降首付、降利率！東莞樓市再出利好　機構：東莞房價將增長8％

【大河財立方 記者 賴蘇婷】繼上月全面解除限購、推行二手房“帶押過戶”后，東莞樓市又出利好政策。

(資料圖片)

全域首套首付兩成，不分面積段

根據人民銀行最新通知，1月6日起，東莞最新住房差別化信貸政策調整。政策明確了首付及利率標準，即東莞全域購房統一首套首付兩成，不分面積段。

新政明確，東莞全市不分區域統一政策，且不查房。不再區分普通住房和非普通住房，即面積>144㎡的執行同樣的首付款成數和利率政策。其中首次購房（無房無貸）首付成數最低兩成，利率LPR-20bp，即4.1%。僅有房貸結清記錄的，首付成數最低三成，利率LPR-20bp，即4.1%。有1套房貸在供的，首付成數最低三成，利率LPR+60bp，即4.9%。而有2套房貸在供的，依舊暫停發放房貸。

大河財立方記者聯系東莞市多家銀行核實情況，收到的回復均是“情況屬實”。一位負責東莞市松山湖片區的銀行房貸業務經理朱女士告訴記者，當前政策已經實行，隨時可以來營業網點進行辦理。

美聯物業全國研究中心總監何倩茹在接受記者采訪時表示，在國家層面支持剛需、剛改購房的前提和東莞全市成交量不斷下滑的背景之下，東莞市從去年年底開始多次放松樓市的調控政策。多次政策調整對樓市會有刺激作用，但若要成交量出現較大幅度的回升，估計要到春節過后的3月份才比較明顯。

東莞樓市成交慘淡，多次推出利好政策

2022年4月，東莞對外地人才購房限購放松，個稅或社保要求降低，由此前的“逐月連續繳納”調整為“累計繳納”，同時恢復個稅購房政策；5月，廣東省東莞市住房和城鄉建設局等8個部門聯合發布《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》，對限購政策有所放寬；7月，東莞市住房和城鄉建設局等四部門聯合發出《關于加強分類指導優化住房限購政策的通知》，將東莞市住房限購區域調整為莞城街道、東城街道、南城街道、萬江街道、松山湖高新技術產業開發區。

2022年12月26日，東莞市住房和城鄉建設局發布《關于進一步優化房地產調控政策的通知》，新政重點內容包括：東莞全市全面放開限購；莞城、東城、南城、萬江、松山湖新房和二手房需網簽滿3年或證滿2年方可出讓；其他鎮街新房需網簽滿3年方可出讓，二手房不限售。4日后，東莞市發布《關于推行存量商品房“帶押過戶”模式的通知》，推行二手房“帶押過戶”，二手房交易成本降低，推動二手房交易提速。

但從樓市成交情況來看，多次推出寬松政策并未對市場起到明顯的刺激作用。

據樂有家研究中心監測數據顯示，2022年上半年東莞一手住宅共網簽10427套，同比下跌55%；2022年上半年各區域二手住宅成交量同比下跌均超50%，其中濱海片區成交761套，同比下跌64.3%，全市跌幅最大。全市成交最為活躍的城區片區，成交1753套，同比下跌54.8%。

克而瑞數據顯示，2022年1-11月，東莞TOP20房企累計流量銷售金額達905.61億元，同比下降34.5%，TOP20房企累計流量銷售面積達295.92萬平方米，同比下降37.2%。

根據中原地產研究監控，東莞市限購放開的首周，東莞樓市來訪和認購量雖然分別上漲58%和97%，但并沒有出現明顯暴漲或高熱現象，整體認購量仍處于較低位水平，不及2022年全年周均水平。

機構：預判東莞市房價全年同比增長8%

針對當前東莞市推出的救市政策所能發揮的作用，多位業內人士表示，在當前低迷的市場環境下，在短期內雖然能對樓市起到一定刺激效果，但長期來看，更為關鍵因素還在于改善居民收入與預期，這樣才能真正激活市場。

中原地產研究院執行院長車德銳在接受記者采訪時提到：“在東莞利好政策推出的背景下，預計年后東莞新房市場和二手房市場會快速反應，東莞房價也會快速趨穩，同時出現結構性回升。最新的政策對市場影響非常有利，降首付、降利息是很明顯的一種救市政策，在過往很多年的實踐中都已經印證過，大幅降低門檻和購房的成本會帶來明顯的放量。”

根據中原地產研究院測算，預計東莞市今年成交量同比去年將增加三成以上，房價全年同比增長8%。

IP GLOBAL中國區首席經濟學家柏文喜在接受記者采訪時表示，東莞新政調低首付最低比例到兩成目的是刺激需求，增強市場端的購買力，促進房地產市場回暖。但是東莞降低首付的新政以及放開限購，能發揮多大的作用依然有待觀察。因為房產市場是一個資本品市場，典型的買漲不買落的市場。當前市場交投不夠活躍，價格穩中有降的情況下很難起到正面的作用。

廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心研究員李宇嘉在接受記者采訪時表示，在中央經濟工作會議召開以后，對住房在需求端扶持和激勵上有了相關國家政策指示，住房和城鄉建設部部長也同時提到對于首套房首付比例和利率都要降下來，中央財經辦公室也明確提出，對住房消費等領域存在妨礙需求釋放的行政干預措施應予以限制或整改。一方面，東莞市作為一個以外來人口為主的城市，外需一直占主導，本地需求并不是很足夠，但外來人口的購買力相對本地購買力較低，選擇降低購房門檻可以提振東莞市樓市需求端；另一方面，東莞市2022年全年以來商品房銷售跌幅較大，在這種情況下也需要對樓市進行刺激。

“但降低門檻只是一個方面，因為門檻降低了首付月供就會增加，大家購房不僅卡在首付上，還有月供。整個居民端消費能力、對未來市場的預期，以及對未來自己的收入和工作的預期好轉也很關鍵。單單依靠降低門檻不能夠把市場激活，應該通過多策并舉的方式在需求端不斷發力，包括對疫情紓困、就業疏導和對居民消費的種種扶持等，這樣才能真正發揮作用。”李宇嘉提到。

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