今日關注：城市土拍縮影：退出群聊和推出“加量包”

(相關資料圖)

從去年22個重點城市試點“兩集中“供地后，一般是按照每年三輪的節奏來供地。

但時至今日，已經有多個城市打破集中供地年度不超過三次的限制，深圳，北京、上海、廣州紛紛啟動今年的第四輪供地，更有徐州、武漢、蘇州等城市將有第五批次土地上架，而據消息稱，武漢市土地交易中心后續還將適時發布本年度第六批次集中供地公告。

隨著土地市場進入新階段，各地開始因城施策對“兩集中”供地模式進行適當調整，這將成為今后土地市場的大趨勢。

市場低迷 多城推出土地“加量包”

2021年2月，“兩集中”靴子落地，北京、上海、廣州、深圳、南京、福州、重慶、成都、武漢、鄭州、青島等22個城市成為試點，隨后，徐州、西安、南昌、東莞、金華、溫州等城市也主動加入了集中供地的陣營。

如今，時隔不到兩年，多個城市卻希望恢復常態化供地。

其實從年初開始，包含北京、青島、廈門、成都、濟南、蘇州、重慶和武漢在內的多個城市，就已明確表示2022年集中供地批次將由三批次增加至四批次。臨近年底，北京、無錫、蘇州等城市又開始準備增加供地頻次，而據消息稱，武漢市土地交易中心后續還將適時發布本年度第六批次集中供地公告，這也意味著集中供地的“集中”效應正逐漸弱化。

更有城市一步到位，直接“退出群聊”。9月23日，長沙供地云官方發布通知提出調整土地推介方式，“今后不再按年度批次推介土地，更改為年度常態化更新。”10月28日，江西省住房和城鄉建設廳提出，發揮省聯席會議辦公室牽頭協調作用，協調省自然資源廳積極爭取國家有關部委支持，力爭將南昌從“集中供地”城市名單中調出。

種種現象背后，是持續低迷的土地市場。

以“退群”的長沙與南昌為例，克而瑞數據顯示，2021一2022年，長沙集中供地共出讓123宗地塊，其中有46宗地塊被城投公司摘得，占比超37%。2022年長沙前4輪集中供地成交總建面約850萬方，成交總金額435億，較2021年分別減少了48.7%、38%，為近3年最低值。

而南昌作為典型的弱二線城市，對土地財政依賴度較高。2022年南昌計劃供應土地25280畝，前兩輪集中土拍，僅完成供應計劃的25.6%，在10月份結束的第三批集中土拍中，流拍率高達55%。2022年三批地合計攬金約153億元，遠不及去年，土地財政進一步承壓。

“兩集中”轉向一城一策

實際上，長沙與南昌是今年供地計劃難以完成的眾多城市的縮影。

據中指研究院監測，截止11月30日，22城共計推出涉宅用地1595宗，同比上一年推出的2406宗減少33.7%；推出規劃建筑面積15881萬平米，同比上一年推出的29984萬平米減少47%。成交方面22城集中供地共計成交涉宅用地1275宗，成交規劃建面12743萬平米，同比去年減少45.04%；成交土地出讓金16197億元，同比去年22735億元減少28.76%。各批次之間或溢價或觸頂地塊占比持續走低，底價成交地塊占比逐漸增高。

此外，2022年集中供地的底價成交占比愈加明顯，一、二、三批次分別為61%、69%和79%。完成第四批集中供地的三個城市（無錫、蘇州、南京），底價成交率更是達到了100%。溢價成交率則一路走低，前三個批次分別為39%、31%和21%。

在這種情況下，拿地收入明顯是減少的，收入減少的后果就是無法完成全年的出讓目標，從而只能順延出四批次、五批次，甚至是六批次，集中供地“原則上全年不超過三次”的規定，或許將會悄然退場。

中指研究院指出，受期房爛尾擔憂、房價上漲預期轉弱、居民收入預期悲觀三重影響，房地產市場表現不振，房企拿地意愿持續走低。當初施行兩集中政策的本意，是要控制“地王”頻出，給行業降溫。現在看來，開發商拿地逐漸變得更加理性，在這種調整下土地市場也確實是沒有了“地王”，降低了溫度。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也表示，集中供地是此前房地產市場過熱時候出臺的政策，即和樓市熱度有較大的匹配關系。而當前房地產大環境出現了變化，對于集中供地政策提出調整，恰是吻合了市場化導向，也體現了一城一策的重要決策。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉同樣認為，土地市場形勢低迷時，容易形成地價和房價的雙向下滑走勢，也不利于樓市的健康發展，階段性調整集中供地是必要的。

“加量包”配合“三支箭 ”

核心城市土拍回溫

與以往的普遍底價成交不同，11月份土地市場，出現了久違的熱度較高的情況。

其中北京四批次超80%地塊溢價成交、半數地塊地價觸頂；深圳四批次超60%地塊溢價成交，同樣半數地塊地價觸頂；杭州四批次半數地塊溢價成交，超30%地塊地價觸頂。

這些熱度較高的城市多為城市基本面總體不錯、潛在房企拿地意愿比較強的城市。之所以出現這種情況，中指研究院分析認為，目前全國房地產市場仍未企穩，高能級核心城市由于城市基本面好、房地產市場仍有熱度，是當下房企為數不多的投資選擇。本次北京、深圳、杭州四批次供地總量均為個位數（6-8宗），且主城區地塊占比較高，對房企吸引力較強。此外，部分房企仍希望完成今年全年投資任務，希望在年底把握為數不多的核心城市供地機會。

此外，從拿地企業結構來看，近期的表現同樣為行業的發展注入了希望。其中表現最為搶眼的是杭州，作為民營經濟的重鎮，杭州四批次土拍僅1宗地塊由國資競得，其余地塊均由民企獲取，民企拿地金額占比達92%。此外，同處長三角的無錫，本次民企拿地金額占比也超過30%。

很難說這樣的變化與金融十六條中“對國有、民營等各類房地產企業一視同仁”對于行業信心的提振不無關系，但想要在土地市場取得“立竿見影”的效果并不現實。

中指研究院認為，展望12月，盡管近期各類利好政策不斷，但無論是金融16條、預售資金監管優化、還是“第三支箭”，其核心目的都是對房企的紓困，很難在土拍市場立刻起到作用。在房地產市場企穩之前，土地市場尚不具備全面回升的基礎，熱點城市仍將聚焦在北上深杭等核心城市。

嚴躍進則表示，今年前三批次或四批次中，各地土地交易市場總體是偏弱的，土地交易相對平淡，甚至部分還是有流拍的現象。而當前房企的三支箭政策下，勢必資金狀況改善，對于投資拿地的意愿也會有所變化。此類土地市場的交易，也和后續房屋市場的走勢有關系。此類城市人口規模相對大，尤其是新市民等規模較大，潛在的購房市場有活躍的可能。這也是房企積極拿地的考慮點。當然鑒于市場還有阻力，預計土地交易市場總體上價格方面保持略低或不強勢的態勢。

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