天天熱資訊！貝殼研究院：28個(gè)城市平均住房空置率達(dá)12% 南昌廊坊佛山排名前三

(資料圖)

貝殼研究院今日發(fā)布的《2022年中國(guó)主要城市住房空置率調(diào)查報(bào)告》顯示，28個(gè)大中城市平均住房空置率為12%，相對(duì)處于較高區(qū)間。其中，南昌、廊坊、佛山住房空置率排前三位，均在15%以上，而深圳、北京、上海空置率最低，均在7%以下。

報(bào)告顯示，我國(guó)28個(gè)大中城市平均住房空置率為12%，相對(duì)處于較高區(qū)間。住房空置率隨城市能級(jí)依次遞增，一線平均7%，二線平均12%，三線16%。其中僅有9個(gè)城市空置率處于合理區(qū)間之內(nèi)，大部分城市處于10%-15%之間，6個(gè)城市高于15%。分城市看，深圳、北京、上海空置率最低，均在7%以下，而南昌、廊坊、佛山住房空置率排前三位，均在15%以上。

對(duì)于影響空置水平的因素，貝殼研究院認(rèn)為，從宏觀層面分析，購(gòu)房門檻、老齡化程度、租金回報(bào)均會(huì)影響住房空置率變化。首先，人口年齡結(jié)構(gòu)與住房需求存在顯著的相關(guān)性。國(guó)內(nèi)研究表明，當(dāng)老齡化達(dá)到一定程度（65歲以上人口占比達(dá)18%），住房需求會(huì)下降。比如，南通老齡化人口占比為23%，空置率為15%；重慶老齡化人口占比達(dá)17%，空置率為17%，兩個(gè)城市的老齡化及空置率均處于較高水平。而在深圳、廈門和廣州，65歲以上人口占比和空置率均低于10%。尤其是深圳老齡化人口占比為3.2%，空置率僅5.3%，反映出強(qiáng)勁的市場(chǎng)潛力。

同時(shí)，空置水平還受城市購(gòu)房門檻的約束。貝殼研究院指出，房?jī)r(jià)越高、按揭貸款比例越高的城市，擁有多套住房的成本越高，進(jìn)而住房空置成本越高。比如，2022年上半年北京二手房交易的平均按揭比例僅37%，全國(guó)購(gòu)房門檻最高，但其住房空置率僅6%。反之，住房空置率越高的城市如南昌、廊坊、佛山等，其房?jī)r(jià)也越低。

此外，持有空置住房的機(jī)會(huì)成本，即租金回報(bào)的高低也是決定空置率的核心因素。據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，重點(diǎn)城市租金（中位數(shù)）與住房空置率的相關(guān)系數(shù)為-0.7，租金與住房空置率顯著負(fù)相關(guān)。空置率由低到高排名前三位的深圳、北京、上海，其月租金中位數(shù)在5000元以上，而空置率排名后兩位的南昌、廊坊，其月租金中位數(shù)在1600元以下。

貝殼研究院還認(rèn)為，在微觀層面，樓齡和物業(yè)類型是影響小區(qū)空置率的兩大因素，老舊小區(qū)的空置率較低；住房空置率由低到高依次為住宅<公寓<別墅，其中住宅類小區(qū)的整體空置率較別墅小區(qū)低5%。如北京整體空置率為6%，順義商圈某些別墅小區(qū)的平均空置率高達(dá)20%。

對(duì)于當(dāng)前的國(guó)內(nèi)城市住房空置率現(xiàn)狀，貝殼研究院認(rèn)為，一定程度的住房空置率是合理且有必要的，但過高的住房空置率值得警惕，其潛在的風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。從市場(chǎng)供需角度來(lái)看，空置住宅意味著潛在供給，高空置率等同于大量潛在供應(yīng)。當(dāng)房?jī)r(jià)下跌預(yù)期較強(qiáng)時(shí)，大量空置房屋進(jìn)入存量房市場(chǎng)會(huì)導(dǎo)致短期供給激增，加劇供求失衡而放大房?jī)r(jià)下跌風(fēng)險(xiǎn)。今年二季度部分城市放松限售，二手房新增掛牌房源激增，一定程度上也是空置住房過多的體現(xiàn)。

報(bào)告指出，在空置房風(fēng)險(xiǎn)治理上，境外城市治理經(jīng)驗(yàn)值得借鑒。境外住房空置率較低，是因?yàn)槭浅钟锌罩米》康某杀据^高。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，法國(guó)、英國(guó)、加拿大、澳大利亞以及中國(guó)香港均設(shè)有住房空置稅。相比之下，中國(guó)內(nèi)地沒有相關(guān)房產(chǎn)稅、空置稅征收，導(dǎo)致住房空置成本低，房屋居住使用效率低下。

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