二手房成交量見漲，中介卻為何“自降身價”？

中新網3月21日電(中新財經記者 左宇坤)天氣越來越暖，二手房市場正處在穩步回升的過程中，買方和賣方的博弈也進入到新階段。

近來，有買方發現房東提價甚至“不急賣”了，也有賣方抱怨吐槽房子掛了很久賣不出去。甚至連介于兩方之前的房產中介也有了新動作——中介費打起了“價格戰”，有些中介自愿“降薪”，賣房的傭金紛紛“打折”。

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市場回暖，中介“自降身價”促成交

“以北京為例，大型連鎖的中介公司，二手房中介費一般在成交價格的2.7%左右，最多的能有3%；小一些的公司，中介費在1.5%-2%比較多；至于獨立經紀人、夫妻店或者社區店點位，中介費常常是1%-5%。”北京一位房產中介陳辰(化名)對中新財經記者表示。

陳辰所在的中介機構，對外公開的二手房交易中介費已經保持在2.7%多年。不過最近，他已經在通知客戶們：條件允許可以直接給到2.2%-2.4%的優惠，特殊情況另外申請的話，二手房中介費甚至能低至2%左右。

“一般是多次交易或者拉來新客的老客戶，成交事少爽快或者房子本身就好賣的新客戶能享受到更多的優惠；本身條件不好賣的房子中介費也會高點，畢竟要花更多心思‘包裝’。但只要和中介談，大多能爭取到比較大的折扣。”陳辰表示，有些中介會以“不能降價”“系統過不去”等作為理由，但都是借口，沒什么談不下的價格，特別是在這個時期。

陳辰所說的“這個時期”正是最近，二手房市場明顯轉暖。根據國家統計局發布的2月70城房價數據，二手房價格指數在持續下跌18個月的基礎上首次轉漲，全國近六成城市二手房價上漲。這也源自春節以來交易量穩定增長的積累，多地購房者積極入市。

身為二線城市的中介“個體戶”，付龍(化名)對這段時間“卷起來”的中介費用也深有感觸。他做過七、八年的新房、二手房中介，如今自己開二手房中介門店兩年了。深知自己尚屬于起步階段，他一直堅持只收取一個點的服務費。

付龍所在城市，根據不同的品牌和房源，市場中介費大概處于1.5%-2%的區間。但最近很多中介費能打到7-9折，1.2%-1.8%的中介費屢見不鮮，甚至有了不少0.5%中介費甚至“不要中介費都行”的消息。

按理說，樓市火熱、購房人數大增時，房產中介往往會提高中介費。為何最近的房產中介卻開始“搞促銷”？

“目前交易雖有恢復，但主要還是此前積壓的部分需求的釋放，市場上二手房的庫存依然處于高位，銷售也仍以去庫存為主，處于‘以量換價’的階段。”陳辰解釋道，目前成交的主要還是價格低于行情的所謂“撿漏”房源，市場并未出現普漲現象。

陳辰表示，在熱度能持續多久尚未可知情況下，中介們也傾向于趁著市場流動性恢復的當口，盡量多促成一些交易，便開始了“價格戰”。

中介費到底有多少折扣空間？

“房產中介的門檻說高也高，說低也低。中介費更是完全可以談，但每個公司都有不同的底價標準。除此之外，在某個門店，不同的中介，最后談下來的點位都可能不同。”付龍表示。

中新財經梳理發現，當前國家對于房地產經紀收費并沒有統一標準，通常由當地主管單位給出一個大致收費范圍，且要求在門店內進行公示，但具體收費標準仍由企業自行定價。

這也使得目前各地二手房交易收取中介費的方式、比例不盡相同。有的由買房全部或大部分承擔，有的則是買賣雙方各承擔相同比例，但總體而言大都是按照成交價的百分比收取。長期以來也不斷有人質疑，在交易流程相同的情況下，成交價高的房子要收取更多的中介費用是否合理。

付龍介紹了中介費所包含的內容：硬性成本首先是貸款流程以及需要支付的成本，以及辦理網簽需要的費用，加起來一般是幾千元。其余的彈性成本包括信息費、評估費、打點費、品牌費、宣傳費等等，加起來一般在5000-10000元不等。

“但是總價比較高的房子，一般交易周期比較長，帶看量也比較大，有些信貸的辦理也相對復雜，因此耗費的人力、維護成本都比較高，大家也默認會收取更多的中介費。”付龍認為，但在付費的比例，以及統一的分配規則等方面，行業都仍有優化空間。

陳辰還提到，一套房源成交后，不僅僅是你的中介自己能拿到錢，整個開發過程中的一個或多個工作人員都能從中分到一定比例的業績，甚至可能是來自不同門店的中介，這樣才能保證拍圖、維護、幫忙帶看等服務。

“之前中介費也有套路。比如房東報價100萬元，收2%的2萬元中介費，中介說我給你多賣5萬塊錢，賣到105萬，再多給我一萬元的中介費。周圍的業主看105萬賣出去了，可能就會把掛牌價提高到108萬甚至110萬。”陳辰說，但目前抬高房價的行為已被公司明令禁止，違規中介會被開除。

由此可見，當前對于中介費定價權的歸屬仍存在不少爭議。你是否在二手房交易時遇到過問題？

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