環(huán)球?qū)崟r：房貸利率創(chuàng)20年低點，有地產(chǎn)債單日暴漲47%

部分績優(yōu)房企發(fā)行的地產(chǎn)債在經(jīng)歷了近兩月的頹勢之后，終于迎來反彈。8月22日，地產(chǎn)債整體走強(qiáng)，碧桂園等頭部房企先前跌幅較大的債券，都錄得了不同程度的上漲，收益率相對大幅走低。

【資料圖】

數(shù)據(jù)顯示，截至8月22日收盤，“21碧地01”漲超47%，“20世茂06”漲近20%，“20旭輝01”漲近12%。此外，“20世茂G4”漲超7%，“20碧地01”和“21大華01”漲超6%，“15遠(yuǎn)洋05”漲超5%。

不過，機(jī)構(gòu)對于地產(chǎn)債仍然保持著高度謹(jǐn)慎的態(tài)度，有公募基金相關(guān)人士向第一財經(jīng)表示，暫時并不建議投資者參與低價房企債券博弈。

LPR下調(diào)提振市場信心

具體來看，“21碧地01”的發(fā)行人為碧桂園地產(chǎn)集團(tuán)有限公司，公募發(fā)行，發(fā)行價格為100元，發(fā)行規(guī)模和當(dāng)前余額均為20億元，起息日2021年3月12日，到期日2026年3月12日，每年付息一次，票面利率（當(dāng)期）4.8%。8月22日，該債券成交500萬手，成交總額294萬元，收盤價格為58.96元，較前一個交易日的40元上漲47.4%。

“20世茂06”的發(fā)行人為上海世茂建設(shè)有限公司，公募發(fā)行，發(fā)行價格為100元，發(fā)行規(guī)模和當(dāng)前余額均為27億元，起息日2020年8月27日，到期日2025年8月27日，每年付息一次，票面利率（當(dāng)期）3.9%。8月22日，該債券成交40萬手，成交總額8.6萬元，收盤價格為21.59元，較前一個交易日的18元上漲19.93%。

上述兩只漲幅較大的債券此前均經(jīng)歷過大幅下跌，在今日大幅上漲之前，上述兩只債券的價格不及發(fā)行價的一半，收益率較高。

對于債市走強(qiáng)的原因，市場上有不少聲音認(rèn)為，與今日LPR的下調(diào)有關(guān)。

8月22日，中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布最新的貸款市場報價利率（LPR），將一年期LPR從3.70%下調(diào)至3.65%，將五年期LPR從4.45%下調(diào)至4.3%。

值得注意的是，本次已是今年以來LPR第三次下調(diào)。本輪降息后，5年期房貸利率創(chuàng)近20年最低水平。按貸款300萬30年的商業(yè)貸款計算，等額本息還貸方式下，購房者每月的房貸成本降了270.09元，30年房貸將少支付近10萬元。

中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長、IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜對第一財經(jīng)表示，今日LPR下調(diào)，尤其是5年期LPR較大幅度的下調(diào)，明顯是指向按揭貸款等中長期貸款，這無疑會利好樓市，有助于扭轉(zhuǎn)和恢復(fù)房地產(chǎn)市場的信心。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，這次降息對剛性需求和改善型換房需求，都有比較大的促進(jìn)作用。與此同時，李宇嘉也表示，要想穩(wěn)住地產(chǎn)消費，還需要在居民收入端下功夫。“收入不穩(wěn)甚至下行，預(yù)期不振，即便降息能省下幾百元，多至一千元的月供，也難以真正提升大家的購房積極性。”

機(jī)構(gòu)對地產(chǎn)債仍謹(jǐn)慎

另外，柏文喜還表示，地產(chǎn)債走強(qiáng)，與近期市場傳聞國家層面擬以中債信用增進(jìn)投資公司為優(yōu)秀民營企業(yè)發(fā)債融資提供連帶擔(dān)保增信措施直接相關(guān)，也和各地政府不斷出臺的房地產(chǎn)行業(yè)寬松措施、促進(jìn)樓市回暖的政策、推進(jìn)“保交樓”的創(chuàng)新措施等積極因素有關(guān)。

柏文喜表示，地產(chǎn)債開始走強(qiáng)，意味著地產(chǎn)債投資風(fēng)險的降低，這確實是投資者入手地產(chǎn)債的較好的時機(jī)。

不過，市場上也存在反對的聲音，有市場人士并不建議投資者參與低價房企債券博弈。從市場面來看，地產(chǎn)債在22日的反彈能否持續(xù)，目前還不得而知，盤面上，各債券價格也出現(xiàn)了顯著分化，盡管部分地產(chǎn)債價格大幅反彈，但仍有債券價格下跌，比如“15世茂02”跌近25%，“21龍控02”跌5%。

在第一財經(jīng)記者采訪的多位機(jī)構(gòu)投資人士看來，部分房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)違約帶來的負(fù)面效應(yīng)很可能繼續(xù)發(fā)酵，目前來看依然不容樂觀，但市場出清后也有一定的“供給側(cè)改革”效應(yīng)，“活下來”的房企市場份額有望提高，資質(zhì)較好企業(yè)的債券也可以逐步適當(dāng)布局。

上海某知名公募基金相關(guān)人士向第一財經(jīng)記者表示，前段時間以金地、碧桂園、龍湖為代表的績優(yōu)房企債券價格下跌，主要有兩個原因，一是房地產(chǎn)銷售復(fù)蘇偏弱，銷售復(fù)蘇的不確定性加大，房企經(jīng)營現(xiàn)金流承壓；二是2021年四季度開始的房企流動性危機(jī)目前尚未得到有效遏制，房企再融資壓力增大，以民營、混合所有制房企最為突出，其債券價格大幅下跌又進(jìn)一步加大再融資困難。

因此，該公募基金人士表示，在銷售未看到明顯好轉(zhuǎn)以及房企流動性危機(jī)未得到有效遏制的情況下，房企債券價格下跌有進(jìn)一步傳染的可能性，民營、混合所有制房企以及弱資質(zhì)國企債券價格波動大概率仍將持續(xù)。

一位海外債券基金經(jīng)理向第一財經(jīng)記者表示，對房地產(chǎn)來說，“去杠桿”效應(yīng)下，不僅僅是美元債融資變得困難，甚至表外融資、供應(yīng)鏈融資都遭遇困局，即使是房子可以賣，賣掉的錢也不一定首先用來還債。目前來看，研究房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)報表，是需要核查清楚真實的表內(nèi)和表外負(fù)債，單看財務(wù)報表的負(fù)債并不完整。

廣州某私募人士則認(rèn)為，目前相當(dāng)于房地產(chǎn)領(lǐng)域的“供給側(cè)改革”，類似前幾年傳統(tǒng)資源行業(yè)的供給側(cè)改革，活下來的企業(yè)后來發(fā)展得都可以，擁有更大的市場份額，商品價格也上行。但對房企來看，這種“供給側(cè)改革”的將來結(jié)果依然是一個未知數(shù)，不可以盲目跟前幾年的上游資源企業(yè)類比。

標(biāo)簽： 第一財經(jīng) 公募基金 發(fā)行規(guī)模 票面利率 財務(wù)報表