央行明確！存量房貸利率真的要調(diào)了，怎么調(diào)？

文/夏賓

央行再度談及調(diào)整存量房貸利率，釋放重磅信號(hào)！

【資料圖】

8月1日，央行、外匯局召開2023年下半年工作會(huì)議，在部署下半年工作時(shí)明確提到，指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率。

有分析師測算，當(dāng)前存量房貸的規(guī)模高達(dá)38.8萬億元。面對(duì)如此大規(guī)模的房貸，利率究竟該怎么調(diào)呢？

今年7月的一場新聞發(fā)布會(huì)上，央行貨幣政策司司長鄒瀾表示：按照市場化、法治化原則，我們支持和鼓勵(lì)商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款。

為何要調(diào)存量房貸利率？

調(diào)整存量房貸利率的原因在于：利率相對(duì)太高了。

鄒瀾對(duì)此直言，盡管貸款市場報(bào)價(jià)利率下行了0.45個(gè)百分點(diǎn)，但因?yàn)楹贤s定的加點(diǎn)幅度在合同期限內(nèi)是固定不變的，前些年發(fā)放的存量房貸利率仍然處在相對(duì)較高的水平上，這與提前還款大幅增加有比較大的關(guān)系。提前還款客觀上對(duì)商業(yè)銀行的收益也有一定的影響。

下調(diào)存量貸款利率還有助于釋放消費(fèi)潛力、提振房地產(chǎn)市場。

仲量聯(lián)行大中華區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼研究部總監(jiān)龐溟對(duì)中新社國是直通車表示，調(diào)整存量房貸利率，可降低居民購房成本和利息負(fù)擔(dān)，更好滿足剛性和改善性住房需求，助力房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，也可減少存量房貸與新增房貸利差驅(qū)動(dòng)下的提前還貸現(xiàn)象和違規(guī)轉(zhuǎn)貸行為，避免利率風(fēng)險(xiǎn)、信用風(fēng)險(xiǎn)、違法違規(guī)風(fēng)險(xiǎn)等。

此外，調(diào)整存量房貸利率還能提升居民的消費(fèi)能力和意愿，支持恢復(fù)和擴(kuò)大消費(fèi)，有效保障和改善民生，積極擴(kuò)大國內(nèi)需求，發(fā)揮消費(fèi)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的基礎(chǔ)性作用，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行整體好轉(zhuǎn)。

光大銀行金融市場部宏觀研究員周茂華也認(rèn)為，調(diào)整存量房貸利率有助于降低存量房按揭月供，對(duì)促進(jìn)消費(fèi)有一定幫助；有助于降低利息負(fù)擔(dān)，釋放改善型需求，活躍二手房市場交易，加快樓市復(fù)蘇。同時(shí)，指導(dǎo)商業(yè)銀行與房主通過市場化、法治化自主協(xié)商，合理調(diào)整存量房貸利率，有助于降低少數(shù)銀行房主提前還貸壓力。

存量房貸利率該怎么調(diào)？

從目前情況來看，絕大多數(shù)銀行尤其是國有大行存量房貸利率暫時(shí)“按兵不動(dòng)”。

招商證券研報(bào)指出，存量按揭利率下調(diào)可能性較高。在央行表態(tài)支持及鼓勵(lì)銀行調(diào)整存量按揭貸款利率后，出于金融工作的人民性高度，銀行需要采取必要舉措回應(yīng)廣大群眾關(guān)切。

龐溟認(rèn)為，商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率，就要在市場化、法治化的前提下，由商業(yè)銀行與借款人平等、自主、友好協(xié)商，采取變更合同約定以調(diào)整加點(diǎn)幅度，或發(fā)放具有較低房貸利率的貸款以置換原有存量貸款的形式，促進(jìn)存量房貸利率下行。

他提到，先例可以參考央行于2008年發(fā)布的《關(guān)于擴(kuò)大商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下浮幅度等有關(guān)問題的通知》，將商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，同時(shí)適用于存量和新增房貸。彼時(shí)，各銀行紛紛推出存量房貸調(diào)整細(xì)則，在降低倍數(shù)的條件上各有不同。

周茂華也表示，2008年部分商業(yè)銀行采取批量“打折”的方式，此舉值得借鑒，主要是有助于降低商業(yè)銀行協(xié)商成本，提升相關(guān)業(yè)務(wù)辦理效率，而且個(gè)體購房房貸利率并不統(tǒng)一，差異較大，通過打折方式可能操作性強(qiáng)一些。但目前部分銀行本身凈息差壓力較大，不同銀行房貸業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)不同，需要兼顧個(gè)體銀行差異。

龐溟則表示，對(duì)商業(yè)銀行來說，應(yīng)根據(jù)央行具體指引、操作細(xì)則和自身經(jīng)營狀況，針對(duì)借款人的存量房貸利率、房貸本金規(guī)模、資產(chǎn)質(zhì)量、信用記錄、風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)、還款能力以及房屋的首套與否、自住與否、套型面積等不同情況進(jìn)行準(zhǔn)確評(píng)估，以明確利率調(diào)整的標(biāo)準(zhǔn)、條件和范圍，并實(shí)行區(qū)別化確定定價(jià)、差異化抵押策略、動(dòng)態(tài)化調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)控制，避免“一刀切”“一陣風(fēng)”“一頭熱”，在貸前調(diào)查和貸后跟蹤環(huán)節(jié)做好相關(guān)配套工作。

“只要做到有序調(diào)整存款利率、有效控制負(fù)債成本、把息差保持在合理水平，商業(yè)銀行就可以在主動(dòng)靈活下調(diào)房貸利率、讓利實(shí)體經(jīng)濟(jì)和穩(wěn)定資產(chǎn)負(fù)債表、做好做細(xì)做實(shí)風(fēng)險(xiǎn)管理之間取得平衡。”龐溟說。

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