款等長(zhǎng)期貸款的利率定價(jià)提供參考。貸款人可與金融機(jī)構(gòu)協(xié)商決定“換錨”為L(zhǎng)PR，或者維持固定利率。

2022年以來，5年期以上LPR（貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率）累計(jì)下行35個(gè)基點(diǎn)，為2019年房貸利率換錨5年期以上LPR之后，降息力度最大的一年。

“目前，我的房貸利率是‘LPR+55個(gè)基點(diǎn)’，年內(nèi)已經(jīng)實(shí)行3次LPR利率下調(diào)，但是我還沒有享受到房貸利率的優(yōu)惠，要等到明年合同調(diào)整后才可以享受。”林女士對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者說，“希望后續(xù)LPR還能再降一降，能讓我的房貸負(fù)擔(dān)減輕一些?！?/p>

存量房貸，一般指的是房貸新政出臺(tái)前發(fā)放的個(gè)人住房貸款中尚未還清的部分。調(diào)降5年期LPR成為縮小存量房貸月供差距的方式之一。但根據(jù)現(xiàn)有規(guī)則，房貸合同實(shí)際約定的重定價(jià)周期為一年一調(diào)整，一般為每年的1月1日或者貸款合同簽訂日期后，才會(huì)根據(jù)當(dāng)時(shí)最新的5年期以上LPR來確定下一個(gè)重新定價(jià)周期的執(zhí)行利率。

目前，我國(guó)個(gè)人住房貸款分為商業(yè)性個(gè)人住房貸款和個(gè)人住房公積金貸款兩類。其中，商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率采用“三層定價(jià)機(jī)制”：一是全國(guó)層面，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)確定全國(guó)層面的貸款利率政策下限；二是地方層面，各城市政府在全國(guó)層面的政策底線基礎(chǔ)上，按照“因城施策”原則確定當(dāng)?shù)厣虡I(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限；三是商業(yè)銀行層面，商業(yè)銀行綜合考慮資金成本、信用風(fēng)險(xiǎn)等因素，與借款人協(xié)商確定具體利率水平。

5月15日，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》，將首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）減20個(gè)基點(diǎn)，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。

值得注意的是，這一通知主要針對(duì)新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款，存量商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率仍按原合同執(zhí)行。這也讓很多已購(gòu)房者笑稱自己是“高位站崗的存量大冤種”。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)記者表示，下降20個(gè)基點(diǎn)這樣的階段性創(chuàng)新政策在過去是沒有的，主要是針對(duì)今年新購(gòu)房的情況，接下來存量市場(chǎng)也可以進(jìn)行類似的創(chuàng)新，比如適當(dāng)調(diào)降房貸利率與5年期LPR的點(diǎn)差，也可減輕購(gòu)房者的還貸壓力。

中信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家明明對(duì)記者表示，今年以來房地產(chǎn)行業(yè)表現(xiàn)較弱，居民預(yù)期有待改善，期房交付擔(dān)憂情緒抑制居民加杠桿意愿，因此需要地產(chǎn)融資相關(guān)政策邊際放松以提振市場(chǎng)情緒。

存量房貸利率下調(diào)有跡可循

“存量房貸利率下調(diào)”之所以會(huì)呼聲漸起，一方面是“高位上車”的購(gòu)房者希望能夠減輕還貸壓力；另一方面，“有跡可循”的政策也讓不少存量房購(gòu)房者看到了希望。

資料顯示，2008年10月期間，金融管理部門曾出臺(tái)政策，決定自2008年10月27日起，將商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限由貸款基準(zhǔn)利率的0.85倍擴(kuò)大至0.7倍；最低首付款比例調(diào)整為20％。對(duì)居民首次購(gòu)買普通自住房和改善型普通自住房的貸款需求，金融機(jī)構(gòu)可在貸款利率和首付款比例上按優(yōu)惠條件給予支持。

政策推出后，多家銀行陸續(xù)宣布了對(duì)符合條件的存量房貸利率從8.5折轉(zhuǎn)為7折優(yōu)惠。比如，當(dāng)時(shí)建設(shè)銀行通知，只要調(diào)整前執(zhí)行基準(zhǔn)利率0.85倍優(yōu)惠、近兩年內(nèi)沒有拖欠兩期以上還貸、不存在違約和兩筆以上未結(jié)清房貸的客戶，均可申請(qǐng)7折利率優(yōu)惠。

根據(jù)當(dāng)時(shí)情況測(cè)算，房貸利率下限從基準(zhǔn)利率的0.85倍變?yōu)?.7倍（即房貸優(yōu)惠從原來的8.5折變?yōu)?折）后，以20年期50萬元等額本息房貸為例，客戶能夠節(jié)省近6萬元的利息。

光大證券首席銀行業(yè)分析師王一峰日前表示，2008年次貸危機(jī)發(fā)生后，中國(guó)GDP增速拐頭向下，宏觀經(jīng)濟(jì)明顯承壓。相應(yīng)地，居民收入增長(zhǎng)明顯放緩，商品房銷售持續(xù)走弱，當(dāng)年按揭貸款新增-200億元，為有統(tǒng)計(jì)以來最低水平。在此背景下，2008年10月22日，為應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)可能產(chǎn)生的影響，支持居民住房消費(fèi)、促進(jìn)擴(kuò)大內(nèi)需，推出了相關(guān)的政策。

王一峰表示，當(dāng)年存量按揭利率執(zhí)行7折優(yōu)惠后，配合2008年年內(nèi)連續(xù)5次降息形成政策接力。按揭貸款利率出現(xiàn)大幅下行，2008年12月末，5年以上貸款基準(zhǔn)利率為5.94%，7折后為4.16%，相較降息和打折前的利率水平下降250個(gè)基點(diǎn)（7.83%*0.85-4.16%）。2009年，疊加“四萬億”經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃出爐，居民預(yù)期得以好轉(zhuǎn)，購(gòu)房需求得到客觀改善。自2008年12月，按揭貸款、商品房銷售額同比增速觸底后進(jìn)入上行通道。2009年按揭貸款新增達(dá)到1.78萬億元，同比多增達(dá)到1.8萬億元。

銀行營(yíng)收將受影響

央行數(shù)據(jù)顯示，截至9月末，全國(guó)主要金融機(jī)構(gòu)（含外資）房地產(chǎn)貸款余額53.3萬億元，同比增長(zhǎng)3.2%。其中，個(gè)人住房貸款余額38.9萬億元，同比增長(zhǎng)4.1%；住房開發(fā)貸款余額9.5萬億元，同比下降1.1%。

個(gè)人房貸在銀行的存量規(guī)模之大，也引發(fā)市場(chǎng)和金融機(jī)構(gòu)的擔(dān)憂：現(xiàn)階段若存量首套房貸利率下調(diào)，會(huì)否擾亂銀行的資產(chǎn)負(fù)債平衡，對(duì)銀行的營(yíng)收造成影響？

“房貸作為銀行相對(duì)重要的信貸資產(chǎn)，利率下調(diào)必然會(huì)侵蝕銀行收益，壓縮銀行凈息差?！泵髅鞅硎?。

王一峰也在研究中指出，疊加2008年貸款基準(zhǔn)利率的多次下調(diào)，存量按揭貸款利率下調(diào)對(duì)上市銀行2009年?duì)I收沖擊約2個(gè)百分點(diǎn)。其中，按揭占比高的銀行受影響相對(duì)更大；股價(jià)表現(xiàn)上，下調(diào)初期，銀行板塊承壓，但后期隨著經(jīng)濟(jì)形勢(shì)向好而出現(xiàn)反轉(zhuǎn)。

王一峰在央行貸款投向報(bào)告披露的每期凈增額基礎(chǔ)之上，綜合考慮按揭攤還、早償因素等測(cè)算得出，存量按揭貸款絕大多數(shù)為2014年以后發(fā)放。其中，2017~2021年的利率高位時(shí)期，測(cè)算存量余額為28.5萬億元，占比73%左右。

基于此，王一峰測(cè)算后認(rèn)為，極限測(cè)試下，將按揭貸款中的首套房貸（以九成計(jì)算）利率全面下調(diào)至LPR，且政策在全國(guó)范圍內(nèi)執(zhí)行，居民房貸利息支出將減少1900億元左右，影響上市銀行年?duì)I收增速約2.9個(gè)百分點(diǎn)。

從市場(chǎng)占比來看，作為房貸發(fā)放主力軍的國(guó)有大行，因按揭業(yè)務(wù)占比相對(duì)較高，若下調(diào)存量房貸利率，受影響可能更為明顯。

數(shù)據(jù)顯示，截至2022年6月末，六大行個(gè)人住房貸款余額約為26.92萬億元。

不過，明明認(rèn)為，考慮到存款端利率也在不斷下行，銀行負(fù)債成本有序壓降，雖然銀行息差壓力加大，但仍處于可以控制的范圍。此外，房貸利率下降后，銀行信貸規(guī)模可能擴(kuò)張，“以量補(bǔ)價(jià)”也是銀行可以采取的策略。

11月21日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開全國(guó)性商業(yè)銀行信貸工作座談會(huì)強(qiáng)調(diào)，要全面落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，因城施策實(shí)施好差別化住房信貸政策，支持剛性和改善性住房需求。并指出，支持個(gè)人住房貸款合理需求。

明明建議，要抓緊督促保交樓專項(xiàng)紓困政策落地，加快項(xiàng)目建設(shè)交付；此外還可以因地制宜、因城施策，靈活調(diào)整首付比例等限制，降低居民購(gòu)房門檻，提高購(gòu)房意愿。

標(biāo)簽： 個(gè)人住房貸款 按揭貸款 貸款利率 基準(zhǔn)利率 金融機(jī)構(gòu)