金融支持房地產(chǎn)部分政策延期，影響幾何？專家解讀

【大河財立方 記者 朱娟】房地產(chǎn)再迎利好。

7月10日，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布《關(guān)于延長金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)政策期限的通知》(以下簡稱通知)，對去年11月出臺的“金融支持房地產(chǎn)16條”有關(guān)政策中有適用期限的，將適用期限統(tǒng)一延長至2024年12月31日。

據(jù)悉，延期政策重點在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，包括延長支持房地產(chǎn)開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資期限，延長專項貸款支持項目相關(guān)人員盡職免責(zé)期限等。在業(yè)內(nèi)人士看來，部分政策延期是為了防范化解貸款領(lǐng)域的金融風(fēng)險，同時確保保交樓方面具備可持續(xù)的資金注入。

(資料圖片)

開發(fā)貸等支持政策延期至明年年底

去年11月11日，中國人民銀行、原銀保監(jiān)會聯(lián)合出臺《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，從保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序、積極做好保交樓金融服務(wù)、配合做好受困房企風(fēng)險處置、加大住房租賃金融支持等方面，明確了16條支持政策，其中兩條政策規(guī)定了適用期限。

中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，通知發(fā)布實施后，對保持房地產(chǎn)融資合理適度、推動化解房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險發(fā)揮了積極作用，取得了良好的政策效果。綜合考慮當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢，為引導(dǎo)金融機構(gòu)繼續(xù)對房地產(chǎn)企業(yè)存量融資展期，加大保交樓金融支持，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局決定，延長有關(guān)政策適用期限。

政策延期涉及兩項內(nèi)容。一方面對于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資，在保證債權(quán)安全的前提下，鼓勵金融機構(gòu)與房地產(chǎn)企業(yè)基于商業(yè)性原則自主協(xié)商，積極通過存量貸款展期、調(diào)整還款安排等方式予以支持，促進項目完工交付。2024年12月31日前到期的，可以允許超出原規(guī)定多展期一年，可不調(diào)整貸款分類，報送征信系統(tǒng)的貸款分類與之保持一致。

“之前‘金融支持房地產(chǎn)16條’中是‘未來半年內(nèi)到期的’，也就是對于房企開發(fā)貸、信托貸款等存量融資支持再延長了一年半的時間。”中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水在接受大河財立方記者采訪時表示，監(jiān)管部門根據(jù)市場形勢及狀況，靈活調(diào)整政策使用期限，以更好地支持保交樓和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。

政策延期涉及的另一項內(nèi)容是，對于商業(yè)銀行按照《通知》要求，2024年12月31日前向?qū)ｍ椊杩钪С猪椖堪l(fā)放的配套融資，在貸款期限內(nèi)不下調(diào)風(fēng)險分類;對債務(wù)新老劃斷后的承貸主體按照合格借款主體管理。對于新發(fā)放的配套融資形成不良的，相關(guān)機構(gòu)和人員已盡職的，可予免責(zé)。

“之前‘金融支持房地產(chǎn)16條’中是‘自本通知印發(fā)之日起半年內(nèi)’，也是相當(dāng)于延長了一年半的時間。”劉水表示。

根據(jù)通知，除上述兩條政策外，其他不涉及適用期限的政策長期有效。各金融機構(gòu)應(yīng)按照文件要求切實抓好落實，因城施策支持剛性和改善性住房需求，保持房地產(chǎn)融資合理適度，加大保交樓金融支持，推動行業(yè)風(fēng)險市場化出清，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

三季度房企將迎償債高峰

部分政策延期的背后是房地產(chǎn)市場恢復(fù)不及預(yù)期，房企融資難的狀況未得到明顯改善。

克而瑞發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，今年6月，百強房企銷售業(yè)績同比降低28.1%，單月業(yè)績增速由正轉(zhuǎn)負(fù)，6月業(yè)績規(guī)模低于去年同期。具體來看，6月有近六成百強房企的單月業(yè)績同比降幅大于30%，其中有27家企業(yè)業(yè)績降幅大于50%。

從房企融資角度來看，根據(jù)中指研究院監(jiān)測，上半年，房地產(chǎn)企業(yè)非銀融資總額約4041.7 億元，同比下降16.2%。其中，信用債同比下降7.0%，海外債下降34.6%，信托下降69.6%，ABS下降4.5%。房企融資環(huán)境沒有發(fā)生實質(zhì)性改善。

同時，房企償債壓力仍較大。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前房企債券存量余額約2.9萬億人民幣，海外債占比38.1%。三季度為償債高峰，一年內(nèi)到期余額為9277.4億，其中海外債占比35.7%，今年7月、9月到期債券余額均超900億，為償債高峰。新發(fā)債券無法覆蓋到期余額，2023年1—6月信用債、海外債的發(fā)行到期債務(wù)比分別為73.6%、6.1%，總發(fā)行債務(wù)比為49.2%。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉接受大河財立方記者采訪時稱，去年“金融支持房地產(chǎn)16條”發(fā)布后，對房企專項借款配套融資落地效果不佳，一方面是保交樓融資缺口較大，但“融資安全回收、連本帶息回收”存在很大的不確定性;另一方面是爆雷房企、保交樓項目資產(chǎn)負(fù)債復(fù)雜，金融機構(gòu)不敢也不愿給予融資。此次延長部分政策期限，希望加大融資支持、突破困境。

“此次延期的兩條政策，主要涉及違約貸款和配套融資等內(nèi)容。若沒有延期操作，當(dāng)前一些違約貸款數(shù)量可能會增加，或是一些銀行不愿意發(fā)放配套融資，導(dǎo)致保交樓資金出現(xiàn)新的壓力。”易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進跟大河財立方記者表示，此次延期是為了防范化解貸款領(lǐng)域的金融風(fēng)險，同時確保保交樓方面具備可持續(xù)的資金注入。

劉水認(rèn)為，延長支持房企開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資展期，延長專項借款支持項目相關(guān)人員盡職免責(zé)期限，均延長一年半的時間到2024年底，表明監(jiān)管部門認(rèn)為房企經(jīng)營及融資正常化還需要一年半的時間，市場調(diào)整及房企風(fēng)險超出了預(yù)期。

不過，在李宇嘉看來，商業(yè)銀行貸款業(yè)務(wù)都是市場化自主運作，此次發(fā)文仍強調(diào)商業(yè)自愿的首要原則、協(xié)商的原則，而不是強制。也就是說，央行只是給出了鼓勵的政策(不調(diào)整貸款評級)，但商業(yè)銀行是否愿意這樣做，仍基于風(fēng)險收益平衡。“如果算不過賬，債務(wù)關(guān)系復(fù)雜，后續(xù)無貨值覆蓋，或未來銷售端繼續(xù)疲軟，預(yù)計融資投入支持保交樓的力度仍有待衡量。”

標(biāo)簽：