REITs常態化發行迎來最新進展，證監會發文明確！不得從事商品住宅開發業務，凈值不低于8億元

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金融界3月24日消息  基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）常態化發行迎來最新進展。周五晚間，證監會發布推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）常態化發行相關工作通知，對于（REITs）常態化發行重要規范：涉及REITs發行人資質、資產質量等多方面要求。

主要要點有：

1、優先支持百貨商場、購物中心、農貿市場等城鄉商業網點項目，保障基本民生的社區商業項目發行基礎設施REITs。項目用地性質應符合土地管理相關規定。項目發起人（原始權益人）應為持有消費基礎設施、開展相關業務的獨立法人主體，不得從事商品住宅開發業務。嚴禁規避房地產調控要求，不得為商品住宅開發項目變相融資。

2、申報發行基礎設施REITs的特許經營權、經營收益權類項目，基金存續期內部收益率（IRR）原則上不低于5%；非特許經營權、經營收益權類項目，預計未來3年每年凈現金流分派率原則上不低于3.8%。落實中央“房住不炒”要求，充分考慮保障性租賃住房的保障屬性，鼓勵更多保障性租賃住房REITs發行，首次申報發行REITs的保障性租賃住房項目，當期目標不動產評估凈值原則上不低于8億元，可擴募資產規模不低于首發規模的2倍。

3、按照市場化法治化原則，鼓勵運營業績良好、投資運作穩健、會計基礎工作規范的上市REITs通過增發份額收購資產，開展并購重組活動。加快推動首批擴募REITs項目落地，完善擴募定價機制，鼓勵更多符合條件的擴募項目發行上市。

4、加強二級市場建設。健全二級市場流動性支持制度安排，完善做市機制，加強對做市商的考核評價，督促其積極履行做市義務。適時推出REITs實時指數。完善發行、信息披露等基礎制度。健全REITs發售業務規則，完善資產估值和詢價定價機制，規范發行推介、詢價、定價、配售行為。制定臨時信息披露指引，強化重大事項披露要求。研究規范治理機制的權責條款，完善REITs治理結構。

完善審核注冊機制，提高制度化規范化透明化水平

1、優化審核注冊流程

建立分工明確、各有側重、高效銜接的審核注冊工作機制，進一步優化審核注冊流程，提高審核注冊工作的規范性、可預期性和透明度。證監會和證券交易所原則上應當將問題一次匯總成書面反饋意見，并由證券交易所統一發出。堅持開門辦審核，定期開展市場機構座談會，傳遞監管工作理念。

2、明確大類資產準入標準

總結試點經驗，對產業園區、收費公路等實踐較多的資產類型，按照“成熟一類、推出一類”的原則，細化完善審核和信息披露要點，對項目質量從嚴要求，并以適當方式向市場公開，加快成熟類型資產的推薦審核透明度和發行上市節奏。同時，建立常態化會商機制，著力解決“新類型”項目面臨的重大疑難和無先例問題，并通過培訓、典型案例分享等方式向市場公開，加快試點項目進展，引導市場規范發展。

3、完善發行、信息披露等基礎制度

健全REITs發售業務規則，完善資產估值和詢價定價機制，規范發行推介、詢價、定價、配售行為。制定臨時信息披露指引，強化重大事項披露要求。研究規范治理機制的權責條款，完善REITs治理結構。

規范與發展并重，促進市場平穩運行

1、構建全鏈條監管機制。遵循REITs特點規律和風險特征，結合基礎設施REITs試點模式，建立健全包括項目盡調、發行定價、信息披露、資產運營管理、二級市場交易等環節的全鏈條監管制度。突出以“管資產”為核心，按照實質重于形式的原則，加強對基礎資產質量、運營管理的穿透監管。

2、促進市場主體歸位盡責。證監局、證券交易所、證券業協會和基金業協會等單位應當各司其職，協同配合，形成監管合力。壓實基金管理人的主動管理責任，督促基金管理人、基金托管人、資產支持證券管理人、原始權益人、外部運營管理機構、財務顧問、證券基金服務機構等參與方依法履行職責。依法打擊違法違規行為，保護投資者合法權益。

進一步凝聚各方合力，推動市場持續健康發展

1、建立重點地區綜合推動機制

依托REITs儲備項目豐富的重點地區，聚焦國家產業政策鼓勵的能源、交通、生態環保、保障性租賃住房和數據中心等重點領域，推動完善由地方發展改革委、證監局、金融局、國資委等多部門參加的綜合推動機制，統籌協調解決REITs涉及的項目合規、國資轉讓、稅收政策、權益確認等問題，保障常態化發展的項目資源供給。堅持“兩個毫不動搖”方針，著力推動解決民營企業REITs試點存在的困難和問題。

2、推動完善配套政策

加強與相關部門溝通，進一步明確基礎設施REITs的會計處理方式和稅收征管細則。推動社保基金、養老金、企業年金等配置型長期機構投資者參與投資，積極培育專業化REITs投資者群體，助力市場平穩運行。借鑒境外成熟市場實踐，及時總結REITs試點經驗，抓緊推動REITs專項立法。

本文源自：金融界

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