投資回報率下行 外資再現6.5折轉讓上海商業地產

日前，戴德梁行發布了一則聯合獨家代理上海市中心某商辦物業的消息。消息顯示，位于上海長寧區延安西路的嘉寧國際廣場寫字樓部分正在整售。該標的所在綜合體集辦公、酒店、商業及高端公寓等多功能為一體。可售面積約3.12萬平方米，地上31層、地下2層。

據其他市場消息人士透露，目前該項目均價4萬元左右/平方米，由此推算總價不超過13億。而該項目此前的市場報價大約近6.2萬元/平方米，當前售價相當于打6.5折。

(資料圖片)

這一幕令經歷過2008年全球金融危機的業內人士感受到幾分熟悉。2009年3月，陸家嘴（600663.SH）公告聯合子公司上海陸家嘴金融貿易區聯合發展有限公司，以17.6億元（約2.5億美元）從韓國株式會社POSCO建設手中收購浦項大廈全部股權。浦項大廈彼時的成交價比最初市場報價下調約40%。

上海商業地產沉浮

持有人投資回報率面臨下調時，市場可能就會出現相應的波動。

回顧陸家嘴集團收購浦項大廈案，當時是2009年上海房地產投資市場首單大宗交易，同時打破2008年9月以來上海房地產投資市場大宗交易的沉寂。當下的上海大宗交易市場，還在探底。據戴德梁行2023年二季度報告顯示，4-6月，上海共有5個新甲級寫字樓項目入市，帶出28.5萬平方米新增供應量，但凈吸納量只有3.09萬平方米。持續供應增加需求卻下滑的結果，就是甲級寫字樓整體空置率攀升，租金承壓。

仲量聯行二季度報告也顯示，二季度上海甲級寫字樓新增供應激增，空置率較高的項目和板塊租金下行壓力加劇，整體租金延續下行趨勢。

作為中央商務區之一，長寧區就有兩個新項目共計10.4萬平方米竣工入市，中央商務區空置率環比上升1.1個百分點至11.9%。前述嘉寧國際廣場正好位于長寧區。

與此同時，非中央商務區的新增供應量則更多，接近6.33萬平方米，空置率環比上升3.6個百分點至27.7%。

新增甲級寫字樓的業主不得不調整心態，以價換租約，整體租金延續下行趨勢。

時隔15年，相比2008年金融危機，外資打折賣樓重現上海灘。但時代背景已然發生巨變。戴德梁行華東區資本市場部執行董事盧強分析認為，全球在2008年和去年都經歷了經濟下行，兩個周期有相似的地方，也不盡然相同。除了對于寫字樓市場看不清楚外，境外資金利率成本高企也是主要原因。他指出，外資投資進出本身具有多元性，與2008年大宗交易情況接近的是，“最近出現的折扣的四個項目應該是偶發的概率比較高，投資可以抓住這一波機會”。

目前，國內商業地產估值進入下行周期。據戴德梁行統計，內外資占比從半年時間總結看，內資占比處在過去四年平均值80%左右水平，反映出內資在買家中的相對優勢地位。

更多數據顯示，今年二季度，上海大宗交易市場回暖明顯，共成交27宗、共計241.6億元，業內認為上海大宗交易市場需求正在逐步釋放。但剔除個別案例，2023年上半年，與歷史五年同期相比還處在中等水平。

根據二季度的大宗交易成交案例分析，自用型買家以41%的占比占據市場主導，相較2022年度上漲了6個百分點，其中又以能源、國企、消費類買家為甚，三者撐起了自用型買家半數份額的成交。

供應量高企，是上海這一波商辦物業租金下跌、去化放緩的主要原因。同策研究院數據顯示，目前上海商辦市場庫存超過2000萬平方米，去化周期超過10年。加上產業結構調整，過往能承受高租金的產業陸續萎縮，以及全球經濟下行壓力，租賃需求的下跌趨勢顯而易見。

在不少業內人士眼里，上海商辦市場供應過剩的問題自2022年暴露至今仍然無解。與此同時，以金色中環、五大新城引領的城市開發，導致房企依然會持續入場開發商辦項目。這也難怪外資近期開始扭轉甲級寫字樓這一類目的投資預判。

抄底良機？

據盧強透露，目前有意洽購嘉寧國際廣場寫字樓部分的買家大致可分為三類：自用型買家、內資基金包含境內募資的外資基金、險資。值得關注的是，在這份意向名單里，國企貫穿于內資基金與自用買家兩類名單里。

另據其他消息人士稱，實際上嘉寧國際廣場只不過是近期上海外資出售的四個重點商業地產項目之一。這一波外資出售的四個項目，叫價均為此前市場價的6.5-7折。該知情人士透露，嘉寧國際廣場由美國某著名的私募股權基金持有，該基金也是最早進入中國的外資基金之一。在這一個經濟周期里，外資投資基金的投資結構也在發生變化。以持有嘉寧國際廣場的外資基金為例，據這只基金近日公布的二季度財務報告，利潤數據顯示其面臨著重新定位的挑戰。數據顯示，該只基金第二季度可分配利潤同比下降超過25%。利潤下滑的主要原因在于該基金所在公司投資的基金退出情況和新交易速度都在放緩。

梳理公開信息不難發現，外資基金僅僅是選擇部分撤離上海商辦寫字樓市場。前述基金拋售嘉寧國際廣場，也僅僅是其投資結構資金騰挪的一部分。比如它在出售某餐飲行業巨頭股權的同時，又大手筆投資家居、大健康等行業。

“誠如2008年陸家嘴集團成功抓住機會從浦項集團手中收購浦項大廈一樣，這個是典型的內資抄外資底的案例。”盧強說。但也有業內人士指出，這一次經濟周期內的后續市場發展，并無太多歷史參照。

時代環境在變幻，很多案例初看是相似的，其實蘊含著完全不同的寓意。復雜的政經和國際環境下，商業資產的估值曲線并非適用同一個模型。

（編輯：張偉賢）

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