世界通訊！10家房企搶安居房地塊，深圳第三批土拍攬金106億元

9月28日下午，2022年深圳第三次土地拍賣落下帷幕，掛牌的7宗涉宅用地6宗成交，1宗流拍，成交的地塊中，4宗底價成交，2宗以最高限價成交，共攬金106.38億元。

值得注意的是，本次龍華區一宗建設安居型商品房的地塊受到追捧，而銷售限價相對提高的光明馬田地塊卻遭到流拍，而上述現象的背后是房企對項目去化以及現金流的考量。

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深圳土拍“小步快跑”

深圳本次土拍的規模并不算大，7宗涉宅用地總土地面積約49.51公頃，總建筑面積約122.10萬平方米，掛牌起始總地價約117.97億元。7宗涉宅用地位于寶安（1宗）、光明（1宗）、龍華（2宗）、坪山（3宗）四個外圍區域，南山、福田中心兩區均無土地供應。

廣東省規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，此次只有7宗地掛牌，延續了今年以來“多批供應、小步快跑”的供地原則，與當前開發商整體拿地積極性不強有關。

深圳今年的集中供地分為四次，較去年多一次，第四批次初步計劃于九月底或十月份集中發布掛牌出讓公告。今年前兩次集中供地，深圳已出讓22宗居住用地，共攬金532.62億元。加上第三次土拍，深圳共出讓了28宗地，成交金額為639億元，較2021年全年的959億元還有約320億元的差距。

深圳本次繼續沿用“三限雙競+搖號”的方式掛牌出讓，初始建設公共住房，競價達到地價最高溢價后競建設保障性租賃住房。與前兩批次相比，初始建設的公共住房類型除了保障性租賃住房、公共租賃住房外，還增加了安居型商品房。

據悉，本次土拍吸引了華潤、中海、招商、保利、金茂、深鐵、深業、安居、嘉達、信城、漢成、湖北聯投、華地、中天、永暉置業15家房企參與，最終，華潤、招商、深鐵、信城均有收獲。

龍華區福城街道A922—0824地塊是本次人氣最高的地塊，共吸引10家房企參與競拍，經過一個小時的競拍，最后9家房企進入搖號環節，由信城控股以最高限制地價3.47億元競得。該地塊土地面積1.52萬平，建筑面積5.45萬平，住宅部分全部建設安居型商品房，平均銷售價格不高于26800元/平方米（不含室內裝修價格）、最高售價不高于28100元/平方米（不含室內裝修價格）。

合一城市更新集團總經理羅宇對第一財經表示，去化和流動性是當前房地產項目投資極其關注的兩大因素，上述地塊的住宅全部建設安居房，因為安居房價格比商品住宅低，多年以來，深圳安居房供不應求，不少家庭都在排隊中，也就是說，該項目建成后銷售去化不成問題，另外，該項目存在一定的利潤，這也是房企爭相競拍的主要原因。

龍華區福城街道的A922-0823宗地與上述宗地相鄰，招商以掛牌起始價15.03億元競得。該地塊位于九龍山數字城重點片區范圍內，用地面積2.72萬平，建筑面積9.5萬平，普通商品住房毛坯銷售均價不高于53600元/平。

銷售限價有所提高

銷售限價上升的情況在本次土拍中依舊存在。

寶安區福海街道A208—0991宗地由華潤置地以27.5億元的最高限制地價競得。該地塊土地面積為3.09億元，建筑面積為13.06萬平，位于華潤與金地共同打造的在售項目——潤峯云上府旁。該地塊的普通商品住房毛坯銷售均價不高于47950元/平方米，較2021年拿地的潤峯云上府地塊可售毛坯限價 45700元/平上調了2250元 /平。今年6月，潤峯云上府入市，共659套房源，深圳市房地產信息平臺顯示，潤峯云上府目前還有16套房源處于“期房待售”狀態。在一眾剛需盤銷售疲軟的情況下，潤峯云上府的去化情況相對較好。

光明區馬田A629-1340地塊，盡管限售價格相較去年上調5000元/平，但最終因無人報名而流拍。該宗地位于光明區馬田街道，臨近6號線薯田埔站，占地面積2.2萬平，建筑面積11.01萬平，掛牌起始價為15.62億元，建成后普通住宅毛坯限價47200元/平。

羅宇表示，光明馬田地塊有相對較多的自持比例，自持某種意義上降低了流動性、推高了項目成本，當前的房企對項目投資后續的流動性問題還是特別關注，某種程度上影響對該地塊的參拍積極性。

根據掛牌公告，除了需要建設10160平無償移交政府的公共租賃住房建筑面積，該地塊還將在地塊達到最高限制地價之后，競企業自持的保障性租賃住房面積，最高限制面積為20300平。

另外，該區域的樓盤去化情況或對該地塊的出讓也存在影響。今年7月金地明峰府入市，推售住宅575套，銷售去化并不亮眼，深圳市房地產信息平臺顯示，截至目前金地明峰府還有403套住宅處于“期房待售”狀態，銷售去化僅約3成。

深鐵獨攬三宗地塊

要說本次土拍的“贏家”，非深鐵莫屬，摘得坪山G14306-8011、G14306-8012、G13305-0046宗地，3宗地均以底價成交，共花費60.38億元。

實際上，深鐵底價獨攬多宗地塊，這樣的結果并不稀奇。去年11月，土地市場漸冷，在深圳第三次土拍中，深鐵就曾以178.51億元的底價獨攬5宗地塊。

根據出讓公告，坪山G14306-8011、G14306-8012為相鄰地塊，位于坑梓街道，普通商品住房毛坯銷售均價不高于35300元/平方米；安居型商品房毛坯銷售均價不高于17600元/平方米、最高毛坯銷售價格不高于18500元/平方米。

另外值得注意的是，上述兩地塊均位于軌道14號線的安全保護區和19號線控制預警區的。李宇嘉表示，深鐵拿地較多，主要與地塊涉及地鐵上蓋物業有關。

近期廣州地鐵、杭州地鐵等都有大規模拿地的案例，地鐵越來越成為地方土地市場的生力軍。

李宇嘉認為，一方面，區域綜合開發越來越成為土地出讓的重點；另外，熱點城市地鐵進入大規模開發階段，房地產給地鐵企業輸血，已經成為地鐵開發建設的主要支撐；再者，國企或政府平臺中，地鐵的實力相對雄厚，在公共設施不太完善的郊區拿地，地鐵開通后賣房，溢價也會比較高。

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