公募REITs短期博弈：房東難當 散戶退潮

21世紀經濟報道記者 黎雨辰 北京報道 市場總規模不斷拓展的同時，2023中報顯示，公募REITs的持有人戶數仍在“縮圈”。

Wind數據顯示，在2022年末有數據披露的20只REITs中，平均每只REITs的持有人戶數為73599戶，而這一數字在今年6月末褪至55367戶。

平均每只REITs大約減少了8970戶數持有者，降幅約超14%。

(資料圖)

2023上半年來，各板塊營運能力的分化疊加二級市場持續低位運行，公募REITs投資者絕對數量的流失背后，交投情緒的助推難辭其咎。

但亦有受訪對象向記者指出，公募REITs持有結構將向長期投資者傾斜，也或會是市場自身屬性與投資者之間雙向選擇后的必然。從客觀趨勢來看，相比于短期博弈市場的波動，公募REITs底層資產持續創造現金流的收益分配能力仍將是機構的關注核心。

持有人縮減10%-20%

2023年中報季落幕后，活躍于REITs市場的投資者數量依舊有減無增。

根據最新的中期數據披露，截至2023年末，我國公募REITs市場平均持有者戶數為55367戶，而在2022年末有數據披露的20只REITs中，除首創水務REITs的持有者戶數環比保持了117101戶不變外，其余標的的持有人戶數，今年來整體下降的幅度整體達到了10%-20%。

戶數減少幅度最迅猛的，是國泰君安在管的兩只REITs——臨港創新產園上半年戶數接近縮水四分之一（24.69%），東久新經濟REIT的戶數減幅則為22.74%。

從板塊角度出發，保障房則是公募REITs中“掉粉”比例最高的底層資產類別。以擁有可比數據的深圳人才安居REIT、北京保障房REIT和廈門安居REIT為例，上述三項目在2023年中報所披露的持有人戶數分別為30269和34160戶、42467戶和31532戶，較2022年末下降了19.32%、17.53%和18.5%。

產業園區、高速公路、倉儲物流三大核心底層資產的持有人戶數也同步有所縮減。記者觀察發現，2023上半年，其整體環比降幅集中在10%-15%左右。在有可比數據的項目中，中國交建REIT擁有最高的持有人戶數，最新報告期末為216845戶，相比于去年年末的250950戶縮減了13.59%。

在不同底層資產間，公募REITs機構與個人投資者的持有結構也在上半年存在一定分化。

其中，機構投資占比提升的項目主要來自于產業園區和倉儲物流板塊，首批參與擴募的4只REITs尤其獲得了較為顯著的增幅加持。相反地，能源類、保障房類資產的機構投資者占比則出現下行，高速公路中也僅有浙商滬杭甬REIT的機構投資者占比微增0.17%。

不過整體來看，在市底層資產上半年并未有REITs出現明顯的核心“股東”流失。相較于2022年12月，今年上半年市場整體的平均機構投資者占比，還是從92.33%小幅提升到了93.69%。

此外，上半年機構對公募REITs的持有情況整體也略現分散，具體體現在前十大持有人（含流通與非流通）持有比例合計同比出現小幅下滑。

記者統計發現，從2022年中到2023年中，對于有數據披露的12只REITs，其前十大持有人的平均持有比例由73.53%下降至69.17%。但這一分散主要受到了2022下半年以來部分REITs擴募以及解除戰略配售的影響。

排除擴募標的后，前十大持有人比例下降幅度最大的為首創水務REIT，其最新前十大機構投資者占比68.93%，但環比僅下降約4%。記者對比發現，今年上半年，華金證券旗下兩只產品和長城人壽退出了首創水務REIT的前十大流通股東名單，但同時，亦有中再資管旗下REITs主題資管產品、安信證券和長城證券等“新面孔”入圍。

向長期投資傾斜

如何理解公募REITs的持有結構趨勢？對此，有華北私募人士向21世紀經濟報道記者表示，“不僅是今年，其實在去年REITs市場增速擴容后，小型投資者一直都有在加速出清，因為其實整個市場還在一個不斷調整、篩選的狀態。”

據了解，區別于傳統非標債權、并購基金、產業基金等非標準化另類投資，公募REITs從本質上看偏向于權益投資，在投資邏輯上，要關注底層基礎資產價值判斷，也要結合宏觀利率、資金變化、市場情緒等因素分析對于二級交易價格的變化。

國金證券曾在近期研究分析中指出，相對集中的投資者結構以及有限的流通份額，極易在賺錢效應弱化后引發市場信息回落，從而放大賣盤力量導致價格超預期下跌，乃至出現脫離底層項目基本面的超跌現象。

但考慮到公募REITs的投資屬性，前述私募人士認為，“長期投資者的比例增加肯定會是未來比較合理的趨勢”。一般來說，坐得住、做得穩的長線資金，有著更能與公募REITs市場同調的投資情緒。

該人士還與記者稱，近期仍有新的金融機構、產業資本等相關人士與自己討論、咨詢了進入REITs市場的相關事宜。

泰康資產副總經理張敬國也曾在接受21世紀經濟報道記者采訪時表示，作為深度參與公募REITs市場的機構，短期博弈市場的波動并不是公司對于基礎設施類項目的核心投資方向。

“公司會關注波段的投資機會作為增厚收益的有益補充，但對于核心資產，最大的價值依然在其持續創造現金流的能力。”張敬國指出。

市場弱勢運行下，基于6月末收盤價統計，今年上半年共有近半數REITs產品跌破發行價。但有業內人士認為，下半年投資方向還要關注市場情緒的演繹，但整體來說，目前戰配機構仍處于浮盈狀態，機構在二級市場上止損拋售的壓力正有所緩和。

8月31日，廈門安居REIT、深圳安居REIT和北京保障房REIT首批三只保障房REITs宣布解除禁售，進一步提升可流通份額比例。令人欣慰的是，當日二級市場表現并未出現較大的情緒反饋，截至收盤，廈門安居REIT、深圳安居REIT僅分別微跌了0.11%和0.78%，京保REIT則上漲0.14%。

8月29日，滬深交易所發布了《關于優化公開募集基礎設施證券投資基金（REITs）發行交易機制有關工作安排的通知》，公募REITs再迎重磅新規。其中在配套支持政策方面，交易所表示，將進一步推動擴大FOF參與投資基礎設施REITs；配合證監會持續推動社保基金、養老金、企業年金、公募基金等機構投資者參與投資；積極推動將基礎設施REITs納入和香港證券交易所互聯互通交易標的，引入境外投資者等。

業內人士認為，從長遠來看，隨公募REITS市場走出磨底期疊加政策面利好，投資機構類型、資金結構也將持續優化，并推動市場活力進一步提振。

部分資產收益能力待考

底層資產經營面上，2023年來，已上市公募REITs則在上半年核心指標的完成度上延續了一季度的表現。

Wind數據顯示，在披露過2023全年預測數據的23只REITs中，14只營業收入的上半年完成率均實現了可預期目標，18只則達成了EBIDA的預期值。

收益分配能力上，今年來大部分REITs的可供分配金額也實現了較高的完成度，完成預期的項目占約7/10。其中保障房REITs因收入波動相對較小，今年上半年3只有完整數據披露的保障房REITs的營業收入完成度均在100%-110%區間。收益分配能力完成度最優的則是華潤有巢REIT——項目上半年取得可供分配金額3207萬元，半年度完成率132.3%。

三單倉儲物流REITs的可分配金額完成率也均超過預期。高速公路、能源和產業園區的表現則出現了一定分化。其中，受二季度電力市場需求旺盛帶動發電量增加，鵬華深圳能源REIT的收入與可分配金額在上半年均增幅明顯，二者二季度分別環比增長了71.06%和341.82%。

產業園區內部的恢復走勢則參差不齊。廠房類產業園區REITs以及部分研發辦公類產業園區REITs的收入端完成度仍有亮眼表現，但在今年一季度經歷了明顯掉租的標的，其營業收入完成度同比表現相對偏弱。

其中最為“受傷”的標的，要數建信中關村REIT。

中報顯示，中關村REIT二季度出租率仍在低位，上半年營收僅為8833.69萬元，可供分配金額4477.16萬元，同比下降了25.6%和42.6%。雖然項目當前尚未披露2023年的預期全年財務數據，但如以2022年預測值替代的話，營收和可分配金額的半年度完成率將分別僅為82.2%和71.7%。

在9月4日的2023年中報業績說明會上，中關村REITs相關負責人曾三次向投資者致歉。

具體道歉原因則包括，去年三四季度項目出租率遭快速下滑后年報數據披露缺乏多元性、同年四季度對招商策略調整未能在提高出租率方面快速見效、今年來對中小型租戶的續簽工作的推進效果仍待明朗等。

“在保護投資者長期收益和維護產品長期估值、以及平衡產品短期的出租率和租金的單價上，對資產的經營管理是一個全新的課題。”中關村REIT基金經理李元利在說明會上表示。

中關村軟件園招商負責人李莉稱，目前中關村REIT方面正力圖在可供分配現金和項目估值之間做好平衡，適時調整招商策略。預計將在年內新出租7000平方米左右，新增整體出租率5.5%左右，以盡可能對沖去年季度部分企業到期不續租的影響。

中信證券認為，近期關于推動REITs市場多層次方向發展的政策正逐步加碼，一級市場的擴容、各類增量資金逐步進入二級市場都值得期待，建議兼顧一級與二級的投資機會，其中消費類基礎設施、水電、IDC、文旅等都是較為期待的布局方向。

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