疫情新挑戰，政策新機遇：2022年一季度行業宏觀數據點評

一季度行業處于低谷，疫情又在4月之后帶來基本面新挑戰。但我們認為，政策工具箱的儲備調節手段仍然十分豐富，政策穩增長的決心仍然非常堅定。基本面復蘇雖然預計推遲，但全年行業運行前低后高的局面不會改變。

▍基本面在低谷徘徊，疫情帶來新挑戰。

國家統計局數據顯示，一季度全國商品房銷售額同比下降23%。重點城市的去化率，已經跌破2014年低點的水平。城市網簽方面，新房和二手的同比下降幅度也有所擴大，分別達到了41%和34%。部分新房滯銷的原因，和消費者擔心交付有關。當然，因城施策的政策，已經在3月底取得局部效果。但4月以來大量城市靜態化管理，加劇了銷售基本面所面臨的挑戰。因為疫情，基本面的復蘇將推遲了。

▍LPR雖然穩定，但購房相關融資成本有明顯下降空間。

LPR保持穩定，預計利率未來也沒有大幅下降的空間。但居民購房融資成本和企業融資成本有下降的空間，制約房地產類貸款定價的，并不是基準利率，而是信貸額度的管控。我們相信，居民購房的利率和首付還有很明顯的下降空間，各地不合時宜的購房限制政策，還有明顯的放開空間。

▍基本面復蘇推遲，政策將繼續發力。

疫情導致宏觀經濟不確定性增加，房地產復蘇時間推遲。企業主體信用風險仍在繼續發酵，房地產產業鏈投資依舊面臨下行壓力，大多數城市的土地市場十分冷清，這都在推動政策進一步加大力度。我們相信，二季度仍將是政策集中發力期。

▍估值并不構成阻力，盈利確定性才是問題的關鍵。

雖然一些藍籌企業累積了一定的漲幅，但以保利為例，其PB估值在十年維度里位于26%的百分位（即只有26%的時間比現在估值更低），仍然極具吸引力。但企業凈資產的可靠性和凈利潤的持續性確實是問題的關鍵。如果企業無法在2021年四季度以來補充土地儲備，企業可能會面臨可銷售資源質量變差等問題，業績穩定性無法保證。

▍風險提示：

疫情持續時間超預期的風險。部分房地產企業信用風險。

▍投資策略：

我們認為，疫情為基本面增加了全新變數，但政策工具箱豐富的局面未變，政策發力穩增長的決心未變。行業競爭格局正在經歷前所未有的變化，融資信用和經營效率都十分重要。我們推薦保利發展、萬科企業、招商蛇口、金地集團、龍湖集團、綠城中國、美的置業和華潤置地。

（陳聰為中信證券基建首席分析師）

標簽： 融資成本 同比下降 前所未有的 明顯下降 大幅下降