構建地產新發展模式的三個原則

2022年11月，支持地產融資的政策“三支箭”密集發射。“三支箭”政策可算是找準了當前地產市場的主要矛盾，有望帶動地產行業向常態回歸。但僅憑這“三支箭”，恐怕還難以保證地產行業的長期穩定發展。地產市場的長期穩定發展有賴于預期的穩定，其中關鍵在于明晰地產行業發展的新模式。在構建地產新發展模式的過程中，有必要遵循三個原則：（1）要以增強居民的獲得感為目標。過去幾年的限購政策更多把顯性房價轉化成了隱性的購房門檻，并未有效提升居民在住房上的獲得感。

(資料圖)

（2）要更注重供給側改革。不能再走需求方設限的老路，而應該通過供給側改革來增加土地和房產的供給，把人民群眾對美好居住環境的向往落在實處。

（3）要發揮價格指揮棒的作用，在時間和空間上把房價和土地供給聯系起來，構建有價格彈性的土地供給制度。

在未來很多年，地產行業仍將是中國經濟的支柱行業。只有以提升居民獲得感為目標，更加注重在供給側做改革，通過構建有價格彈性的土地供給制度來發揮市場之作用，才能克服過去地產調控中存在的諸多問題，構建讓各方都滿意的地產發展新模式。2022年11月，支持地產融資的政策“三支箭”密集發射。11月1日，銀行間市場交易商協會、房地產業協會和中債信用增進投資公司聯合召開座談會，邀請21家民營房地產企業參會發言，釋放了支持民營地產企業發債的信號。11月23日，人民銀行和銀行保險監督管理委員會共同下發了《關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》，拿出了支持地產融資的16條政策。11月28日，證監會向媒體公布了支持地產企業股權融資的5條政策。

解決地產融資困境的政策“三支箭”可算是找準了當前地產市場的主要矛盾。”地產融資緊縮是當前地產市場反常疲弱的癥結所在。隨著政策向主要矛盾聚焦，“三支箭”政策落地，地產開發商的融資有望恢復，其信用風險有望走低，地產行業有望向常態回歸。但僅憑這“三支箭”，恐怕難以保證地產行業的長期穩定發展。經過了最近這一年多嚴厲的調控之后，地產市場內包括購房者、開發商和調控者在內的各方，對地產市場的長遠發展都不再有清晰預期。

預期不穩反過來又會抑制當前地產市場的活動。目前，各方都認為地產行業過去的發展狀況不能令人滿意，要構建地產行業發展的新模式已成為共識。但這個新模式究竟該是怎樣，新在哪里，又怎樣解決過去發展中出現的問題，還缺乏清晰的圖景。這種模糊讓行業未來充滿變數，業內各方參與者對未來有很強不安全感。地產市場的更長期穩定發展有賴于各方預期的穩定，其中的關鍵在于明晰地產行業發展的新模式。總結過去幾年國內地產行業發展和地產調控的經驗教訓，在構建地產新發展模式的過程中，有必要遵循以下三個原則。原則之一、 地產行業新發展模式要以增強居民的獲得感為目標。經濟增長的目標是滿足人民群眾對美好生活的向往，地產行業發展也不能偏離這個目標。房價是衡量住房可獲得性的指標。

從房價的跨國比較來看，我國居民在住房上的獲得感比較低。Numbeo是一個收集了世界各個國家和地區生活成本的網絡數據庫。由于其中的原始數據均來自于世界各地網民上傳的各自生活成本數據，所以更能反映出各地居民的真實感受。Numbeo的數據顯示，我國大陸一線城市的房價收入比在世界各個國家和地區中遙遙領先，我國大陸整體的房價收入比也明顯偏高。（圖表 1）

盡管高房價意味著低獲得感，但單純調控房價卻未必能提升居民的獲得感。過去5年，我國許多城市都出臺了嚴厲的限購政策以抑制地產需求。現在回頭來看，城市限購政策的嚴厲程度與過去5年房價漲幅之間明顯負相關。看上去，限購政策確實抑制了房價的上漲。（圖表 2）

不過，過去幾年的限購政策更多把顯性房價轉化成了隱性的購房門檻。房價看上去漲得慢了，但購房者卻需要在戶口、社保、乃至婚姻等多方面付出更高成本來獲取購房資格。這種控房價并不會有效提升居民在住房上的獲得感。因此，要構建地產行業新發展模式，不能只盯著房價這個數字，而應該以提升居民的獲得感為目標。不從造成高房價的供需矛盾入手，而只盯著房價做文章，很難提升居民的獲得感，也容易在地產市場中造成新的扭曲，降低市場運轉效率，甚至反而降低居民的獲得感。原則之二、地產行業新發展模式要更注重供給側改革。我國高房價的主要成因是土地供給不足。對比一線城市和二三四線城市，可以更容易看出土地供給不足對房價的推升作用。在過去10年，我國一線城市年人均土地供給面積不足0.2平方米，大概只有二三四線城市年人均土地供給面積的1/3。一線城市明顯較低的人均土地供給面積，讓一線城市房價明顯偏高。（圖表 3）

因此，要構建讓居民滿意、有足夠獲得感的地產行業新發展模式，需要更多在供給側做文章，而不能像過去的地產調控一樣只注重對需求的限制。我國的地產行業需要做供給側改革，通過增加土地供給來增加房產供給，從而緩解市場上的供需矛盾，進而平抑房價，并最終增強居民的獲得感。人民群眾對美好生活的向往，不可能通過對向往加以限制來實現，而只能通過增加供給來支持。

相應地，地產行業的新發展模式不能再走需求方設限的老路，而應該通過供給側改革來增加土地和房產的供給，把人民群眾對美好居住環境的向往落在實處。原則之三、地產行業新發展模式要發揮價格指揮棒的作用。十八屆三中全會要求，要讓市場在資源配置中起決定性作用。越來越多發揮市場作用，是我國改革開放四十多年取得輝煌成就的主要原因。而市場的有效運轉，關鍵在于發揮價格在資源配置中的指揮棒作用。

價格是是供需力量對比的表征指標，更高的價格意味著供不應求的矛盾更突出，會吸引更多供給流入行業，從而緩解供需矛盾，進而平抑價格。過去十年，我國地產行業發展中未能充分發揮價格指揮棒的作用，未能讓市場在土地這一地產市場最原初資源的配置中發揮決定性作用。其結果是，在時間上，土地供給的快慢與房價增速的高度相關性不強，因而難以通過土地供給的增加來及時平抑房價，而只能更多依賴需求側的限制政策來壓低房價。

而在空間上，土地供給與地產需求錯配，地產需求大的一線城市，土地供給卻明顯偏低。這既使得一線城市房價明顯過高，也讓部分地產需求弱的三四線城市的土地利用效率偏低。要構筑地產行業新發展模式，需要糾偏過去不注重發揮市場作用的地產調控思路，要在時間和空間上把房價和土地供給聯系起來，構建有價格彈性的土地供給制度。

如此，方能讓土地和房產的供給更好與需求結合，讓地產行業發展更有效地滿足人民對美好生活的向往。在未來很多年，地產行業仍將是中國經濟的支柱行業。地產行業的支柱的地位來自人民群眾的需求，來自人民群眾對美好生活的向往，不是任何人能否定的。什么時候中國人民不再關注自己的居住條件，不再有改善居住環境的需求，房地產業才會失去其支柱地位。人民群眾理應對高房價不滿——高房價所反映的低獲得感絕對不符合人民群眾對美好生活的向往。面對高房價，需要仔細研究其成因，找準對策，而不能想當然，更不能讓情緒宣泄代替冷靜思考。只有以提升居民獲得感為目標，更加注重在供給側做改革，通過構建有價格彈性的土地供給制度來發揮市場的作用，才能克服過去地產調控中存在的諸多問題，構建讓各方都滿意的地產發展新模式。

（徐高為中銀國際證券首席經濟學家）

標簽： 地產行業 地產市場 人民群眾 一線城市 穩定發展