深圳發布“帶押過戶”登記申辦指引|全球獨家

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證券時報記者 吳家明

帶押過戶的出現，給傳統的二手房交易帶來新模式，也給交易雙方帶來了實實在在的好處。近日，深圳市規劃和自然資源局發布了《不動產“帶押過戶”登記申辦指引》，該指引明確了三種服務模式、申請的主體、需提交的申請材料、申請流程、辦理期限等相關事項。

二手房“帶押過戶”模式指存在抵押的房產，在不提前還清貸款的情況下，辦理過戶、重新抵押并發放新的貸款，實現用購房款還舊貸款（使用買方的購房資金來償還賣方的銀行貸款）。據悉，深圳市范圍內（不含深汕合作區）存在抵押登記的不動產，轉讓方、受讓方、貸款銀行協商一致，申請辦理不動產“帶押過戶”相關登記的適用該指引，無需先行注銷原抵押登記。另外，銀行以外的單位或個人作為貸款人的，可以參照指引辦理。

服務模式為不動產“帶押過戶”登記業務實行全市通辦。當事人可以根據自身實際選擇合適的“帶押過戶”模式，相關的登記事項可以一并申請組合辦理。

抵押狀態下的離婚財產分割、夫妻更名、繼承、遺贈、一次性全額付款購房等情形，可以選擇抵押權變更模式；貸款購買商品房或其他不動產的，可以選擇順位抵押模式或雙預告模式，這三種模式辦理的時間均為3天。

抵押權變更模式為抵押權變更模式是指當事人協商一致，在不注銷原抵押登記的情況下，辦理過戶手續，抵押人變更為受讓方。

順位抵押模式是指當事人協商一致，在不注銷原抵押登記的情況下，辦理過戶手續，抵押人變更為受讓方，并辦理受讓方貸款的順位抵押登記，待受讓方貸款銀行放款將轉讓方借款還清后，注銷原抵押登記。

雙預告模式是指當事人協商一致，辦理轉移預告和抵押權預告后，受讓方貸款銀行放款存入約定的監管賬戶，在不注銷原有抵押登記的情況下，辦理雙預告轉本（正式過戶和順位抵押），劃款結清轉讓方借款，注銷原抵押登記。

今年1月，深圳市住房和建設局等六部門印發《深圳市推廣二手房“帶押過戶”模式的工作方案》的通知，推廣這一交易模式。據不完全統計，目前共有15個省份100多個地市開展了帶押過戶。

過去，購房者辦理二手房交易過戶，買賣雙方簽約后須由買方先向銀行提出貸款申請，貸款審批通過后，賣方必須先結清原銀行貸款，辦理抵押注銷登記，然后才可申請辦理二手房過戶的轉移登記和買方貸款的抵押登記，抵押登記完成后買方銀行放款，向賣方賬戶支付購房款。買賣雙方不僅要在登記機構和銀行之間來往多次，所需的時間周期也會很長，且在全部交易和登記手續完成之前，賣方結清原銀行貸款的費用，很多需要借助過橋資金，房屋過戶的成本高。有分析人士表示，實施二手房“帶押過戶”后，既減輕了過橋資金煩惱，降低了再入市門檻，又增加了買賣雙方更多的可選擇性，降低二手房在市場上的流通成本，進一步活躍房地產市場。記者發現，“過橋資金”也就是市場所說的“贖樓費”，一直是二手房交易中的灰色地帶，收費標準非常不明確。

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