焦點資訊：上海二手房“三價就低”松動：涉稅評估價上漲，房貸額度相應提高

在實行了近一年后，第一財經記者采訪了解到，近期上海二手房貸款“三價就低”政策出現松動，此前的最低價“房地產交易中心涉稅評估價”上漲，進而帶動銀行貸款額度提高。

“7月份以來，二手房涉稅評估價較之前有一定提升，但不同板塊、不同小區的調整幅度不一樣，有的比之前高了一成左右。”多位銀行房貸經理和中介人士向記者反饋稱。以寶山區某老小區為例，之前涉稅評估價約為合同網簽價的六成左右，而近期已調整至近八成。

與此同時，房貸市場也有恢復。記者此前了解到，上海地區二手房房貸放款時間縮短，在審批完成后且收到房產證和抵押證的情況下，有銀行最快隔天即可放款。這一方面是受政策端支持影響，另一方面也與銀行自身額度充足有關。在業內人士看來，上述一系列變化有利于二手房市場的回暖。未來，隨著樓市支持政策加碼，有望帶動預期修復，助推市場復蘇。

(資料圖片)

涉稅評估價有所提高

去年8月，上海二手房貸款實行“三價就低”新政，即銀行根據合同網簽價、交易中心涉稅評估價和銀行評估價選擇其中最低的價格來審批貸款額度。

所謂合同網簽價，即由買賣雙方共同商定，在房管局系統里體現的成交價格；銀行評估價則是銀行自身對于房產的評估價格；房地產交易中心涉稅評估價，主要由房地產交易中心自動評估。記者當時了解到，房地產交易中心涉稅評估價多為網簽合同價的5～7折。

如今，這一政策出現松動，也意味著，購房者貸款額度變高了。招商銀行某客戶經理告訴第一財經記者：“房產交易中心的評估價上去些了，以前是（市場價）的六到七成，現在能到八成左右。”

郵儲銀行寶山地區某支行房貸經理也對記者表示，評估價有一定的提升，但不確定具體提升多少，不同地區、不同小區的幅度會有不同。

另外，多位中介人士也向第一財經表示，“三價就低”目前確實有所松動。“約是7月前后變化的，我們前段時間遞交上去一個材料，320萬元左右的房子評估價大概在250萬元左右。”鏈家寶山區的一位中介稱，按照首套房貸款（65%）計算，貸款額度可達162.5萬元，而在此前，評估價在210萬元左右，只能貸136.5萬元。

另一位中介也提及，之前評估價是實際成交價的六七折，目前能達到八折。比如共康板塊實際成交價一般是在每平方米5萬多元，而年前核驗價在每平方米3.1萬元左右，6月底7月初則上漲至每平方米4.1萬元了。

鏈家楊浦區新江灣城的一位中介向記者表示，評估價確實高了一些，比之前能多貸一些，但是幅度不大。根據他的觀察，新江灣城板塊的各中高檔小區評估價單價都提升了幾千塊，比如某小區實際交易價每平方米12萬元左右，之前的評估價是7.5萬元左右，如今是7.8萬元。

浦東唐鎮地區的某中介也稱：“目前各個小區的最低價都不同幅度地上漲了，貸款額度在變大。”不過她強調“還是要看小區”，她所在門店附近的某小區評估價單價從5.6萬元變為5.77萬元，而附近的另一小區則未發現上漲。

至于哪些小區的評估價更可能上浮，上述鏈家新江灣城的中介對記者稱，目前并沒有明確的規定和上調標準，只能根據實際成交來“試價”，通過交易過程中交易中心給出的評估價來判斷。在他看來，品質高的小區評估價可能提升一些，沒有電梯的一些老舊小區則沒有什么變化。

在業內人士看來，這一政策的放松將有利于二手房市場的回暖。此前，受“三價就低”疊加掛牌價格核驗的影響，上海二手房成交從去年7月起接連下挫，截至目前，已連續下滑12個月，并且連續多月低于1.5萬套以下。盡管今年年初已有回暖的跡象，但整體仍處于底部。上海鏈家研究院數據顯示，6月份，上海二手房共成交近1.6萬套。有中介對記者表示，“三價就低”放松后，對于購房者來說，購房的“資金門檻”有所降低，原來首套房首付可能要五六成，現在四五成就可以了，購房者可能更多了。

房貸市場逐步恢復

除了涉稅評估價提高外，6月以來，上海二手房房貸放款時間也有縮短。第一財經記者了解到，審批完成后，在客戶雙證（房產證和抵押證）辦好的情況下，有銀行最快隔天即可放款。而在年初，多數銀行放款周期為1個月到一個半月。

“（貸款額度）非常充足。”交通銀行某支行信貸經理此前對記者稱，“房貸審批時間和之前比沒變化，但放款速度加快了，之前是一個月左右，現在隔天即可放款，審批時間還是一個月左右。”

招商銀行某支行信貸經理也對記者稱，該行房貸額度充足，目前審批需一周左右，主要是確定涉稅評估價和查房，隨后等產證出來后，隔天即可放款。

其他國有大行中，工商銀行某支行信貸經理稱，正常情況下該行兩三周就能放款；郵儲銀行某支行信貸經理表示，該行房貸審批同樣是在2~3周，放款大概兩三天；農業銀行某支行工作人員稱，房貸審批放款需35個工作日。

整體而言，不少信貸經理和房產中介的共識在于，當前房貸發放速度進一步加快，房貸額度也較為充裕。而房貸市場回暖的背后，離不開政策端的暖風頻吹。近幾個月來，各地因城施策節奏明顯加快，力度不斷加大，政策調整內容向優化限購、限貸政策延伸，尤其是部分熱點二線城市加入政策優化行列。

據中指研究院不完全統計，年內至少已有超210省市累計出臺樓市支持政策近600次。7月份，全國有83省市出臺與房地產市場有關的政策高達93次，其中公積金相關政策約50次，優化限貸相關政策約20次。

當前來看，房地產市場的政策暖風有望持續。中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜表示，7月底中央政治局會議強調“要穩定房地產市場”，但“房住不炒”仍是房地產政策優化調整的底線；“因城施策”仍是政策推進的主要方式，強調用足用好政策工具箱。各地需求端政策仍將繼續改善。

具體在政策端，陳文靜表示，當前“穩地產”對“穩經濟”尤為重要，短期房地產政策優化調整力度仍有望加大，供需兩端政策均有空間，二線城市限購、限貸、限售等政策或將進一步優化，特別是“認房認貸”政策放松將有助于改善性住房需求釋放，值得重點關注；而更多三四線城市的行政限制性政策則有望全面取消。

此外，央行在8月1日召開的2022年下半年工作會議中明確表示，要因城施策實施好差別化住房信貸政策，保持房地產信貸、債券等融資渠道穩定，加快探索房地產新發展模式。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對記者稱：“這里可以看出三個內容，即個人按揭貸款的投放、房企的融資模式優化和房地產新發展模式的探索。總體上看，下半年會在個人購房和房企經營方面繼續強化信貸投放，而REITs等創新力度也會有進一步改善的可能和空間。”

（實習生包云紅對本文亦有貢獻）

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