全球觀察：央行年內(nèi)首次下調(diào)LPR利率！對(duì)樓市有什么作用？

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中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)北京6月20日訊（記者 李方） 時(shí)隔十個(gè)月，貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）迎來(lái)下調(diào)。據(jù)中國(guó)人民銀行網(wǎng)站今日消息，2023年6月20日貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）為：1年期LPR為3.55%，下調(diào)個(gè)10基點(diǎn)，5年期以上LPR為4.20%，同樣下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)。

這是自2019年8月LPR改革以來(lái)，5年期以上LPR第7次下調(diào)（共下調(diào)65個(gè)基點(diǎn)），同時(shí)也是今年以來(lái)首次下調(diào)。那么，LPR下降會(huì)對(duì)房貸利率產(chǎn)生什么影響？

廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，以商貸額度100萬(wàn)元、貸款30年、等額本息還款方式計(jì)算，此次LPR下降10個(gè)基點(diǎn)，月供減少58.54元，累積30年月供減少2.1萬(wàn)元。此前，全國(guó)統(tǒng)一首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限為4.1%，此次5年期LPR下調(diào)10BP后，統(tǒng)一房貸利率下限有望突破4%關(guān)口。

根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心不完全統(tǒng)計(jì)，目前有超40個(gè)城市首套房貸利率低于4%，LPR下調(diào)后，會(huì)有更多城市加入利率低于4%陣營(yíng)。

對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，降息最大的效應(yīng)就是降低月供成本。“從去年以來(lái)5年期LPR下降的效應(yīng)來(lái)看，降息對(duì)帶動(dòng)商品房銷售有一定作用。但是，由于居民對(duì)收入和就業(yè)的預(yù)期偏謹(jǐn)慎，預(yù)防性儲(chǔ)蓄需求增加，而新市民為主體的剛需、新中產(chǎn)為主體的改善型需求，在按揭首付和月供上的壓力比較大，降息對(duì)促進(jìn)商品房市場(chǎng)企穩(wěn)的彈性下降，每月月供節(jié)約幾十元、上百元，解決不了支付首付和可持續(xù)支付月供的壓力。”李宇嘉說(shuō)。

此外，如果此前放棄轉(zhuǎn)為L(zhǎng)PR、選擇固定利率的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，房貸利率和LPR調(diào)整無(wú)關(guān)；對(duì)于已轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR定價(jià)利率的存量客戶，需要知曉所貸款銀行的重新定價(jià)周期，在重新定價(jià)日前月供不變。假設(shè)購(gòu)房者與銀行約定的重定價(jià)周期為1年，重定價(jià)日為每年1月1日，那么本月LPR下調(diào)將于明年1月才迎來(lái)調(diào)整。

“對(duì)于樓市的作用可以分兩層來(lái)看，第一層面是通過(guò)釋放出支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)的積極信號(hào)，有利于引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期，提振整體經(jīng)濟(jì)面信心，從而同步提升購(gòu)房消費(fèi)信心。第二層面是通過(guò)LPR調(diào)整，拉動(dòng)存量房貸和新增房貸利率下降，住房消費(fèi)者負(fù)擔(dān)減輕，加速購(gòu)房者入市節(jié)奏。在當(dāng)下環(huán)境下，第一層信號(hào)的意義更為明顯。”58安居客研究院院長(zhǎng)張波表示，“在本輪調(diào)整前，OMO、SLF和MLF利率均已連續(xù)十個(gè)月按兵不動(dòng)，本輪降息操作，是央行采取精準(zhǔn)有力實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策體現(xiàn)，通過(guò)降息可起到加強(qiáng)逆周期調(diào)節(jié)，全力支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)充分就業(yè)，維護(hù)幣值穩(wěn)定和金融穩(wěn)定的作用。”

今年以來(lái)，一季度樓市修復(fù)速度加快，熱點(diǎn)城市成交迎來(lái)小高峰，但進(jìn)入二季度后，市場(chǎng)修復(fù)速度減慢，整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的修復(fù)尚不穩(wěn)固，市場(chǎng)信心偏弱。

“目前來(lái)看，弱二線、以及三四線城市，市場(chǎng)供大于求的特點(diǎn)明顯，核心一二線城市則存在著諸多限制性樓市政策。”張波表示，“政策工具箱中依然有著諸多可操作品種，但目前放松的偏于謹(jǐn)慎，導(dǎo)致市場(chǎng)出現(xiàn)降溫趨勢(shì)。在房住不炒背景下，一是應(yīng)保障自住性購(gòu)房需求，尤其是一二線城市有限度地限購(gòu)放松。二是改善性需求的拉動(dòng)，包括在房貸和首付層面執(zhí)行‘認(rèn)房不認(rèn)貸’，以及置換退稅等。”

鑒于當(dāng)前購(gòu)買力不足、信心不足的現(xiàn)狀，李宇嘉建議推進(jìn)需求端“降成本”，配合降息并讓需求端切實(shí)看到購(gòu)買力的相對(duì)提升。比如，合理下調(diào)存量房貸利率，合理下調(diào)二手住房交易的稅率、按揭利率，降低經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)率，全面推進(jìn)二手住房“帶押過(guò)戶”，推進(jìn)存量商業(yè)貸款轉(zhuǎn)公積金貸款、提高“組合貸”審批效率等，全面降低交易成本、疏通交易堵塞。

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