公募REITs的投融資機遇（二）： “進擊”的機構投資者

21世紀經濟報道 見習記者黎雨辰 北京報道

(資料圖片僅供參考)

隨著兩只REITs的新上市和2022年報的盡數披露，REITs持有人的圖譜也得到更新。

從2021年到2022年末，從戰略投資、網下發售到更多渠道，機構在REITs中的參與依然持續著增長態勢。當前，更多機構正在推開公募REITs的大門，除原始權益人及其關聯方自持部分之外，包括但不限于保險機構、商業銀行、券商等主體，均熱情投身其中。

公募REITs進入常態化發行后，機構也迎來布局大年。記者了解到，面對不同類別底層資產，不同機構因性質有別，對于資產選取配置的喜好往往有所差異。在擴募拉開帷幕后，REITs的戰略平臺價值愈發突出，亦要求機構持續提升投研能力、甚至換上與首發不同的“新思路”。

不過多位受訪者向21世紀經濟報道記者指出，對于資產基本面的關注仍會是機構參與REITs投資的核心共通要素。作為市場新增的優質資產供給，公募REITs符合我國經濟從“高速規模增長”發展到“存量資產盤活”的高質量運轉趨勢，長期創收能力可期。

機構布局深一度

“機構投資者較多”和“投資者類型豐富”，可以說是當前我國公募REITs市場參與者的兩大畫像。

Wind數據顯示，截至2022年底，各類底層資產REITs的機構投資者平均占比，均較2022年年中均有所增長。其中，鵬華深圳能源REIT作為唯一披露年報數據的能源基礎設施項目，其機構投資者占比為各板塊最高，達到96.95%。

保租房、產業園區、高速公路和倉儲物流REIT的平均機構投資者占比則分別為95.38%、93.83%、93.3%和92.7%。富國首創水務REIT和中航首鋼生物質REIT兩單生態環保類REITs散戶占比最高，不過其機構投資人占比依然超過75%。

特別地，對于9只首批試點項目而言，除滬杭甬高速REIT的機構投資占比從91.96%微降91.84%外，其余REIT機構投資者占比都同比2021年也有所提升。

對許多機構而言，公募REITs正成為公司重要的戰略發展方向之一。光大理財有限公司相關人士在接受21世紀經濟報道記者采訪時表示，公司已將公募REITs業務作為除固收、權益類資產外的第三類資產重點布局。

“我司通過戰投、網下、網上、二級交易等多種方式全面參與所有已發27單公募REITs投資，其中通過戰投深度參與的數量達到70%以上。”該人士稱。

在機構投資整體比重上升之余，公募REITs投資人的集中度還呈現出一定的下降趨勢，意味著整體市場投資結構趨于多元化。

據Wind數據，在2021年末及2022年中期，已上市REITs的前十大投資人占機構投資者的整體比重均在80%左右，而在2022年末披露年報的20只產品中，這一比例僅為71%。在日益成熟的市場環境以及政策支持下，由觀望轉為入場的機構在數量及類別上均有所增長，絕大多數REITs的前十大投資人的持有比例也由此更加分散。

“目前我國參與公募REITs的投資者類型比較廣泛，除原始權益人及其關聯方外，主要的機構投資者包括券商自營、保險資金、銀行理財、信托計劃、私募基金和資管計劃等，各類投資者對REITs產品參與熱情高、長期持有意愿相對較強。”中金基金告訴21世紀經濟報道記者。

華夏基金相關人士進一步向記者介紹稱，以REITs市場前18單已發行項目為例，保險機構主要參與戰略投資和網下投資，其中對戰略投資的積極性最高，在戰略投資的規模中其占比達到約1/3；銀行理財投資是僅次于保險機構的市場化戰略投資者，其參與量占比達到20%以上。

在戰略配售之余，證券公司在公募REITs中主要以自營投資為主，其在網下投資中的參與量占比超過一半；而商業銀行則主要通過銀行理財參與投資，并配有少量的自營投資。

與此同時，不同類型投資人在REITs產品類型間認購意向的差異，也反映出其不同的配置偏好和思路。

記者注意到，作為原始權益人外的第一大投資群體，保險對高速公路和產業園區項目似乎最為青睞。

據不完全統計，在披露2022年年報的20只公募REITs中，險資一共占據了前十大持有人的41席，占比超20%。橫琴人壽、泰康人壽、平安人壽等機構均頻繁出現在前十大持有人的名單之中。

“從參與（普洛斯REIT）戰略配售的機構類型看，資管與保險占比之和過半。”普洛斯中國高級副總裁、資本運營負責人楊敏在接受21世紀經濟報道記者采訪時表示。記者發現，泰康人壽尤其以對中金普洛斯REIT20%的份額持有比例，開創了機構與原始權益人并列成為公募REITs最大持有人的先河。

在業內人士看來，隨著公募REITs二級市場逐步恢復理性，個人投資者短期追逐價差的意愿下降是一種必然趨勢。但對于著眼于長期分紅、關注持續現金流創造的機構投資者來說，隨著經濟活動年內可預見的恢復，輔之以底層資產優良質地支撐，公募REITs市場仍呈現出豐富的布局機會。

投資吸引力“異與同”

在公募REITs面前，機構是否也各有所好？

對此，前述光大理財人士向21世紀經濟報道記者介紹稱，不同類型的戰略投資者之間，往往在投資風格、投資標的、風險控制和投資時間幾大方面均存在差異。

“投資風格上，國有企業可能更注重長期穩定的投資收益，注重產業鏈的布局，而證券公司可能更注重短期的交易機會。”該人士指出，“投資標的方面，保險公司可能更注重穩健的投資標的，如優質保障房，而銀行可能更注重能夠實現業務聯動的客戶的投資標的，以加強業務紐帶聯系。”

此外，該人士進一步表示，不同類型的戰略投資者也會在REITs投資中有不同的風險控制要求。例如，保險公司可能更注重資產質量和流動性，而證券公司可能更注重投資組合的分散度和風險管理。

泰康保險集團助理總裁、泰康資產副總經理張敬國還向21世紀經濟報道記者指出，“由于資金屬性的差異，負債端久期、穩定性、會計記賬等客觀原因的約束，在實際投資中也會有一些非資產端的關注點影響投資決策和投資操作。”

但同時，張敬國也強調，不同投資人對于資產的基本面關注點是一樣的。前述光大理財人士也認為，無論何種類型的戰略投資者，都需要根據自身的投資目標和風險偏好，合理選擇投資標的，并進行有效的風險管理和資產配置。

舉例而言，保險機構的負債久期較長，一般能夠達到5-10年，因此在資產端的配置中，也往往樂于參與到期時限較長、現金流穩定的項目中。“公募REITs完全符合保險公司對期限和穩定性的要求，是優質的配置標的。”張敬國稱。

記者了解到，自2021年6月首批項目至今，泰康資產已經參與了10單公募REITs的戰略配售，同時通過網下認購、二級買入多種形式參與了超過20單的公募REITs的投資。

張敬國指出，在當前“資產荒”的背景下，公募REITs作為新增的優質資產供給，能夠有效實現投資組合的風險分散，創造超額收益。“相較于債權投資和私募基金，公募REITs風險介于兩者之間，其資產相較債權有更高的波動性，但是由于其資產均為基礎設施資產，波動性相較于PE投資會更低，適合于長期配置獲取穩定現金流。”

此外，華夏基金向記者稱，作為公募性質的產品，REITs信息披露要求較為嚴格，底層基礎設施項目經營情況也更為透明。加之基金管理人的主動管理行為減少了信息不對稱，更容易獲得投資者的青睞。

“在一級打新方面，27只REITs在發行首日還會獲取12.88%的平均漲幅。而從二級市場表現來看，截至2023年5月19日，整體復權二級市場價格相較于上市時平均漲幅為10.78%。”華夏基金指出，“可以看出，無論是一級市場還是二級市場，公募REITs產品的價格均較資產估值有一定的溢價，這其中與產品的流動性和信息披露透明化不無關系。”

常態化發行下的投資新思路

隨著公募REITs發行進入常態化，項目供給的增加也對機構投資人提出了諸多新要求。

在前述光大理財人士看來，發行常態化面前，投資方首先需要有更高的市場分析能力，以便判斷不同項目的潛在風險和收益，從而做出明智的投資決策。

同時，可選投資標的增加，對于投資人對資產的覆蓋研究能力，以及對資產的選擇和定價也提出了更高的要求。“需要投資人加強對全市場公募REITs產品的覆蓋和研究，同時建立完善不同行業和不同資產之間的分析比較體系。”該人士指出。

此外，投資方還需要更加細致的盡職調查來了解REITs所持有的資產，包括物業的位置、租戶結構、租金收益和物業管理等方面的信息，以確定項目的質量和潛在風險。更強的資產組合能力、更多的資金和資產配置能力和更高的風險管理能力，也能讓機構在更好地搶占投資機會的同時，確保投資的穩定與收益最大化。

值得一提的是，在首批擴募項目靴子落地后，機構在擴募面前的投資思路與REITs產品首發時將會存在差異。

前述光大理財人士向記者稱，首發項目主要關注基礎資產分派率，關注項目的出租率、折現率、車流量等要素分析，以判斷所購買的REITs項目未來的增值潛力和回報率。擴募項目的參與除了上述要素外，需要考慮擴募項目的組合風險。

“擴募本身就是一種投資組合，需要判斷資產整體受宏觀經濟影響的敏感程度是否加劇。同時，需要根據已持倉資產的收益率判斷是否參與擴募項目及參與的金額。”該人士進一步表示。

“相比首發，由于擴募的定價模式更為市場化，會圍繞二級市場價格來確定擴募價格，所以需要對二級市場有更多的關注。”張敬國則向21世紀經濟報道記者指出，“另外擴募資產有6個月的鎖定期，流動性形成的折價也需要在投資中重點關注。”

不過和首發相同的是，底層資產質量的好壞將依然是公募REITs二級價格的決定因素。從風險角度考慮，在受訪者看來，具有優異資產質量的REITs將不會產生較大的跌幅，并獲得投資者的持續布局。

“主要還是考慮到公募REITs是符合我國未來經濟已經從高速規模增長發展到存量資產盤活的高質量運轉趨勢，是盤活企業存量資產的一種有效途徑。”前述光大理財人士稱，公司當前在公募REITs投資上整體原則是積極參與，長期持有，通過多維度選擇可投標的，按照持有產品的收益風險特征進行組合。

張敬國也表示，泰康資產在公募REITs上的策略還是圍繞配置核心資產的邏輯展開，重點關注符合國家政策鼓勵方向，產業邏輯清晰，供需結構相對健康，具備較高確定性的公募REITs項目。

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