上海一宗重磅地塊在9月1日完成遴選出讓，官方沒有公開土地成交價格，拿地方是“復星+阿里”聯合體。
該地塊至外灘及黃浦江的最近直線距離僅數百米，西鄰豫園、城隍廟，東臨外灘、黃浦江，這一區位條件堪稱“皇冠上的明珠”，是黃浦區老城廂“四大地王”之一。
雖然土地成交價尚未公開，但根據同板塊去年出讓的地價計算，該地塊土地價值超過百億，遴選條件也寫明，未來上海黃浦區將通過這塊地至少獲取264億元的稅收。
(資料圖片僅供參考)
地塊遴選要求高、開發難度大
整整歷經兩個月的遴選期，上海外灘的“王炸級”項目——福佑地塊（含黃浦區老城廂歷史文化風貌區16宗分割地塊）花落復星及阿里聯合體。
9月1日，黃浦區歷史風貌保護項目推進領導小組辦公室發布公告稱，經與入圍實施主體候選人商務洽談，外灘福佑地塊遴選活動最終實施主體為上海復祐實業發展有限公司、上海云玓企業管理咨詢有限公司聯合體。
根據企查查，上海復祐實業發展有限公司的股東為復星集團旗下的上海豫園旅游商城股份有限公司，而上海云玓企業管理咨詢有限公司的全資股東則是阿里旗下的螞蟻科技集團。
截至目前，官方并未透露這宗遴選地塊的最終成交價。
大約一年前，同屬黃浦老城廂的露香園二期地塊，被上海城投以176億元的底價獲得，那宗地塊的樓面價約為9萬元/平方米。福佑地塊相比露香園二期地塊來說，地理位置更加優越，不僅緊鄰豫園和外灘金融中心，離黃浦江也更近。
如果以一年前露香園地塊出讓價格作為參考來估算，此次遴選出讓的福佑地塊土地面積為10萬平方米，地上總建面約為18萬平方米，土地價值至少超過160億元。
豫園、城隍廟所在的老城廂，是上海的源起地之一，開發歷史超過700年。
正因為歷史悠久，該片區曾經遍布密密麻麻的老舊房屋，是城市更新中最難啃的硬骨頭。福佑地塊舊城改造已啟動多年，該片區占地超10萬平方米，共有6000戶舊區居民，總征收建面超過20萬平方米，按照黃浦區的平均動遷價格水平計算，這塊地的動遷成本就超過百億。
所以地方政府對于這宗地的遴選出讓要求很高，主要體現在兩個方面：一是拿地意向人在簽訂用地出讓合同至項目規劃資源綜合驗收通過期間，對黃浦區的綜合稅收貢獻不少于120億元，在項目綜合驗收通過后五年內，意向人及其關聯公司或項目入駐企業對黃浦區的綜合稅收貢獻不少于144億元。
也就是說，除了地價，黃浦區還要求通過這塊地未來至少獲取264億元的稅收。
其二，拿地意向人要有對歷史街區、風貌街坊或歷史建筑保護及開發的經驗，福佑地塊內包含了優秀歷史建筑、名人舊居、知名商鋪老號等大量海派風格的建筑和街店，出讓范圍內的保護更新建筑總規模不小于 12萬平方米，開發難度可想而知。
地方政府對該地塊的綜合要求很高，地塊性質主要用途包括商業、辦公和住宅，未來將重點發展商業、辦公、旅游、文化等城市功能，融合高品質住宅，但住宅不是重點。
地塊遴選要求稱，住宅建筑面積不能超過4.99萬平方米，商業建筑總面積不超過3.87萬平方米，辦公建筑總面積不超過9萬平方米。住宅建筑面積只占總建面的約27.7%，還不足三成，這意味著開發商根本沒法“賺快錢”，需要在這個項目中沉淀大量的長期資金。
根據8月19日上海市土地交易市場披露的公告，福佑地塊遴選活動最終僅一個聯合體入圍，沒有其他競爭對手。
有業內人士對第一財經透露，此次復星和阿里聯手拿地，復星將主要負責商業和住宅部分，而阿里則將助力辦公和產業部分。
互聯網巨頭頻頻在上海拿地
復星是黃浦老城廂片區的深耕者。在福佑地塊旁，42萬平方米建面的BFC外灘金融中心，以及豫園商城一、二、三期，都是復星的手筆。
再加上福佑地塊，復星將在老城廂打造出連為一體的“大豫園片區”，這將是一個巨無霸商業辦公集群。
不過，近期復星資金面已然讓市場感到擔憂。今年6月，穆迪將復星國際（00656.HK）Ba3的公司家族評級列入下調觀察名單，將其發行的高級無抵押債券評級也列入下調觀察名單，評級展望從穩定調整為觀察。
根據2022半年報，復星國際的總債務水平仍在上升，達到了6511億元的高位，同比增長11%，流動性負債達到3754億元，同比增長23%。
因此外界猜測，復星在福佑地塊之所以拉阿里入局，因為阿里可以扮演“金主”角色。
近兩年來，頭部互聯網企業頻頻進軍房地產，在上海核心區域落子。
比如2020年11月，美團以65億價格在楊浦拿地，2021年1月，嗶哩嗶哩也以81.18億元競得楊浦一塊土地，緊鄰美團。2021年7月，字節跳動收購了尚浦中心正在開發的總面積約19.5萬平方米的辦公項目，預估成交價50億元左右。
阿里則比其它互聯網大廠更早投資上海，從2019年到2022年，阿里已經三度拿下上海徐匯濱江西岸地塊，包括西岸傳媒港188N-T-1地塊、188N-R-1地塊，以及徐匯區知名文化地標西岸藝島，共耗資超過75億元。
阿里旗下的螞蟻集團自2014年以來就布局黃浦，陸續設立財富業務、金融科技及區塊鏈業務，此次聯合復星拿地，可以進一步深化其在上海的產業布局。
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