21世紀經濟報道記者 黎雨辰 北京報道
【資料圖】
7月1日，也是產品上市次日，中金湖北科投光谷產業園REIT（下稱“湖北科投REIT”）便發布了《關于原始權益人及其一致行動人基金份額增持計劃及實施進展的公告》。公告顯示，在前期基礎上，原始權益人及其一致行動人擬累計增持不超過9%的份額，并已于上市當日完成5.395%的份額增持。
經濟弱修復的大環境下，REITs原始權益人及項目關聯方出手增持的現象，在今年已是屢見不鮮。不過對于湖北科投REIT這樣一只剛剛遭遇“上市即破發”的REITs來說，一份增持公告顯得彌足珍貴。
有市場人士分析稱，當前REITs市場整體運行保持平穩，湖北科投REIT破發原因預估是當日打新資金快速離場，產品基本面仍屬同類資產中較高水平，投資者無需過度擔憂。長期來看，園區REITs當前二級市場價格所對應的資產估值水平已經具備較強的投資吸引力，具備良好的資產配置價值。
6月30日，中金湖北科投光谷REIT迎來首日上市，成為今年第四只上市的公募REITs產品。公開數據顯示，本次項目發行規模15.75億元，預測基金2023年、2024年現金流分派率為4.62%和4.87%。底層資產具體為光谷軟件園A1-A7棟、C6棟、E3棟以及互聯網+項目。
據了解，此前湖北科投REIT曾于5月29日開啟詢價，累計收到53家網下投資者管理的142個配售對象的報價信息，區間為2.542元/份-2.746元/份，擬認購份額總量84億份，為網下初始發售份額的57倍。
最終48家網下投資者管理的110個配售對象的57.9億份報價有效，結合其他配售對象的報價情況，產品最終發行價格被定在2.625元/份。
不難看出，與詢價結果相比，湖北科投REIT的發行定價相對保守。不過在年內市場估值回歸理性、打新收益快速收窄的環境下，依然陷入了“開盤即破發”的境地。
6月30日，湖北科投REIT價格開盤下跌至2.58元/份，盤中價格一度探底2.161元，跌幅超17%。截至收盤，產品跌幅收窄至6.29%，但依然成為今年首只、市場上第二只上市首日破發的公募REITs。
不過或許是為了凸顯對底層資產的堅定信念，7月1日，湖北科投REIT便發布公告，稱原始權益人及其一致行動人擬通過二級市場買入或交易所認可的其他方式增持基金份額。
具體來看，自2023年6月30日起不超過12個月，湖北科投集團及其一致行動人將通過二級市場買入或交易所認可的其他方式增持基金的基金份額，累計增持基金份額不超過5400萬份，占基金已發行基金總份額的9%。
公告同時表示，在上市當日，湖北科投集團已經完成5.395%的份額增持，此后集團及其一致行動人亦有權根據二級市場整體趨勢適時追加增持計劃。
有業內人士向記者推測，破發現象可能是打新資金離場所致。數據顯示，上市首日湖北科投REIT成交額達到1.56億元，31%的換手率甚至在REITs市場中排于首位，體現出當日市場交易活躍、流動性充足，但也一定程度反映出短線資金的追逐與投機傾向。
面對近期出現的二級市場價格下跌，發行人與基金管理人及時果斷增持份額，則是在長期方向進一步彰顯了發行人、管理人與投資者利益深度綁定，持續優化資產質量的決心和信心。
實際上，在多方業內人士看來，考慮到公募REITs產品在收益分派過程中的合理損耗、更高水平的信息披露體系和產品治理機制以及底層資產“優中選優”的嚴格篩選過程，園區REITs當前二級市場價格所對應的資產估值水平已經具備較強的投資吸引力，具備良好的長期資產配置價值。
“產業園類REITs前期受整體市場環境影響，市場表現欠佳。但同時也可以觀察到，當前已上市REITs產品價格已回歸相對低位，在當前經濟逐步復蘇和租賃市場回暖的形勢下，將產生更大的市場空間。”有業內人士向記者指出。
也有接近監管方面的人士觀察到，當前發行人和基金管理人對于園區REITs的長期健康發展均充滿信心。面對短期租戶變動，發行人充分調動長期積累形成的豐富客戶儲備，并在產業資源方面予以傾斜導入，對穩定和優化園區經營狀態起到了積極正向作用。
Wind數據顯示，截至2023年6月30日，9只產業園區REITs的平均預期現金流分派率已經達到4.37%，部分產品的預期現金流分派率甚至已接近5%。當前的分派率水平與10年期國債收益率對比，利差空間平均已走闊至173BP，部分產品對應的利差空間已突破200BP，無論從絕對收益還是大類資產配置的角度看，產業園區REITs的投資價值已經逐步顯現。
另外，從一二級市場價差的維度來看，當前園區REITs對應的估值水平也處于相對低位。相關數據顯示，北上廣深商務園區在大宗交易場景下，資本化率大致處于4.7%-5.6%之間，其他主要二線城市園區的資本化率水平處于5.6%-6.1%之間。相較之下，當前園區REITs按二級市場價格計算的分派率已接近大宗交易的資本化率水平。
記者注意到，多方業內觀點認為，當前宏觀經濟形勢和產業發展趨勢正處在動態變化階段。園區REITs的發行人憑借深厚的產業資源積累以及優秀的運營管理能力，能夠及時有效對租戶結構做出針對性調整，使園區資產更好地匹配下一階段的產業發展規律。因此，現階段正在進行中的租戶結構優化調整，為園區REITs后續更加優異的長期業績表現提供了寶貴機遇。
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