3.15大調查｜涉房理財：曾經的“財富密碼”如何吞噬財富？

你貪圖它的利息，它貪戀著你的本金。

曾幾何時，與房地產行業有關的投資理財產品，標簽是穩健、有保障。這個小眾且隱秘的理財市場，一度讓投資人賺取了可觀的收益，甚至被地產從業人員譽為“公司的隱性福利”。

不過，隨著去年房地產市場降溫，以及部分企業陷入流動性危機，涉房理財的風險敞口開始逐步暴露出來，房企無法如期兌付本息已不再是個案。

“過去打工攢下來的幾大百萬，都被套到公司的理財產品里了，幾乎是家庭的全部存款。”一位就職于恒大集團的員工告訴第一財經記者，在他看來，這筆錢似乎已經看不到收回的希望。

曾經讓投資人輕松實現財富保值增值的涉房理財產品、信托計劃、私募債券等，如今在房企違約或延期兌付計劃之下，已成為燙手山芋，拿在手上不知何時才能回本，想轉手出去卻已無人接盤。對于大多數投資者來說，如何降低投資損失，已是當下最核心的問題。

房企的“隱性福利”

對于地產這一資金密集型行業，吸引到最多的資金是企業發展壯大的不二法門。

在2014年之前，房企主要融資渠道較為通暢，作為房企非標融資的地產系理財產品，規模并不大。2014年起，在去庫存需求端持續向好、金融監管寬松等原因的共同驅動下，房企融資加杠桿動力較強，地產系理財開始擴張。

這一時期“購房寶”、“利民寶”、“職工寶”類理財產品如雨后春筍，通常具有投資門檻低、年化收益率高等特點，投資人以業主、潛在購房者、房企內部員工居多。吸引員工購買自家理財產品，也逐漸成為各大房企的一項融資渠道。

多位房企內部人士向第一財經表示，身邊的同事基本上都買過公司的理財產品。公開信息顯示，陽光金服涉及投資人約1萬人，其中員工約3千人；奧園的投資產品涉及投資人大概1500人，員工及家屬占了一半以上。

據曾在某華東房企工作3年有余的薛冰（化名）介紹，一般公司發的理財產品，大家都會搶著買，可以購買多期，也可多人合買；通常會有10%-12%的收益率，遠高于其他類型的投資，而且底層資產都是公司的項目，這意味著只要能夠正常銷售回款、正常發債，實現資金回流，就可以實現兌付。“真的算得上隱形福利了。”

曾在陽光城某區域公司工作的楊曉（化名）周邊的員工都入手了陽光城的理財產品，規模從幾十萬到百萬不等。楊曉亦曾先后購買多只產品，“收益率高，而且之前所有的理財產品都如期、足額兌付，我們身在公司內部，對公司的情況熟悉，所以也比較放心。”

據楊曉介紹，公司每隔一段時間就會推出新產品，“比如國慶或節假日會推，某總裁或副總裁還會直播介紹，每個人都可以買很多只產品。”不光是地產板塊的員工，包括教育等在內的陽光集團旗下其他板塊員工，都可以購買理財產品，到期后可直接提現。

于是，2021年年中，他又買入了三只產品，回報率都在10%，周期均不足一年，本金總規模超百萬元。

可惜的是，最后一筆投入隨著陽光城的暴雷而陷入了兌付危機，隱形福利變成了財富黑洞。

楊曉回憶道，2021年10月就出現了兌付逾期的情況。“有當月理財到期的同事出現了無法提現的情況，”他說，“11月1號開始，華冕客服就對到期理財人進行電話通知。此后領導對員工逐個約談，表示公司確實有現金流的危機，告訴我們如果有房子可以拿就去拿房子。”

同期，陽光城對外披露了包括現金分期兌付、實物資產兌付等在內的兌付方案；其中，本金償還方案為，到期首月兌付10%，之后第7-12個月內，每月償還15%；利息亦是7-12月分攤。

現金與實物兌付相結合，是多數出險房企給出的理財產品兌付方案。例如奧園針對60億逾期理財的兌付方案包括“現金+實物”，其中現金兌付以200萬為界，兌付周期為6個月、21個月，實物兌付則由集團提供總貨值不低于90億元的物業資產；恒大則給出了現金分期兌付、實物資產兌付、沖抵購房尾款兌付3種方案。

楊曉采用了兩種兌付方式的結合，一部分抵房、一部分現金。但還有許多投資者對這個方案并不滿意，有不少陽光城理財產品的投資者在社交平臺上表示，或區域內無房可選，或拿來抵債的房源差，可能面臨脫手困難等問題。

薛冰目前手中還持有部分原公司的理財產品，近期也已收到抵房的方案，但還沒有具體細則。“其實，抵房操作起來有很多細節上的問題。比如房源所在區域是否限購、限售，以及網簽、過戶、更名等一系列問題，車位、商鋪等還可能賣不出去，”他分析稱，若是現房還好，若是期房，交付及未來變現都需要時間，同時盡管房子總價會略低于市場價，但總房價超過理財額度還要補差價，“所以現在抵房的方案，大家都比較排斥。”

而即便選了現金兌付，也難以保證原本的承諾能得到完全地履行。“現金兌付的方案最近也發生了不少變動，”楊曉說，理財群里有即將到期的群友從客服處獲得的反饋稱，到期日后還要15個工作日才能兌付一部分，“展期時間都不太一樣，一直在變，也沒有任何紙質通知或承諾。”有投資者也在社交平臺上發帖稱，2月份的“166”方案已經難以兌付了。

信托投資被套牢

相較于近年來才逐漸大范圍興起的理財產品，信托則是房地產行業一直以來的最主流融資方式。不少房企的招股書都曾揭示出與各大信托公司的密切聯系。

據中國信托業協會發布的數據顯示，2010年以來，投向房地產的資金，信托占比一直保持在約在10%~16%之間，2019年二季度末達到最高峰值，占比約15.38%，為信托資金的第二大流向。

而對于信托業來說，房地產信托產品擁有相對高的收益率和相對優質的抵押品，故而保持著對資金的持續吸引。有市場人士表示，信托本身風控嚴格，只做“確定”的事，而房地產算得上過去多年來最確定的投資，也就成為不少信托的選擇。

于是，當房企難以按時還本付息，提供的延期兌付方案又無法得到投資者的認可時，信托“踩雷”也就成為無法避免的事件。“中信信托·深圳龍崗融資集合資金信托計劃”的逾千位投資者最近就陷入了這樣的困境。

據投資人提供的信息顯示，這項成立于2020年7月17日的信托計劃，總規模共87億元，信托期限不超過36個月，分為ABCDE類產品，根據產品時限及投資規模，年化收益率基本在6.8%-7.9%之間，最低投資額度為100萬元。

繼2021年2月、10月先后完成A、B兩類產品的兌付后，當前本金余額約12.94億元的C類產品原本于2月17日到期，此后還有約47億元將在今年4-8月陸續到期。

但已陷入流動性危機中的世茂集團無法按期予以兌付，并曾給出每個工作日償還1000萬元的方案，預計償還將時間超2年，投資人一開始并未接受該展期計劃。

2月16日，世茂集團執行董事呂翼在投資者交流會上給出的新兌付方案顯示，世茂預計在2022年全年，歸還貸款本金的25%及利息；2023年全年，歸還本金的35%及利息；2024年全年歸還余下的本金40%及利息。

但無論是對兌付方案抑或是對受托人中信信托，投資人都頗為不滿。“缺乏誠意”是不少投資人對兌付方案的評價，他們認為相較于公開債首期兌付比例，世茂方面給出的首期兌付規模太少，“戰線拉得太長”。

同樣對于房企給出的兌付方案十分不滿的，還有在這輪行業出清過程中被“牽連”頗深的債券持有者。

“我們是在1月4日正榮發布永續債償還公告之前買入的。”專門從事高收益債投資的張揚（化名）在今年1月初購入了規模在千萬元的“PR正榮01”。

Wind數據顯示，該筆債券為天風-正榮應收賬款第一期資產支持專項計劃，目前余額約2.24億元，將于3月17日到期。隨著正榮在2月下旬發布的美元債展期公告，境內的債券也進入了展期談判中。

張揚告訴第一財經，正榮起初給出的兌付方案是先還10%，“這意味著其實這家公司現金已經是枯竭的狀態”。

造成這一情況的關鍵因素在于正榮管理層對融資鋪排、項目銷售資金回流等一系列情況的把握，出現了偏差，疊加春節期間的支付高峰，金融機構的抽貸以及銷售超預期下滑等，使得現金流與到期債務之間形成了難以彌補的缺口。

“其實從正榮的土儲、公司經營看，這都算是一家還不錯的企業，債務壓力也不像恒大、佳兆業那么龐大，有不少賺錢的項目，無論境內還是境外，整體市場對這家公司還是很認可的。”張揚分析道，這樣一家公司突然對年內所有債務進行展期，“前后差異太大，大家在情緒上很難接受。”于是，有該筆債券的投資者通過社交平臺發布了成立維權群的信息。

回本周期漫長

在當前的地產行業背景下，無論是普通的自然人投資者，還是專業機構投資者，似乎都面臨著進退兩難的境地。

“如果沒有抵押物，硬展期一年的話，其實跟不兌付也沒什么太大的區別。”張揚認為，“一年之后房企就會有兌付能力了嗎？實際上不太可能，再融資已經斷了，而交房、工程還要繼續推進，利息也還在漲。這也就意味著，時間拉長了，房企負擔加重了，相較于一年前更弱了。”

這也在一定程度上意味著，“很多時候，也不是企業要故意賴賬，而是手上確實沒錢，無法按時足額兌付。”薛冰表示。

于是，若接受房企給出的兌付方案，在市場行情不確定的情況下，過長的償付周期讓最終的兌付結果充滿不確定性；而若采取較為進取的維權方式，走向起訴乃至破產清算的結局，投資者能拿回多少本金同樣無法保證。

北京市康達律師事務所高級合伙人余偉權向第一財經分析，現階段對于投資者來說，最好的方式還是跟開發商談判，把同一個產品中的投資人集合起來，取最大公約數，與機構談解決方案，效率更高，也會有一定的議價權，合理溝通，盡量減少損失。

“真的有必要的時候，再走訴訟程序。”余偉權表示，還是要判斷對方的兌付能力，“理論上本金是可以保障的，但判決書上的保障和實實在在拿回錢是兩碼事。”

最近，包括張揚在內的投資者便通過與正榮的談判，爭取到了更好的兌付方案。從最初的展期一年、“10%+90%”的兌付節奏，到當前的“20%+80%+項目股權抵押”。“（這個兌付方案）通過的可能性挺大的。”

不過，也有強硬的債權人直接使用了“殺手锏”。近日，大發地產被債權人呈請清盤。其中，清盤是一種法律程序，即公司停止生產運作，所有資產進行出售變現，再按先后次序償還未付的債項，之后按法律程序宣布公司解散等一連串過程。

而發出這一呈請的，是本金總額為1500萬美元的未償優先票據（ISIN: XS2286017640）持有人。今年1月份時，大發地產曾就該筆未償還本金總額為1.845億美元債進行交換要約，當時有約1.44億美元同意要約交換，尚有逾4000萬美元未償付票據本金或利息。

張揚表示，這算得上是債權人最后的維權方式了，但即便如此，由于清償順序十分靠后，清盤了也不一定能拿回多少資產。

“其實我們還是更希望公司能渡過一個難關，至少能挺過這段時間，”楊曉說，“有些人家庭條件還不錯，但我也有聽說有些員工是跟好多親戚湊錢買的理財產品，可能就是把整個身家放在里面，或者有人當時急用錢，甚至愿意打折出售自己的理財產品，但都挺困難的，所以還是希望老東家能平穩，讓小家也能安穩度過這段時間。”

標簽： 第一財經 信托計劃 房地產行業 中信信托 實物資產