2022年的越秀地產(chǎn)：多數(shù)房企想活成的樣子

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如果把鐘表撥回到2年前的2021年，彼時的越秀地產(chǎn)（00123.HK）在一眾高速快跑的房企中速度較為平穩(wěn)，但已經(jīng)非常在意控制自己的節(jié)奏，不被對手打亂自己的既定戰(zhàn)略。時間回到2023年，作為真正的長期主義者，善于長跑的越秀地產(chǎn)，已經(jīng)成為了大部分房企所羨慕的樣子。

2022年，實現(xiàn)營業(yè)收入約為人民幣724.2億元，同比上升26.2%。股東應(yīng)占凈利潤約為人民幣39.5億元，同比上升10.2%。剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率和現(xiàn)金短債比率分別為68.8%、62.7%和2.23倍，“三道紅線”全部指標(biāo)“綠檔”達(dá)標(biāo)。全年新增37幅土地，總建筑面積約為695萬平方米，今年更是計劃斥資400億進(jìn)入到土地市場。

優(yōu)異的成績反映在股價上，給股東創(chuàng)造了實實在在的高收益。截止3月15日，于去年同期的股價對比，漲幅達(dá)到56.31％。以年度股價表現(xiàn)看要超過行業(yè)其他明星內(nèi)房股。

其他房企的包袱：越秀沒有

在地產(chǎn)高速增長的那些年，房企曾經(jīng)因為規(guī)模擴(kuò)張的需要，大面積進(jìn)入非核心城市，或者貪圖便宜，買入了大量消化速度極慢的低效資產(chǎn)。在市場下行時，這部分資產(chǎn)，便成為企業(yè)沉重的負(fù)擔(dān)。

越秀把投資布局的重點，放在了大灣區(qū)和長三角。這讓越秀地產(chǎn)沒有了其他房企那樣的負(fù)擔(dān)，能夠保持自己的節(jié)奏，繼續(xù)輕松前行。

2022年，越秀地產(chǎn)錄得合同銷售（連同合營及聯(lián)營公司項目的合同銷售）金額約為人民幣1,250.3億元，同比上升8.6%。年內(nèi)在大灣區(qū)實現(xiàn)合同銷售金額為約人民幣596.8億元，占比約為47.7%，在華東地區(qū)實現(xiàn)合同銷售金額約為人民幣429.5億元，占比約為34.4%。

在去年的市場環(huán)境下，上述業(yè)績已遠(yuǎn)遠(yuǎn)優(yōu)于行業(yè)平均水平。

于此同時，還充分運用“6+1”多元化、特色化增儲模式，分別于廣州、深圳、佛山、中山、上海、杭州、南京、合肥、鄭州、長沙、重慶及成都共12個城市新增37幅土地，總建筑面積約為695萬平方米。

在土儲規(guī)模擴(kuò)大，凈負(fù)債率等指標(biāo)進(jìn)一步優(yōu)化時，越秀地產(chǎn)仍握有充沛的現(xiàn)金。截至2022年12月31日，公司的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物及監(jiān)控戶存款總額約為人民幣351.2億元。

這使越秀在2023年依然具備高速發(fā)展的能力。

今年 2月初，越秀地產(chǎn)以接近60億元的價格在北京的昌平區(qū)和石景山區(qū)各拿下一幅地塊。

業(yè)績會當(dāng)天，董事長林昭遠(yuǎn)透露今年拿地規(guī)模和去年接近，根據(jù)以銷定產(chǎn)，將斥資400億拿地，未來在北京等熱門城市還江繼續(xù)拿地。

結(jié)構(gòu)化的樓市：跑得更快

由于此前的土儲布局，越秀地產(chǎn)很有可能在今年受益。

在3月15日的業(yè)績會現(xiàn)場，林昭遠(yuǎn)在接受媒體時判斷，今年的樓市結(jié)構(gòu)分化應(yīng)該是越來越嚴(yán)重的，好的地方價格上漲，不好的地方賣不動。

這個判斷其實也反映在一二月份的市場銷售業(yè)績里。長三角、粵港澳的很多城市迅速回暖，但也有不少城市降價了，卻還是賣不動。

越秀地產(chǎn)的土儲和產(chǎn)品，有力地支持了公司能在好賣的地方，賣得更好。林昭遠(yuǎn)介紹說，越秀長隆項目比周邊單價要高出2萬一平米，但依然供不應(yīng)求，甚至一些大面積單位出現(xiàn)了被搶購的現(xiàn)象。

這使得越秀今年有可能以更高效的開發(fā)和銷售速度，實現(xiàn)既定的業(yè)績增長目標(biāo)。據(jù)管理層介紹，2023年的銷售目標(biāo)為1320億元，而可售資源為2400億元，另外今年還要確保經(jīng)營性現(xiàn)金流為正。

這使得公司需要更高效的運營、更精準(zhǔn)的投資和更契合市場主流需求的產(chǎn)品。

據(jù)介紹，越秀“精益管理， ‘三新’驅(qū)動，穩(wěn)中求進(jìn)”的年度工作主題，成為了越秀高效率的保障。

2022年，越秀扎實推進(jìn)經(jīng)營管理四大行動，重點推進(jìn)數(shù)字營銷、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、精益成本，還有高質(zhì)量交付，并取得重大進(jìn)展。公司的管理機(jī)制和組織體系持續(xù)優(yōu)化，大項目總管理機(jī)制基本落地。構(gòu)建項目為中心，跨專業(yè)協(xié)同，能綜合的項目運營模式，提高一線經(jīng)營單位的運營效率，還計劃進(jìn)行創(chuàng)效持續(xù)優(yōu)化業(yè)務(wù)的激勵機(jī)制。

強(qiáng)大的TOD項目開發(fā)能力

為了落實管理目標(biāo)，從投資、產(chǎn)品，到營銷、服務(wù)，每個管理細(xì)節(jié)，越秀地產(chǎn)都加以強(qiáng)化。

在營銷端，越秀地產(chǎn)將實行一盤一策的精準(zhǔn)營銷策略，深化控制營銷、精準(zhǔn)定價，精細(xì)化這個價格銷售和進(jìn)行核對。

根據(jù)對開發(fā)需求的精準(zhǔn)預(yù)測，擴(kuò)大戰(zhàn)略采購的覆蓋率、項目的工程品質(zhì)和建立全成本的產(chǎn)業(yè)體系。

持續(xù)優(yōu)化服務(wù)結(jié)構(gòu)和完善長效機(jī)制。持續(xù)提升產(chǎn)品力，產(chǎn)品設(shè)計要更加契合市場，滿足商務(wù)性和感性需求。

在財務(wù)端，持續(xù)保證三道紅線達(dá)標(biāo)同時，加強(qiáng)對銷售現(xiàn)金流的管理，拓展公司渠道。這樣公司。

越秀地產(chǎn)還有一項特長，就是TOD項目的開發(fā)。

林昭遠(yuǎn)說，要在這個狹長的空間里進(jìn)行施工，其實難度是特別大，結(jié)構(gòu)的要求也特別的高。而且，要在確保地鐵安全運行的同時，蓋好房子。需要強(qiáng)大的技術(shù)開發(fā)能力，也需要有豐富的TOD開發(fā)經(jīng)驗。

越秀地產(chǎn)在這一領(lǐng)域恰恰擁有領(lǐng)先的優(yōu)勢。

這不僅使越秀在擴(kuò)充土儲時，比同行擁有更寬廣的來源，也在很大程度上，提升了產(chǎn)品的市場受歡迎程度。在主要城市的銷售名單里，地鐵上蓋的TOD項目都是熱賣產(chǎn)品，對越秀地產(chǎn)來說，無疑又是一大業(yè)績助力

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